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Financement d’un achat immobilier : les points clés

financer un projet immobilier
Vous envisagez l’achat d’un bien immobilier ? La question de son financement se pose inévitablement. Deux points méritent votre attention : les frais venant s’ajouter au prix, que l’on appelle fréquemment les « frais de notaire », et le recours au prêt immobilier pour financer l’acquisition.

Les « frais de notaire »

Au prix du bien s’ajoutent des « frais de notaire », qui représentent environ 6 à 10 % du prix de vente. Ils sont acquittés par l’acheteur, sauf convention contraire entre les parties à la vente.

Ils comprennent la rémunération et les frais exposés par le notaire, mais également, et pour une grande part, la fiscalité s’appliquant à la vente, que le notaire collecte et reverse à l’Etat.

    Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire est fixée par les pouvoirs publics. Les émoluments sont calculés proportionnellement à la valeur du bien, en suivant un barème par tranches. L’Alsace et la Moselle disposent d’un tarif spécifique.

Dans le cas général, la vente donne lieu à la perception d’un émolument proportionnel calculé selon le barème défini par l’arrêté du 26 février 2016.

 

Tranches d’assiette

Taux applicable

Exemple :

pour un bien dont le prix est 250 000 €

De 0 à 6 500 €

3,945 %

256.45 € (6 500 x 3.945%)

De 6 500 € à 17 000 €

1,627 %

170.84 € [(17 000 – 6 500) x 1.627%]

De 17 000 € à 60 000 €

1,085 %

466.55 € [60 000 – 17 000) x 1.085%]

Plus de 60 000 €

0,814 %

1 546.60 € [(250 000 – 60 000) x 0.814 %]

 

Total

2 440.44 €

 

Les débours et les frais

Le notaire effectue un certain nombre de demandes et de formalités afin de préparer l’acte authentique de vente et d’en assurer la publicité. Ces frais déboursés par le notaire sont à la charge du client. Ils recouvrent les demandes faites au fichier immobilier, à l’urbanisme, au syndic de copropriété…, avant la vente, et les formalités de publicité immobilière ou encore d’inscription hypothécaire postérieures à la vente.

La fiscalité

En général, la cession d’un bien immobilier donne lieu à la perception d’un certain nombre de taxes. La plupart des ventes sont soumises aux droits d’enregistrement, complétés d’une taxe de publicité foncière. Le taux de l’impôt est déterminé par le département dans lequel se situe l’immeuble. Il est, au maximum, de 5,80 % du prix de vente.

Seuls les biens vendus par un professionnel de l’immobilier peuvent être assujettis à la TVA immobilière, laquelle est acquittée par le vendeur. Il s’agit, pour l’essentiel, de la vente d’un immeuble neuf (ou achevé depuis moins de 5 ans), ou encore de la vente d’un terrain à bâtir. Il existe cependant des exceptions. Ces ventes sont souvent présentées comme étant soumises à des « frais de notaire réduits ».

 

Le prêt immobilier

 

La majorité des acquisitions est effectuée à l’aide d’un prêt. La loi encadre le recours au crédit immobilier et protège le non professionnel qui achète un bien à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, ou un terrain destiné à supporter une telle construction.

La condition suspensive d’obtention de prêt

L’avant-contrat de vente (promesse ou compromis, contrat de réservation…) contient une condition suspensive d’obtention de prêt, à moins que l’acquéreur ne déclare acheter comptant, et ne pas avoir besoin d’un prêt. Dans ce cas, l’acheteur appose de sa main une mention par laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir des règles protégeant l’emprunteur non professionnel. Il ne pourra donc pas invoquer un refus de prêt pour se libérer de l’acquisition et mettre fin à la vente.

Lorsque l’acquéreur recourt à un prêt, l’avant-contrat de vente détaille les formalités mises à la charge de l’acheteur : la somme à emprunter, les conditions du crédit, le nombre de demandes de prêt à déposer, les justificatifs à fournir au vendeur… L’acheteur bénéficie d’un délai d’obtention de prêt qui ne peut pas légalement être inférieur à un mois. Il doit se conformer strictement aux obligations stipulées dans l’avant-contrat. A défaut, sa responsabilité pourrait être engagée. Ainsi, lorsque l’acheteur envisage de réaliser des travaux, il est nécessaire d’en chiffrer le montant et d’en tenir compte dans le montant du crédit envisagé. Il en sera de même en cas d’achat d’un terrain à bâtir, accompagné d’un projet de construction de maison individuelle. L’acquéreur doit être vigilant sur la définition du montant de son financement.

La conclusion du contrat de prêt

Lorsque la banque accepte de financer l’achat immobilier, elle émet une offre de prêt qu’elle adresse à l’emprunteur. L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur. L'emprunteur bénéficie d’un délai obligatoire de réflexion : il ne peut accepter l'offre que 10 jours après sa réception. L'acceptation est donnée par lettre, le cachet de l'opérateur postal faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l'acceptation par l'emprunteur.

Enfin, si l’acte d’achat du bien immobilier n’est pas conclu dans le délai de 4 mois à compter de l’acceptation de l’offre de crédit, le prêt est anéanti, à moins que l’établissement de crédit n’ait accepté de maintenir le prêt pendant un délai plus long.

Le notaire n’acceptera de signer l’acte authentique que si la totalité du financement a été déposée au préalable entre ses mains.

 

Articlé rédigé le 26 septembre 2017

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