Lorsqu’un locataire prend possession d’un bien, puis lorsqu’il restitue les clés au bailleur, un état des lieux est généralement dressé. La loi oblige à la rédaction d’un état des lieux pour les baux d’habitation, résidence principale du locataire, loué vide ou meublé. La même contrainte existe pour les baux commerciaux et les baux professionnels..
Pour les baux d’habitation constituant la résidence principale du locataire, la réglementation relative à l’état des lieux est particulièrement détaillée, en voici les principales dispositions.
Le moment de réalisation de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée est établi, après la signature du contrat de location, lors de la remise des clés au locataire, avant qu’il n’emménage.
L’état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés au bailleur, après que le locataire ait déménagé ses affaires personnelles.
En effet, le logement ne doit contenir que les meubles ou équipements mentionnés au contrat de location.
L’état des lieux amiable
En principe, l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et par le locataire, ou par un tiers mandaté par elles. Il peut être réalisé sur support papier ou sous forme électronique. Il est remis en main propre, ou par voie dématérialisée, à chacune des parties, ou à leur mandataire, au moment de sa signature.
Le document utilisé permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. Les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire.
L’état des lieux de sortie doit indiquer l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire, afin que le proprietaire puisse lui restituer le dépôt de garantie.
L’état des lieux réalisé par huissier
S’il n’est pas possible de réaliser un état des lieux amiable, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Le locataire peut-il demander à compléter l’état des lieux d’entrée ?
Oui, Le locataire peut demander au propriétaire (ou à son représentant) de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Et, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Le coût de l’état des lieux
Le logement constituant la résidence principale du locataire
Le coût de l’état des lieux est encadré. Lorsque l’état des lieux est réalisé amiablement :
• Les honoraires du professionnel mandaté pour réaliser l’état des lieux d’entrée sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant TTC imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à 3 € par mètre carré de surface habitable.
• Les honoraires du professionnel mandaté pour réaliser un état des lieux de sortie sont à la charge du bailleur.
Lorsqu’il n’est pas possible de réaliser l’état des lieux amiablement, les frais d’huissier sont partagés par moitié entre le proprietaire et le locataire et le coût de l’état des lieux est fixé par décret.
Pour le coût de l’état des lieux :
Les autres baux
Le coût de l’état des lieux est librement déterminé par le professionnel qui intervient à sa réalisation.
Pour les baux professionnels ou commerciaux, lorsqu’il n’est pas possible de réaliser un état des lieux amiable, l’état des lieux est établi par huissier, à frais partagés entre les parties.
