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Bailleur : quels travaux déduire de vos revenus

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ven, 12/10/2018 - 15:54
Lors de la réalisation de travaux que ce soit pour permettre la mise en location ou en cours de location, le bailleur est en droit de déduire ces dépenses listées par l’administration fiscale dans le code général des impôts. Il s’agit des : - dépenses de travaux d’entretien et de réparation - dépenses de travaux d’amélioration. A l’inverse le bailleur ne peut en principe pas déduire de ses revenus fonciers les dépenses de travaux de (re)construction et d’agrandissement. Nous allons donc étudier en détail la définition puis les conditions de déductibilité de chacune de ces catégories de dépenses de travaux.

 

Les dépenses de travaux d’entretien et de réparation

 

  • Définition

Ce sont les dépenses qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Ainsi il a été jugé que constituent des dépenses d’entretien :

  • Le traitement des bois contre les insectes xylophages (termites, capricornes) ;
  • Les dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante ; etc.

 

De même, il a été jugé que constituent des dépenses de réparation :

  • La remise en état du gros-œuvre (toiture, façades), des canalisations, ou de l’installation électrique ;
  • Le remplacement de la chaudière et du chauffage central ; etc.

 

  • Déductibilité

En principe le bailleur peut déduire les dépenses de travaux et d’entretien.

Cependant, ces dépenses ne sont pas déductibles lorsqu’elles ne constituent que l’accessoire de dépenses de (re)construction ou d’agrandissement ou bien lorsqu’elles incombent en principe au locataire (en application de l’article 1734 du code civil).

 

Les dépenses de travaux d’amélioration

 

  • Définition

Les dépenses d’amélioration sont celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Ce sont les dépenses d’installation ou le remplacement du chauffage central ; d’une salle d’eau ; d’une cuisine ; du tout-à-l’égout ; d’un ascenseur ; d’une antenne collective de télévision.

 

  • Déductibilité

Le bailleur peut déduire les dépenses d'amélioration effectuées sur les immeubles de locaux d’habitation donnés en location sous la forme d'une déduction immédiate.

Bon à savoir : ces dépenses et les dépenses d’entretien et de réparation ne sont déductibles des loyers que si le bailleur est imposé selon le régime réel d’imposition et non selon le micro-foncier.

 

 

Les dépenses de travaux d’agrandissement ou de (re)construction

 

  • Définition

Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement sont celles qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants (démolition totale ou partielle), des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation suivie de la création d'aménagements neufs) ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

 

Ainsi il a déjà été jugé que constituent de tels travaux :  

  • La transformation d'un étage d'un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et des combles ; etc.
  • Déductibilité

 

Le bailleur ne peut en principe pas déduire ces dépenses de travaux de construction.

Bon à savoir : à l’occasion de la vente du logement, pour le calcul de la plus-value, ces dépenses de travaux peuvent être ajoutées au prix d’acquisition pour leur montant réel sur justificatifs ou pour un montant forfaitaire de 15% si le logement est possédé depuis plus de 5 ans.

 

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