L'essentiel à savoir

• LOGEMENT DECENT OBLIGATOIRE
• OBLIGATION D'ENTRETIEN ET DE RENOVATION
• LES CHARGES
• RECUPERER SON BIEN

LOGEMENT DECENT OBLIGATOIRE

Le propriétaire doit louer son local ou son logement en bon état d'usage et décent, tel que celui-ci est défini par le décret du 30 janvier 2002 en application de l'article 187 de la loi SRU. Cette obligation vise tous les logements loués à usage d’habitation principale.

LE DECRET PREVOIT QU'UN LOGEMENT DECENT DOIT SATISFAIRE A CERTAINES CONDITIONS AU REGARD DE LA SECURITE PHYSIQUE ET DE LA SANTE DES LOCATAIRES :

• Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre ainsi que celui de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Dans les départements d'outre mer il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques.
• Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage.
• La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
• Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
• Les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
• Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
• Le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.

LE LOGEMENT DOIT COMPORTER LES ELEMENTS D'EQUIPEMENT ET DE CONFORT SUIVANTS :

• Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d'outre-mer cette condition n'est pas obligatoire lorsque les conditions climatiques le justifient.
• Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
• Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
• Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
• Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
• Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
• Dans les départements d'outre-mer l'alimentation en eau chaude n'est pas obligatoire.

NORMES DE SURFACE OU DE VOLUME

• Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
• La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions du CCH : art. R.111-2 (alinéa 2 et 3) : la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

OBLIGATION D'ENTRETIEN ET DE RENOVATION

• Le bon état du bien contraint le propriétaire à effectuer un entretien régulier de celui-ci.
• Les gros travaux incombent au bailleur (chauffage, murs, planchers...) ainsi que tous les éléments concernant le clôt et le couvert : toit, murs extérieurs (y compris les fenêtres), porte, sols...
• Par contre, les menues réparations et toutes les charges d'entretien courant sont à la charge du locataire.

LES CHARGES

• C'est au locataire de payer les charges de réparation des parties communes de l'immeuble, les charges liées à l'usage normal du logement (eau, gaz, électricité...) et les taxes (droit de bail, taxe de balayage, redevance d'enlèvement des ordures ménagères).
• Les autres charges qui pourraient intervenir sont alors du ressort du propriétaire. Le décret du 26 août 1987 établit la liste limitative des dépenses assumées par le locataire.
• Le paiement des charges peut être mensuel, trimestriel ou annuel. N'oubliez pas que le décompte précis des charges, les quantités consommées et les pièces justificatives peuvent être réclamées à tout moment par le locataire.

RECUPERER SON BIEN

Le propriétaire peut dénoncer le bail à son échéance mais uniquement, soit pour occuper le logement à titre de résidence principale pour lui-même ou sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime. Attention : le congé doit toujours être donné avec un préavis de six mois minimum avant la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

LE PROPRIETAIRE REPREND LE LOGEMENT POUR L'HABITER

Il peut le reprendre pour l'habiter lui-même, ou le faire habiter par son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. Il doit donner congé au locataire en précisant le motif ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. Chacun des cotitulaires du bail doit être destinataire de l'information, chacun des conjoints lorsque ceux-ci ont informé le propriétaire de leur mariage.

En cas de notification par lettre recommandée, le propriétaire doit s'assurer que le locataire l'a réceptionnée avant le point de départ du délai de 6 mois. A défaut, le propriétaire a intérêt à lui signifier sa proposition (ou le congé) par acte d'huissier, avant que le délai de 6 mois commence à courir.

LE PROPRIETAIRE VEND SON LOGEMENT

Le locataire a la priorité pour l'acheter. Le propriétaire doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente (la mention de la superficie du logement n'est pas obligatoire). L'offre de vente doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.

• Si le locataire accepte l'offre de vente : il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire. Le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois lorsque le locataire indique qu'il recourt à un prêt. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, le locataire doit quitter le logement.

• Si le locataire n'a pas accepté l'offre dans les deux premiers mois du préavis légal, il doit quitter le logement au plus tard à l'expiration du bail.
  Si le logement est mis en vente à des conditions plus avantageuses : le propriétaire ou le notaire doit en informer le locataire ; la notification qui vaut offre de vente, lui est transmise à sa nouvelle adresse ou, lorsqu'il n'a pas fait connaître de changement, à son ancienne adresse.
  Le locataire intéressé a un mois pour répondre : s'il accepte la nouvelle offre de vente, il dispose de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente (quatre mois en cas de recours à un prêt).

LE PROPRIETAIRE DISPOSE D'UN MOTIF LEGITIME ET SERIEUX

Le non-respect en cours de bail par le locataire de l'une de ses obligations (retards répétés de paiement des loyers, défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage…) peut notamment constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé. Le congé doit indiquer le motif allégué.

Quel que soit le motif du congé donné par le propriétaire, si le locataire quitte le logement avant l'expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps pendant lequel il a effectivement occupé le logement. A la fin du bail, si le locataire est âgé de plus de 70 ans et a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire qui veut donner congé doit lui proposer un relogement, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.