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L’encadrement du loyer lors de la conclusion du bail

encadrement des loyers
En principe, le bailleur peut fixer librement le loyer qu’il souhaite obtenir du locataire. Cependant, une importante exception existe lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, que le bien soit loué meublé ou non meublé. La réglementation a mis en place un double système d’encadrement du loyer, en fonction de la zone où est situé le bien : dans les zones tendues, le bailleur voit sa liberté extrêmement limitée lors de la remise en location du bien, et à Paris et Lille, il existe, en plus de ce système, des règles spécifiques pour fixer le loyer.

La limitation de l’évolution du loyer lors de la relocation du bien

Dans les grandes agglomérations, où existent des difficultés d’accès au logement, le loyer est encadré lors de la relocation du bien. 28 agglomérations sont concernées à ce jour, parmi lesquelles Ajaccio, Bayonne, Bordeaux, Lille, Lyon, Paris, Sète, Toulouse…

Le bailleur peut fixer librement le loyer :

  • lors de la première mise en location du bien,
  • ou lorsque le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois,
  • ou, enfin, s’il a réalisé, dans le 6 mois précédant la conclusion du bail, des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dans les autres hypothèses, lors de la relocation du bien, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être augmenté en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, sur une année.

Le décret du 27 juillet 2017, applicable depuis le 1er août 2017, qui fixe ces règles, reconduit 2 exceptions :

  • La réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, réalisés au cours du bail précédent, et pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, permet d’augmenter le loyer annuel de 15 % du coût réel des travaux TTC au maximum.
  • Le loyer manifestement sous-évalué au regard des prix pratiques sur le marché : le décret précise la procédure à respecter dans ce cas.

L’encadrement du loyer à Paris et Lille

A Paris et Lille, outre le dispositif de limitation de la hausse du loyer à la relocation, les loyers sont encadrés par un arrêté préfectoral. Les propriétaires, dans ces villes, doivent appliquer une règle particulière pour fixer le montant du loyer du bien donné en location.

Le loyer de base

Un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de la surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique (les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers).

Le loyer de référence est égal au loyer médian constaté par l'observatoire local des loyers. Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Tant que le loyer de référence majoré n’est pas dépassé, les parties peuvent fixer librement le loyer, tout en respectant les limites d’évolution du loyer, lorsqu’il s’agit d’une relocation du logement. C’est ce que l’on appelle le loyer de base.

Un possible complément de loyer

Un complément de loyer peut être prévu. Il ne peut être appliqué, toutefois, que si 2 conditions sont remplies :

  • le loyer de base (facturé au locataire) doit correspondre au loyer de référence majoré,
  • et lorsque le logement doit justifier de caractéristiques de localisation ou de confort en comparaison avec des logements de même catégorie dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer est égal à la somme du loyer de base et de ce complément.

Attention, la loi ne donne aucune liste des critères retenus pour justifier le complément de loyer mais il est bien sûr interdit de compléter avec des sommes déjà comptabilisées dans les provisions pour charges (présence d’un ascenseur, d’un gardien dans l’immeuble…). La loi ne définit pas non plus le montant de ce complément. Il reste donc libre en principe…

Peut-on remettre en cause le montant du loyer ?

  • Concernant le loyer de base

Une action en diminution de loyer est ouverte au locataire. Cette action peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré donné dans l’arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature dudit contrat. Cette action se prescrit par 3 ans à compter de la signature du bail.

  • Concernant le complément de loyer

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer a un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation.

En cas de contestation, le propriétaire doit démontrer que le logement a des caractéristiques qui justifient un complément de loyer.

Si un accord est trouvé entre les parties, le montant du loyer, qui peut tenir compte de l'éventuel complément de loyer, est fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

Si les parties ne trouvent pas d’accord, le locataire a un délai de 3 mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Dans les 2 cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail, et non à compter de la date du jour de la conciliation ou du jugement rendu.

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