Les garanties dues par le maître d’ouvrage de travaux immobiliers

 

La garantie de parfait achèvement

 

La garantie de parfait achèvement permet au propriétaire d’un bien immobilier d’obtenir la réparation des désordres qui surviennent pendant la première année qui suit la construction.

 

Qui supporte la garantie de parfait achèvement ?

Seul l’entrepreneur, c’est-à-dire le professionnel qui a réalisé les travaux est redevable de la garantie de parfait achèvement. Ainsi, elle est due par le constructeur de maison individuelle, mais elle ne s’applique pas au contrat de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

 

Qui bénéficie de la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement bénéficie au maître de l’ouvrage. Elle est transmise à l’acheteur du bien.

 

Quels sont les dommages couverts par la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement s'étend à la réparation des désordres signalés par le maître d'ouvrage, au moyen de réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception. Elle couvre également les dommages qui n’étaient pas apparents à la réception, et qui se révèlent postérieurement. Le maître de l’ouvrage doit alors les notifier à l’entrepreneur.

 

Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement a une durée d’un an. Elle débute à la réception des travaux.

 

 

La garantie décennale et la garantie de bon fonctionnement

 

Les éléments communs aux garanties des constructeurs

 

Qui supporte la garantie ?

La garantie est due par le constructeur. Au sens de la loi, est considéré comme un constructeur :

• L’architecte, l’entrepreneur, le technicien ou une autre personne qui s’engage à exécuter une prestation de travaux, ou liée aux travaux,
• Le promoteur immobilier,
• La personne qui vend un immeuble à construire ou à rénover,
• Le constructeur de maison individuelle,
• La personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

 

Qui bénéficie de la garantie ?

La garantie des constructeurs est due au maître de l’ouvrage. Les acheteurs de l’immeuble en bénéficient également : elle est donc transmise aux propriétaires successifs du bien immobilier.

 

La garantie décennale

 

Tout constructeur est légalement responsable envers le propriétaire, ou l'acquéreur de l'ouvrage immobilier, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

 

Quels sont les dommages couverts par la garantie décennale ?

Le constructeur est responsable des dommages qui affectent un ouvrage immobilier, causés, notamment, par un défaut du sol. Le dommage doit être d’une certaine gravité pour être pris en compte :

• Soit il porte atteinte à la solidité de l'ouvrage (par exemple : des infiltrations qui conduisent à une menace d’écroulement d’un immeuble),
• Soit il rend le bien impropre à sa destination (par exemple : la défectuosité d’une installation de chauffage conduisant à la surchauffe des pièces du bien),
• Soit il constitue une atteinte à la solidité des éléments d'équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert (par exemple, la déformation d’un bloc porte qui n’est plus étanche à l’eau, ni à l’air). 

 

Quelle est la durée de la garantie décennale ?

La garantie décennale a une durée de 10 ans, qui commence à courir à compter de la réception des travaux.

 

Quelles sont les assurances qui couvrent la garantie décennale ?

Le constructeur d’un ouvrage, ou la personne qui réalise des travaux de bâtiment, doit souscrire une assurance de garantie décennale. Avant l’ouverture du chantier, il a l’obligation de remettre une attestation d’assurance au maître de l’ouvrage.

 

Le maître de l’ouvrage doit, lui, souscrire une assurance de dommages-ouvrage, qui couvre les dommages de nature décennale, et permet une indemnisation plus rapide. Cette assurance est obligatoire.

 

Et en cas de vente du bien ?

L’acheteur d’un bien immobilier bénéficie de la garantie décennale. Lorsqu’une vente intervient dans les 10 ans qui suivent la réception des travaux, l’acte de vente doit indiquer si l’assurance de garantie décennale et la dommages-ouvrage ont été souscrites, ou non, ainsi que, si elles ont été souscrites, les références des contrats d’assurance.

 

La garantie de bon fonctionnement

 

Les éléments d'équipement de l'ouvrage, qui ont été installés par le constructeur, font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement, dès lors qu’ils sont dissociables de l’immeuble.

En revanche, les éléments d’équipement qui ne sont pas dissociables de l’immeuble sont couverts par la garantie décennale. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’ouvrage lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

 

Quels sont les dommages couverts par la garantie de bon fonctionnement ?

La garantie de bon fonctionnement couvre les éléments dissociables du bien immobilier, tels que : les portes et les fenêtres, un chauffe-eau, des stores électriques, dès lors que ces éléments peuvent être démontés sans détériorer le gros œuvre. Il n’est pas nécessaire que les désordres soient généralisés pour que la garantie soit due.

 

Quelle est la durée de la garantie de bon fonctionnement ?

La garantie de bon fonctionnement a une durée minimale de 2 ans à compter de la réception des travaux.

 

Quelles sont les assurances qui couvrent la garantie de bon fonctionnement ?

Il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance couvrant la garantie de bon fonctionnement. Cette assurance est donc facultative.

En cas de dommage, en l’absence d’assurance, l’indemnisation est supportée par le constructeur seul.