Location Pont-l'Abbé : tacite reconduction [blog laforêt]

Vous êtes en location à Pont-l'Abbé ou dans le Pays Bigouden et votre bail de 9 ans arrive à échéance. Vous vous dites, pas de souci, il est renouvelable par tacite reconduction. Oui, mais la date de fin de contrat ne sera plus de 9 ans.

 

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La tacite reconduction est prévue par la loi du 6 juillet 89 pour tous les baux de résidence principale à l'exception du logement étudiant et bail mobilité

Sachez que « tacite reconduction » et « renouvellement du bail » sont deux choses différentes :

La première ne nécessite pas la signature d’un nouveau bail d’habitation ni aucun document supplémentaire.

 

 

Quel est la durée d’un bail d’habitation renouvelé ?

 Vous vous imaginez reconduire votre bail pour 9 nouvelles années. C’est une erreur !

Le  «renouvellement» tacite d’un bail ne se fait pas, en réalité, pour la même durée que le contrat d’origine.

 

C’est l’article 10 de la loi de 1989 qui régit les règles entre propriétaires bailleurs et locataires. Un contrat de location d’habitation principale est conclu pour au moins trois ans par un propriétaire personne physique et pour au moins six ans pour les propriétaires personnes morales.

Même si le contrat initial était signé pour une période plus longue, le renouvellement par tacite reconduction sera au maximum de 3 ans dans le premier cas et de 6 ans dans  le second.

 

 

Un bail d’habitation ne se renouvelle pas à l’identique

La Justice l’a confirmé dans un jugement récent  (Cass. Civ 3, 25.10.2018, G 17-20.108).

« Un particulier avait à l'origine signé un bail d'habitation de neuf ans avec un locataire. Près de trois ans après sa reconduction tacite, celui-ci lui avait donné congé. Le locataire estimait que la reconduction tacite était un nouveau départ pour une durée identique et qu'il fallait donc attendre encore les six ans restants avant de lui demander de partir, mais la Cour lui a donné tort.

A moins que le bail ne le précise, explique-t-elle, il n'est pas renouvelé pour sa durée d'origine mais seulement pour trois ans ou pour six ans, selon la personne du propriétaire. »

 

 

 

De la durée du contrat de location.  ( texte officiel) 

Article 10  En savoir plus sur cet article...

• Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 113 
• Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6 

« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l'article 17-2.

A titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat.

Concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public de la présente loi, le contrat de bail conclu par l'emphytéote* avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme du bail prévu par le contrat de location, lorsque le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant la fin du bail"

 

*Définition wikipedia.org  de emphytéose (ou bail emphytéotique )   

"Le bail emphytéotique ou emphytéose (du grec emphyteusis « implantation ») est un bail immobilier de très longue durée, le plus souvent 99 ans mais pouvant atteindre 999 ans dans des États tels que le Kenya ou au Zimbabwe1, qui confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d’améliorer le fonds et de payer un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser le locataire (appelé emphytéote).

La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est particulière puisque l’emphytéote se voit reconnaître un droit réel sur le bien qui lui est donné à bail. L’emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail."

 

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