Immobilier : CREDIT

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En octobre, comme en septembre, au moins une dizaine de banques ont à nouveau baissé leurs taux pour convaincre des candidats à l’emprunt devenus plus attentistes depuis l’été.

Malgré une légère remontée fin 2016 et au début de l’année 2017, les taux des crédits immobiliers restent très bas. Et les grilles des banques montrent de légères baisses au cours des dernières semaines.

«La situation est plus favorable qu’au début du printemps, notamment pour les banques, avec un marché obligataire qui s’est détendu depuis les élections présidentielles et qui leur permet de se financer moins cher sur les marchés, ce qui entraîne par ricochet une très légère détente récente sur les taux des crédits aux particuliers», explique Hervé Hatt, président du courtier en crédit Meilleurtaux.

Des taux toujours inférieurs à 2% hors assurance

Début octobre, Meilleurtaux constate ainsi que le taux moyen se négocie à 1,53% hors assurance sur 15 ans, 1,74% sur 20 ans et 1,95% sur 25 ans, soit toujours sous la barre des 2% pour la totalité des durées.

Le taux moyen négocié par Cafpi, leader français des courtiers en crédit immobilier, en septembre, était de 1,63% hors assurance sur 20 ans, et le meilleur taux négocié a été de 1,2%. Sur cette durée de 20 ans, Cafpi constate, sur le marché, un taux moyen national de 1,99%.

«Près de 9 banques sur 10 proposent des taux inférieurs à 2,10% sur 20 ans et 7 sur 10 sous la barre des 1,90%. Et un tiers des banques offrent des taux inférieurs à 1,70%  alors qu’elles étaient seulement 10% cet été. Pour mémoire, début 2016, aucune banque ne proposait de taux inférieurs à 2,10%», détaille Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

«La situation n’a donc pas beaucoup évolué depuis une année. Pour un emprunt moyen de 200.000 euros sur 20 ans, la mensualité a augmenté de 13 euros et le coût des intérêts sur la totalité du crédit de 3.000 euros», ajoute Hervé Hatt.  

Des taux bas qui favorisent l’accession à la propriété

Les taux bas actuels permettent en tout cas d’accéder à l’emprunt avec des revenus beaucoup moins élevés qu’il y a quelques années. Pour emprunter 200.000 euros sur 20 ans actuellement, un foyer (qui peut comporter deux salaires) doit gagner 2.960 euros nets par mois, et 2.220 euros nets par mois pour emprunter 150.000 euros.

Certes Paris, Bordeaux et Lyon où les prix ont fortement augmenté, constituent toujours des exceptions. Mais dans d’autres grandes villes, il est devenu possible de financer un 3 pièces, voire un 4 pièces, avec 200.000 euros. 

Le contexte devrait être moins favorable à l’achat en 2018 avec le recentrage du prêt à taux zéro (PTZ), la suppression des APL pour l’accession à la propriété, et le moindre attrait du PEL (suppression de la prime d’État de 1.525 euros et imposition des PEL ouverts à partir du 1er janvier 2018). Les aides destinées aux futurs acheteurs se réduisent ainsi nettement.

Le niveau des taux reste donc pour les banques un moyen efficace de capter les candidats emprunteurs pour en faire des clients de long terme.

Une dizaine de banques baissent leurs taux

Le courtier Vousfinancer constate ainsi qu’en octobre, comme en septembre, une dizaine de banques, nationales et régionales, ont baissé leur taux, de 0,05 % à 0,20 %.

«Depuis le début de l’été, on constate une légère baisse de la demande, y compris en septembre, mois traditionnellement très dynamique pour l’immobilier. Dans l’attente des mesures du gouvernement, les emprunteurs ont été assez attentistes, même si la tendance devrait désormais s’inverser. C’est dans ce contexte et dans l’objectif de maintenir un niveau d’activité soutenue que plusieurs grandes banques ont baissé à nouveau leurs taux en octobre», explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

Vousfinancer estime, lui, qu’en moyenne on peut emprunter actuellement à 1,45% sur 15 ans hors assurance, 1,65% sur 20 ans, et 1,85% sur 25 ans.

Léger infléchissement de la demande au 3ème trimestre 2017

Il est vrai qu’après un premier trimestre record et un premier semestre globalement dynamique, la demande de crédit, depuis l’été, est en légère baisse (-2,5% sur un an), du fait notamment de la baisse des renégociations de prêts (seulement 6% des demandes en septembre contre 30% il y a un an, selon Vousfinancer), de la période estivale plus calme, et de l’attentisme des emprunteurs souhaitant davantage de visibilité sur la politique fiscale et la politique du logement du gouvernement.

«Beaucoup de professionnels ont perçu cette légère baisse d’activité, surtout au regard du niveau exceptionnel d’activité constaté au premier trimestre. Les remontées de taux avaient dopé la demande, qui a finalement fléchi cet été, en lien avec un manque de visibilité. Mais l’activité devrait désormais repartir, d’autant que les banques restent en forte conquête de clientèle malgré des objectifs de production déjà atteints. Les compteurs seront prochainement remis à zéro, et les banques rivées sur leurs objectifs 2018», analyse Sandrine Allonier, directrice des relations banques du courtier Vousfinancer.

Dès début novembre, les crédits demandés ne seront débloqués que début janvier prochain, et donc comptabilisés dans la production 2018. 

D'autres établissements affichent des stagnations. Mais pour beaucoup de banques, l’objectif est, selon Empruntis, de préparer 2018.

Dans cet environnement d’incitations à l’acquisition plus restreintes, le niveau des taux de crédit devrait rester, en 2018, un facteur essentiel pour le dynamisme du marché immobilier.

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