La note de conjoncture Laforêt Immobilier

Synthèse de la conférence de presse donnée le 18 juin 2009 par Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers à l'Automobile-Club de France.

Une baisse des prix salutaire pour un marché de l'immobilier en demi-teinte

Si, en 2008, la baisse du nombre de transactions enregistrées a été l'une des plus fortes de l'histoire (-20 % par rapport à 2007), il est pourtant inapproprié de parler de « crash » ou de « marasme ». Les prix ont certes chuté pour la première fois depuis 1997, mais la baisse reste somme toute limitée (entre 5 et 15 % selon les régions) et, en tout cas, sans aucune mesure avec la chute vertigineuse subie par les valeurs boursières.

Il n'en reste pas moins que le coup d'arrêt du second semestre 2008 a surpris par sa soudaineté. Durant six mois, entre août 2008 et janvier 2009, les agences ont vu leur flux d'acquéreurs se tarir de manière drastique.

Ce ralentissement brutal avait des causes essentiellement financières. Prises dans la tourmente économique venue des Etats-Unis, les banques ont cessé, quasiment du jour au lendemain, d'accorder des crédits. Par ailleurs, dès la fin 2007, les prix avaient atteint le point de dépassement de la capacité d'emprunt des acquéreurs.

Mais, après six mois difficiles, la situation est en voie d'amélioration.

Même s'il est encore trop tôt pour affirmer qu'il s'agit d'une embellie durable, les mois de février, mars, avril, mai et juin ont vu un retour significatif des acheteurs. Les agences du réseau Laforêt affichent un niveau d'activité de l'ordre de moins 20% par rapport à 2007, à comparer aux moins 40 % de la période août 2008-janvier 2009.

Pour le marché de l'ancien, ce ballon d'oxygène trouve son explication à travers deux phénomènes : le premier psychologique, le deuxième financier.

psychologique : en cette période troublée de l'économie, l'immobilier répond plus que jamais au besoin de valeurs durables et solides. L'investissement pierre permet aux Français d'assurer la pérennité de leur patrimoine. Même chez les plus jeunes, la notion de transmission fait son retour en force. On constate une nouvelle montée en puissance des valeurs familiales reposant sur le besoin de construire quelque chose d'utile.

financier : la baisse des prix, conjuguée à la forte diminution des taux d'intérêt initiée par la Banque centrale européenne, redonne un pouvoir d'achat que beaucoup de ménages avaient perdu il y a deux ans. Nous assistons à un retour des consommateurs qui avaient renoncé à leur désir d'acquisition ces dernières années et qui reviennent dans les agences, attirés par la perspective d'une « bonne affaire ».

Pourquoi les prix ne se sont-ils pas effondrés ?

Lorsque les prémices du retournement de la conjoncture immobilière ont été perçues, beaucoup de spécialistes ont prédit un effondrement rapide des prix de l'immobilier. Ils s'appuyaient, pour étayer leurs dires, soit sur l'examen des cycles immobiliers précédents, soit sur les ratios de pouvoir d'achat. Pourtant, si on assiste bien à une baisse, celle-ci est modérée et il est infondé de parler d'effondrement.

La grande différence entre la situation des années 1990 et celle de 2009 est liée au nombre de biens mis en vente sur le marché.

La période 1991 à 1993 succédait à une folie spéculative. Les grands institutionnels de l'époque avaient massivement investi dans les patrimoines résidentiels. Lorsque la crise s'est déclenchée, la panique de la situation a entrainé des mises en vente massives avec, pour corollaire, une psychose négative des propriétaires. La conséquence : un effondrement des prix et des acheteurs totalement attentistes, voire se détournant de ce type d'investissement. C'est ce qui se passe aujourd'hui sur le marché espagnol à propos duquel on peut, là, véritablement parler de marasme.

La différence des deux périodes en France apparaît en examinant les stocks moyens de biens à vendre d'une agence immobilière : - en 1991-1993 une agence a en moyenne 250 biens à vendre (80 sur Paris) ; - en 2004-2005, alors que le marché est particulièrement actif, cette même agence a un stock de 80 biens à vendre (5 à 10 sur Paris) ; - au 1er trimestre 2009, le volume se situe à 120 biens en moyenne (30 sur Paris).

Au quotidien, les agences Laforêt ne constatent aucun phénomène de panique. Hormis certains cas très particuliers où ils sont pris par l'urgence (prêt relais), les vendeurs ne cherchent pas à céder leur bien à n'importe quel prix. Ils préfèrent surseoir à leur projet de vente ou louer leur bien plutôt que de se résoudre à une baisse importante. Par conséquent, le marché ne connait aucun « surchoix ». L'acquéreur en phase de recherche active trouve un éventail de biens guère plus large qu'il y a 18 mois. Et malgré la tendance baissière, il ne dispose que d'une faible marge de manoeuvre dans la négociation.

La conséquence de tout cela est que le marché est peu actif.

Pour retrouver une vraie fluidité, les prix doivent encore baisser de 10%

On a constaté à partir de 2005 que la courbe de l'évolution des prix de l'immobilier était supérieure à celle du pouvoir d'achat immobilier. Entre 2005 et 2007, les prix ont augmenté de plus de 20 %. Aussi, la baisse de 10 % enregistrée entre le 1er janvier 2008 et le premier juin 2009, n'est-elle pas encore suffisante pour que les deux courbes coïncident à nouveau et, à plus forte raison, s'inversent. Cette baisse doit encore doubler pour que le marché soit à nouveau accessible à la plus grande majorité.

Depuis trois mois, la baisse marque une pause. Nous sommes aujourd'hui sur un jeu de coup par coup. Les vendeurs se sentent à nouveau plus « musclés » pour résister à des offres d'achat qu'ils estiment abusives.

Le deuxième semestre enregistrera sans doute une nouvelle baisse de 3 à 5 % mais nous serons encore loin d'un effondrement. En France où il n'y a pas eu de surproduction de biens, la pierre est toujours jugée comme l'unique solidité intemporelle d'un patrimoine.

Le retour en grâce des primo-accédants

L'inquiétude face au futur et à l'effondrement des valeurs économiques fait que le primo-accédant se sent, plus que jamais, des désirs d'immobilier. Devenir propriétaire reste un objectif prioritaire. Le banquier ne le regarde plus d'un mauvais oeil, surtout si l'acquéreur est en passe de réaliser une bonne affaire. Une ville comme Dieppe connait depuis quelques semaines un taux d'activité où les primo-accédants représentent 40 % des transactions. Ils profitent de l'effet d'aubaine de négociations comprises entre 20 et 30%.

Ce phénomène n'est pas unique en France. Il se retrouve dans toutes les villes où le marché accepte des baisses significatives, notamment pour des studios ou des deux-pièces. Pour aider au financement, les familles n'hésitent pas à mettre la main au portefeuille pour aider ce premier achat.

L'évolution des taux d'intérêt : facteur clé de blocage du marché

Les taux d'intérêt jouent un rôle majeur dans l'évolution de l'activité immobilière des mois à venir. Leur bas niveau et leur stabilité actuels donnent un coup de pouce au marché de l'ancien.

Une augmentation provoquerait un ralentissement immédiat, voire un blocage complet du marché s'ils remontaient au chiffre fatidique de 6 %, considéré comme insupportable pour le financement des ménages.

Le marché de l'ancien étant privé de toute mesure fiscale attractive contrairement au neuf qui bénéficie du dispositif Scellier, seul un bas niveau des taux d'intérêt peut influer sur une décision d'achat.

Baisse des droits de mutation : la vraie mesure de relance du marché

Le montant des droits de mutation pèse très lourdement dans la décision d'arbitrage du patrimoine immobilier (7 à 8 % en moyenne).

Un taux de 2 % maximum sur 2 ans redonnerait un coup de fouet aux mutations immobilières dans l'ancien.

Cette mesure phare serait indispensable pour provoquer un véritable choc psychologique d'achat sur le marché de l'ancien