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Bail meublé : les règles applicables

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Lorsque le locataire est une personne physique, le contrat de location du bien qu’il loue pour sa résidence principale est obligatoirement soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette loi est d’ordre public : ses dispositions s’appliquent nécessairement. Le régime du bail meublé est précisé aux articles 25-3 et suivants de la loi de 1989.

 

Le mobilier nécessaire

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Chaque pièce est équipée du mobilier en fonction de sa destination : chambre, cuisine, salon…

Le mobilier comporte, au minimum, les éléments suivants :

  • Literie comprenant couette ou couverture,
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
  • Plaques de cuisson,
  • Four ou four à micro-ondes,
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au moins, un réfrigérateur doté d'un compartiment congélateur,
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas,
  • Ustensiles de cuisine,
  • Table et sièges,
  • Etagères de rangement,
  • Luminaires,
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 

La durée du bail

Le contrat de location est établi pour une durée d’au moins un an. Il est tacitement reconduit pour 1 an. Cependant, lorsque le locataire est un étudiant, il est possible de conclure un bail d’une durée ferme de 9 mois, qui ne fait pas l’objet d’une reconduction tacite : le locataire étudiant doit quitter le bien au terme du contrat.

 

Le loyer

Le loyer d’une location nouvelle est fixé librement. A noter : les loyers faisaient l’objet d’une réglementation spécifique à paris et Lille. Mais les arrêtés d’encadrement ont été annulés en 2017.

Lors de la relocation du bien, l’augmentation de loyer est encadrée, lorsque le bien est situé en zone tendue.

 

Le montant du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie peut être fixé, au maximum, à 2 mois de loyer (hors charges). Il est ainsi d’un montant plus élevé que lorsque la location n’est pas meublée. Ceci s’explique par la présence de meubles dans le logement.

Le dépôt de garantie permet de garantir l’exécution de ses obligations par le locataire. A la fin du bail, le bailleur pourra y imputer les sommes que le locataire ne lui aurait pas payées et les sommes permettant de réparer les éventuelles dégradations locatives causées par le locataire. Toutefois, si la dette du locataire est supérieure au dépôt de garantie, le locataire devra acquitter cette somme entre les mains du bailleur. Il pourra être condamné en justice.

 

Les charges locatives

Le locataire rembourse au bailleur les charges du logement qui sont listées dans le décret n° 87-713 du 27 août 1987. Il s’agit, par exemple, de l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes, ou encore de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La liste contenue dans le décret est limitative.

3 systèmes de récupération des charges sont envisageables :

  • Le remboursement des charges ponctuellement : c’est le système généralement adopté pour la location d’une maison individuelle.
  • La provision pour charges, avec régularisation annuelle, lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif.
  • Le forfait de charges, fixé en fonction du montant des charges récupérables. Le forfait de charges ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Si le contrat de location le prévoit, il évolue en fonction de l’indice de référence des loyers, publié par l’INSEE.

 

Le congé du locataire

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à 9 mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, ou de la signification de l'acte d'huissier, ou de la remise en main propre.

 

Le congé du bailleur

Le bailleur peut donner congé pour le terme du bail. Il en informe le locataire 3 mois au moins avant la fin du bail. Il peut donner congé pour reprendre le logement, ou pour le vendre, ou, enfin, le motiver par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Il doit être donné dans les mêmes formes que celles prévues pour le congé du locataire.

 

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, afin de l’occuper comme résidence principale, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.  Le congé doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que :

  • le bailleur,
  • son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins 1 an à la date du congé,
  • ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

 

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

 

A noter : le locataire âgé de plus de 65 ans et qui a de faibles ressources bénéficie d’une protection spécifique le bailleur doit lui proposer un relogement. Cette obligation s’impose également lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ayant de faibles ressources, si l’ensemble des ressources du foyer ne dépasse pas un plafond fixé par la loi. Toutefois, cette protection ne s’applique pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou de faibles ressources.

 

 

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