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Vente : l’entrée anticipée ou retardée de l’acheteur

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lun, 29/10/2018 - 18:03
Dans la plupart des cas, l’acheteur d’un bien immobilier en prend possession au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. L’acquéreur acquitte le prix de vente, il devient propriétaire du bien. Le vendeur lui remet les clés, et l’acheteur peut emménager immédiatement. Il arrive, cependant, que le vendeur souhaite rester dans le logement après la signature de l’acte authentique, ou que, au contraire, l’acheteur demande à disposer du bien de façon anticipée. Ces situations nécessitent quelques précautions.

 

La mise à disposition anticipée au profit de l’acheteur

 

Il arrive que l’acheteur demande à pouvoir accéder au bien vendu, ou à l’utiliser, avant la signature de l’acte de vente. En effet, le délai moyen de préparation d’un acte authentique est de 3 mois, période nécessaire à l’accomplissement de différentes démarches (obtention du prêt, purge des droits de préemption…) et à la réunion des documents nécessaires par le notaire (actes d’état civil, renseignements hypothécaires…). Or, lorsque le bien est vide, l’acheteur peut demander à ce que le bien soit mis à sa disposition avant la signature de l’acte de vente. Cette demande doit être examinée avec attention, car elle présente des risques pour les 2 parties.

 

Les avantage de l’entrée anticipée

Prendre possession du bien avant d’en être propriétaire bénéficie essentiellement à l’acheteur. Il pourra entreposer des meubles, faire établir des devis, commencer des aménagements ou des travaux, ou même, emménager avant la date prévue.

 

Les inconvénients de l’entrée anticipée

Pour l’acheteur, les risques de l’entrée anticipée sont relativement limités. Si la vente ne se réalise pas, il devra libérer le bien, et donc supporter le coût d’un déménagement. Et s’il réalise des travaux, il en perdra le bénéfice.

En revanche, pour le vendeur, les inconvénients sont plus importants. Cela pourrait le pousser à refuser que l’acheteur prenne possession du bien avant l’acte de vente. En effet, l’acheteur, une fois familiarisé avec le le logement, pourrait changer d’avis sur l’achat, ou tenter de négocier le prix en invoquant des défauts. Et surtout, à supposer que la vente ne se réalise pas, le vendeur devra obtenir la libération des lieux, ce qui peut nécessiter une procédure devant les tribunaux, si l’acquéreur ne part pas de lui-même.

 

Les précautions à prendre

Habituellement, permettre l’entrée dans les lieux avant l’acte authentique est déconseillée tant que les différentes conditions suspensives liées à la vente ne sont pas levées. On attendra donc que l’acheteur ait obtenu son prêt et que les droits de préemption soient purgés.

 

Lorsque vendeur et acquéreur s’accordent sur une entrée anticipée, différentes questions doivent être envisagées : l’acquéreur peut-il emménager dans le bien, ou simplement y déposer des meubles ? Peut-il réaliser des travaux, de quelle nature, et que se passera-t-il si au final, la vente n’a pas lieu ? Il est nécessaire de définir les droits qui lui sont donnés, et les interdictions qui lui sont faites. Le vendeur peut, par exemple, lui permettre d’emménager mais refuser tous travaux ou transformations.

 

D’importants points doivent également faire l’objet d’un examen attentif : l’obligation pour l’acquéreur de souscrire une assurance couvrant les dommages qu’il pourrait occasionner, ou les travaux qu’il réalise. Et se poser la question de conséquences d’un incendie ou d’un dégât des eaux.

 

Le cadre juridique

Coucher sur le papier l’accord des parties pour une entrée en jouissance anticipée peut se faire au moyen d’un contrat de prêt à usage, par lequel le vendeur met le bien à disposition de l’acheteur. Cette convention doit être rédigée avec soin. Elle précise généralement que l’acheteur acquittera les charges liées au bien (eau, électricité…), mais elle ne peut pas prévoir de contrepartie financière, elle est donc gratuite. L’accord des parties précise les obligations et droit de chacun. Stipuler une pénalité au bénéfice du vendeur si l’acheteur ne libérait pas les lieux en cas de non réalisation de la vente est également habituel. Enfin, réaliser un état des lieux lors de la prise de possession du bien par l’acheteur permet de préserver les droits du vendeur dans l’hypothèse où la vente ne se réaliserait pas.

S’agissant d’un logement, le contrat de location est à proscrire dès lors que le bien est la résidence principale de l’acheteur.

 

 

Le maintien temporaire du vendeur dans les lieux

 

A l’inverse, le vendeur peut avoir la volonté de continuer à occuper le bien une fois l’acte de vente signé chez le notaire. Cette situation peut être envisagée, avec l’accord de l’acheteur.

 

Les avantage de l’entrée différée

Le vendeur est généralement le seul bénéficiaire de cette situation, qui lui permet d’attendre sereinement que son prochain logement soit disponible, par exemple.

 

Les risques de l’entrée différée

Par corollaire, c’est l’acheteur qui supporte les inconvénients liés à cette situation, et principalement, le risque que le vendeur dégrade le bien, ou ne libère pas le bien à la date convenue, ce qui imposera à l’acheteur d’aller en justice pour obtenir son expulsion.

 

Les points de vigilance

Si l’acheteur accepte de retarder son entrée dans les lieux, l’attention des parties devra porter sur les obligations mises à la charge du vendeur : ne pas transformer le bien, ni le dégrader, souscrire une assurance couvrant les dommages pouvant survenir. Il est possible, techniquement, de retarder le transfert des risques à la date à laquelle l’acheteur prendra effectivement possession du bien. Ainsi, si un sinistre survient entre l’acte de vente et l’entrée en jouissance de l’acquéreur, c’est le vendeur qui en supportera les conséquences.

 

Le cadre juridique

En pratique, l’entrée en jouissance différée peut être aménagée par une clause de l’acte de vente, ou par un contrat distinct de l’acte authentique. Dans tous les cas, il est habituel de prévoir qu’une partie du prix restera séquestrée entre les mains du notaire, et ne sera versée au vendeur qu’une fois qu’il aura quitté le bien. Enfin, une clause pénale est habituelle. Elle stipule que l’acheteur sera indemnisé si le vendeur ne libère pas les lieux à la date convenue. L’indemnité est fréquemment fixée sous la forme d’une somme suffisamment dissuasive à verser par jour de retard. Ces clauses sont destinées à sécuriser l’acheteur du bien.

 

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