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L’aménagement des combles ou d’une cave

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Le marché immobilier étant actuellement sous tension, l’aménagement des combles ou d’une cave peut s’avérer opportun pour augmenter la surface habitable d’un bien immobilier. Cependant, ces travaux sont soumis à différents impératifs légaux.

 

Les combles et caves pouvant faire l’objet d’un aménagement ou non

 

Tout d’abord, il faut déterminer si les combles ou les caves peuvent faire l’objet d’un aménagement. Il convient alors de se rapporter au calcul de la surface de plancher de la construction qui s’entend comme « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieur à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ». Toute partie d’une construction qui n’est pas comptabilisée dans sa surface de plancher, ne pourra pas faire l’objet d’un aménagement. A ce propos, l’article R 112-2 du Code de l’urbanisme évoque une liste des parties qui doivent être déduites du calcul de la surface de plancher. Ainsi, ne sont pas aménageables :

  • les locaux d’une hauteur égale ou inférieure à 1,80 m ;
  • les locaux dont la consistance ne permet pas de supporter des charges liées à l’usage d’habitation ou d’activité ;
  • les sous-sols se situant en dessous du niveau du sol naturel ;
  • les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle ;
  • et les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur (article L1331-22 du Code de la santé publique).

D’autres normes peuvent entrer en ligne de compte, notamment celles contenues dans le règlement de copropriété s’il s’agit d’un bien en copropriété, ou celles du cahier des charges du lotissement si le bien se trouve dans un lotissement.

 

 

Les autorisations d’urbanisme nécessaires à l’aménagement des combles ou d’une cave

 

Ensuite, il convient d’analyser les travaux nécessaires à l’aménagement des combles ou de la cave pour en déduire à quelle autorisation d’urbanisme ils seront soumis ou non.

Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment (notamment en raison de la pose d’une ouverture vers l’extérieur), ou de créer soit une emprise au sol, soit une surface de plancher toutes deux inférieures ou égales à 20 m², doivent être précédés d’une déclaration préalable.

Néanmoins, dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ces seuils sont portés à 40 m², sauf lorsque la création d'au moins 20 m² et d'au plus 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol conduit au dépassement de l'un des seuils fixés à l'article R*431-2 du Code de l’urbanisme, soit 150 m².

En revanche, la réglementation soumet à permis de construire les travaux exécutés sur des constructions existantes, ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m².

Dans le cas où l’aménagement des combles ou de la cave emporterait un changement de destination, une déclaration préalable sera nécessaire si les travaux ont pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol inférieure à 20 m². Un permis de construire devra être demandé si cette surface est supérieure à 20 m².

 

 

Les prescriptions relatives au logement décent

 

Si le propriétaire entend louer ses combles ou ses caves aménagés, il devra veiller à ce que ces derniers respectent les règles du logement décent. D’une manière générale, il en ressort que le logement doit être clos et couvert, en bon état d’entretien et de solidité, protégé contre les infiltrations et remontées d’eau, qu’il doit présenter une étanchéité suffisante à l’air, qu’il doit disposer de réseaux et branchements d’électricité, des dispositifs de ventilations, d’un éclairage naturel suffisant, d’une installation de chauffage, d’une alimentation en eau potable suffisante, des installations d’évacuation des eaux ménagères et qu’il dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur de sous plafond au moins égale à 2,20 m², soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Ces logements doivent aussi respecter les prescriptions du Règlement sanitaire départemental (RSD) qui sont parfois plus contraignantes que celles contenues dans le décret relatif au logement décent, et qui priment sur ces dernières. Au regard de ces règles, une cave ne peut pas être considérée comme de la surface habitable, faute d’éclairement naturel suffisant.

Dans le cas où le bailleur ne satisferait pas à ces obligations, il s’exposerait à différentes sanctions pénales pouvant aller jusqu’à 100 000 € d’amende et 3 ans d’emprisonnement. De surcroît, le propriétaire pourrait également être contraint d’assurer le relogement de son locataire et voir le versement du loyer suspendu, ou être dans l’obligation de le rembourser.

Pour éclairer les éventuels bailleurs dans leurs démarches d’aménagement des combles et des caves, le ministère des affaires sociales et de la santé a participé à la rédaction d'un guide « lutter contre l'habitat indigne : Les locaux impropres par nature à l'habitation (article L.1331-22 du code de la santé publique) », publié par le pôle national de lutte contre l'habitat indigne en mars 2013, afin de préciser les critères de qualification des locaux « impropres à l'habitation ».

 

 

Les horaires de réalisation des travaux

 

Le Code de la santé publique règlemente les bruits de voisinage résultant des chantiers de travaux privés et prévoit notamment que si ces bruits sont fautifs, ils sont constitutifs d’une infraction pouvant être punie d’une amende de 1 500 € au plus.

Le maire et le préfet peuvent également par arrêté motivé, soumettre à des prescriptions particulières relatives aux conditions d’horaires et d’accès à certains lieux et aux niveaux sonores admissibles les activités de chantier en complément du Code de la santé publique. Par exemple, il peut être exigé que les chantiers proches des habitations soient suspendus entre 20h00 et 07h00.

Enfin, le règlement de copropriété peut imposer des heures pour la réalisation des activités provoquant des nuisances sonores.

 

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