Location : à qui incombe la charge des travaux ?

Question fréquente qui revient régulièrement en tête des propriétaires et des locataires : qui a la charge de la réalisation des travaux dans un appartement ou une maison louée ? Des litiges peuvent arriver dans bien des cas de figure, aussi est-il préférable de savoir à l'avance quelle est la répartition des charges. La loi encadre bien le sujet.

 

Travaux dans une location : ceux qui reviennent au locataire

 

 Grâce au décret du 26 août 1987, relatif aux réparations locatives, propriétaires et locataires peuvent obtenir une vision claire des travaux à effectuer par le locataire.

 

 En substance, le décret définit une liste de travaux de réparation et d'entretien qu'il se doit de faire réaliser tant dans le logement qu'il occupe que dans les parties extérieures dont il peut avoir la jouissance exclusive (jardin, cour, terrasse…).

 

Le locataire a ainsi l'obligation de faire conduire des travaux tels que :

 

• l'ensemble des réparations nécessaires et l'entretien fondamental de la totalité des équipements électriques et sanitaires qui sont mis à sa disposition dans le cadre du bail : les installations de plomberie, les installations électriques, la révision des radiateurs, l'entretien annuel de la chaudière, la vidange des fosses septiques, entretien des canalisations d'eau et de gaz.

 

• les menues réparations et les travaux d'entretien dits 'courants' portant sur les revêtements situés à l'intérieur du bien : les moquettes, linoléums, parquets, carrelages, les murs, les plafonds…

 

• un entretien régulier de la propreté générale des lieux. Cette obligation est par ailleurs surtout vérifiée en fin de bail, lors de l'état des lieux de sortie notamment.

 

• l'entretien régulier et courant des parties extérieures telles que jardins privatifs, auvents, terrasses, marquises, descentes d'eaux pluviales, gouttières… pour lesquelles des opérations de remise en état et de nettoyage doivent être réalisées.

 

• le maintien en état des ouvertures extérieures et intérieures : graissage des gonds des fenêtres et des portes, graissage des serrures, remise en état des mastics des fenêtres, remplacement des vitrages cassés…

 

Toutefois, le locataire ne pourra se trouver dans l'obligation d'effectuer ou de faire réaliser de tels travaux dans trois cas de figure principaux :

 

-       lorsqu’un vice de construction ou une malfaçon est avéré.

 

-       dès lors qu'une usure normale de l'ensemble des équipements est constatée. C'est le cas par exemple lorsqu'une moquette date de plus de dix années, il est normal qu'une usure très avancée soit constatée mais la responsabilité du locataire ne sera pour autant pas mise en cause.

 

-       en cas de force majeure : inondation, tempête…

 

Les travaux à la charge du propriétaire

 

Il est possible de déduire les travaux que le propriétaire se doit de faire réaliser dès lors qu'on exclut du précédent listing ceux revenant à la charge du locataire.

 

Pour ce qui est de l'ensemble des travaux dont le propriétaire à la responsabilité, il est coutume de parler généralement de grosses réparations. Le terme est d'ailleurs défini par l'article 606 du Code civil. Il s'agit des travaux concernant des installations qui peuvent mettre à mal l'immeuble et sa solidité générale.

L'article du Code civil indique à cet égard que les travaux concernent des opérations portant sur "des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et la clôture aussi en entier."

 

Par extension, le propriétaire d'un bien mis en location aura également comme responsabilité de veiller à :

 

• faire réaliser des travaux de remise en état du bien suite à une inondation

 

• de remettre les toitures en conformité

 

• de faire réparer les installations électriques

 

• de remettre en état les installations de plomberie en cas d'une fuite d'eau

provenant d'une cave

 

• de réparer une canalisation défectueuse due au gel.