Comment bien renégocier son prêt immobilier ?

Mis à jour le 02.12.19
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Les personnes ayant emprunté il y a quelques années se posent, à juste titre, la question de la renégociation, ou du rachat par la concurrence, de leur prêt immobilier. L'opération peut être gagnante financièrement, notamment s'il y a un écart de taux supérieur à 1,5 à 2 points.

Il est toujours possible de prendre rendez-vous avec sa banque pour demander un geste commercial. Toutefois, cette dernière n'est pas obligée d'accepter cette renégociation. Cependant, si elle accepte, les frais à prendre en compte seront moins élevés qu'un rachat de prêt. Il ne faut alors pas se limiter à comparer les taux proposés, mais le coût global de l'opération.

Des frais supplémentaires à ne pas négliger

Si le changement est effectué auprès d'un autre établissement, on parle de « rachat de prêt ». Dès lors, il faut prendre en compte les frais suivants :

- L'indemnité de remboursement anticipé (Ira). Même si, à la signature de votre contrat de prêt initial, vous avez négocié de ne pas avoir à débourser d'Ira, cela ne joue jamais en cas de rachat par la concurrence. Cette indemnité est plafonnée à six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

- Reprendre une garantie d'une société de cautionnement (l'ancienne vous étant remboursée à hauteur de 75 % dans les semaines suivantes) ou lever l'hypothèque sur le bien (avec des frais) et en reprendre une autre (nouveaux frais), si vous n'aviez pas de caution bancaire.

- Obtenir de votre assureur qu'il transfère l'assurance du premier prêt au second, ce qui peut prendre un peu de temps. Mais selon les conditions générales du contrat d'assurance du prêt d'origine, vous pouvez être contraint de souscrire un nouveau contrat d'assurance pour le nouveau prêt, avec des conditions financières différentes.

- Des frais de dossier. Ils sont généralement de 1 % plafonnés à 800 € en moyenne et peuvent être négociés.

Il convient donc d'être vigilant et surtout, de faire jouer la concurrence !

La baisse des taux a plusieurs impacts très positifs pour les emprunteurs, puisqu'elle se traduit par : une baisse de la mensualité pour un montant donné ou un capital emprunté supérieur à mensualité identique. Si l'on prend les taux moyens observés depuis 2008:

  • un prêt de 200 000 € sur vingt ans voit sa mensualité baisser de plus de 300 € sur la période. Pour mémoire, le taux moyen était de 5,30 % (hors assurances) en 2008.
  • en termes de coût du crédit, celui-ci est divisé par trois ! Il passe, dans cet exemple, de près de 125 000 € à 46 000 €.
  • si l'on prend l'hypothèse d'une mensualité inchangée à 1 000 € sur vingt ans, la baisse des taux a permis d'emprunter 50 000 € de plus sur vingt ans : il est possible d'emprunter 195 000 € actuellement contre seulement 148 000 € en 2008.

En prenant en compte ces informations, vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir cette action de renégociation!

Tiré du site ouestfrance-immo

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