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Quelle surface minimale pour un logement en location ?

nombre de m2 par personne dans un logement
jeu, 04/05/2017 - 14:01
La lutte contre l’habitat indigne est un souci constant. Dans ce cadre, la loi impose de donner à la location un logement décent, lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire. Le logement ne doit pas présenter de danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Il doit également avoir une taille suffisante. Au-delà des règles qui sont déterminées par un décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, il est nécessaire de se référer au règlement sanitaire départemental (RSD), qui est tout aussi obligatoire.

 

La surface minimale du logement décent

 

Le logement doit disposer selon, au moins le nombre d'une pièce principale qui aura soit :

  • Une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres
  • Ou bien un volume habitable au moins égal à 20 m3

 

La surface habitable d'un logement correspond selon les textes de droit, à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Toutefois, l’on ne doit pas prendre en compte :

  • les parties de locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre
  • les combles non aménagés
  • les caves et sous-sols,
  • les remises et garages
  • les terrasses, loggias, et balcons
  • les séchoirs extérieurs au logement
  • les vérandas, et certains volumes vitrés
  • les locaux communs et autres dépendances des logements

 

Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

 

 

Les obligations complémentaires imposées par le RSD

 

Le règlement sanitaire départemental fixe généralement des règles plus sévères, qui doivent être respectées pour tous les logements, même s’ils ne sont pas la résidence principale du locataire. Les logements constituant une résidence secondaire ou une location saisonnière sont donc également concernés.

Le règlement sanitaire départemental est propre à chaque département. Il est généralement disponible sur Internet.

Ainsi, par exemple, en Loire-Atlantique : Inutile de rechercher un bien qui ne respecte pas ces caractéristiques : un logement doit avoir une surface habitable d’au moins 16 m2, avec une hauteur sous plafond qui ne peut pas ête inférieur à 2m30. Aucune des pièces principales ne doit avoir une surface habitable inférieure à 7m2. Une partie des surfaces mansardées est cependant prise en compte. Et une pièce isolée doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m2.

Ou encore, à Paris : l'une au moins des pièces principales du logement doit avoir une surface supérieure à 9 m2. La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m. Les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m2. Le logement comportant une seule pièce principale doit avoir une surface d’au moins 9 m2. Les parties formant dégagement ou cul-de-sac, d'une largeur inférieure à 2 m, ne sont pas prises en compte.

Dans le département du Rhône, les critères sont identiques à ceux de Paris, avec cependant une hauteur sous plafond d’au moins 2m30.

Le droit stipule de respecter ces conditions de surface et volume afin de protéger les locataires et propriétaires. Le volume et la surface se doit d’être renseigner sur le bail du locataire.

 

 

Surface et nombre d’occupants

 

Le logement doit selon les textes de droits avoir une surface minimale en fonction du nombre de personnes qui occupent le logement :

  • 9 m2 pour une personne seule
  • 16 m2 pour deux personnes
  • On ajoute 9 m2 par personne supplémentaire

 

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