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Bail meublé, bail non meublé : quelles différences ?

Louer son logement vide ou meublé ? Au-delà du régime fiscal, qui obéit à des règles spécifiques, les conditions de la location seront différentes. Lorsque le bien est la résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989 s’applique. Mais de nombreuses différences existent. Petit tour d’horizon des principales différences.

 

Meublé ou non meublé ?

 

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

Un logement meublé est équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Chaque pièce est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination, selon qu’il s’agit d’un salon, d’une chambre, d’un bureau…

La liste des 11 éléments de mobilier obligatoires dans un logement meublé est fixée par un décret du 31 juillet 2015, applicable depuis le 1er septembre 2015. On y trouve, notamment : la literie, comprenant couette ou couverture ; un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ou encore le matériel d’entretien ménager adapté au logement. En revanche, la télévision ou le téléphone ne font pas partie des éléments obligatoires.

 

Peut-il y avoir des meubles dans un logement loué non meublé ?

La location vide contient fréquemment du mobilier : cuisine aménagée, meubles de salle de bains… Lorsque des équipements sont mentionnés au contrat de location, le bailleur doit assurer leur réparation, si elles dépassent les menues réparations à la charge du locataire, et remplacer les équipements vétustes ou affectés d’un vice. 

 

Un bail et un état des lieux écrits

 

Le contrat de location est établi par écrit. Il respecte un modèle-type qui a été proposé par décret. Un dossier de diagnostic technique y est annexé. Le contrat est nécessairement établi en deux exemplaires originaux : un pour le bailleur et un pour le locataire. De nombreuses mentions sont obligatoires, et lorsque le logement est meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés, en même temps que l’état des lieux d’entrée et de sortie.

 

 

La durée de la location

 

La durée habituelle de la location

Le bail meublé est conclu pour une durée minimale d’un an et il est reconduit tacitement pour une durée d'un an.

Pour un logement loué non meublé, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques ou SCI familiale, et à 6 ans pour les bailleurs personnes morales. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques ou SCI familiales, et de 6 ans pour les bailleurs personnes morales.

Peut-on faire un bail de durée réduite ?

Lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Dans ce cas, le bail se termine au terme des 9 mois et n’est pas tacitement renouvelé.

Pour un logement vide, lorsque le bailleur est une personne physique, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an si un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Le bail doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

 

 

Le congé du locataire

 

Le locataire peut donner congé de 3 façons :

  • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception effective de la lettre recommandée,
  • par acte d'huissier. Le délai de préavis court alors à compter du jour de la signification effectuée par l’huissier,
  • par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la remise en main propre.

 

Lorsque le locataire a donné congé, il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

 

 

 

La durée du préavis en location meublée

 

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à 9 mois.

 

La durée du préavis en location non meublée

 

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis est de 3 mois. Il est toutefois d'un mois dans certaines situations :

  • lorsque le logement est situé dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué en matière de logement,
  • en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
  • pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
  • pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé,
  • pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement social ou appartenant à certains bailleurs institutionnels.

Le locataire souhaitant bénéficier d’un délai réduit de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de 3 mois.

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