Nos 7 Conseils pour acheter sa résidence principale à Saint Malo

 

Accéder à la propriété est le rêve de bon nombre de Français : ils sont 65 % environ à le réaliser au cours de leur vie. L’achat d’une maison est un engagement immobilier et financier majeur, voire pour beaucoup l’aboutissement ultime de leur réussite. Devant un projet d’une telle ampleur, il ne s’agit pas de se laisser influencer par de mauvaises raisons ou d’agir sur un coup de cœur. De nombreux critères sont à prendre en considération pour faire l’acquisition d’un bien immobilier à visée de résidence principale. Le prix du marché, les contraintes d’urbanismes ou encore le montant des travaux à réaliser le cas échéant ne sont pas à prendre à la légère. Nous allons découvrir ensemble dans cet article 7 points fondamentaux à vérifier avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier.

 

 

1. Les prix du marché

Pour vous assurer que la maison que vous convoitez est bien dans les prix du marché (ou pour établir un budget de votre future maison si vous n’avez pas encore trouvé votre bonheur), renseignez-vous sur le cours du marché de l’immobilier dans le secteur souhaité. Pour ce faire, des solutions simples s’offrent à vous :

 

• consultez les annonces immobilières dans les vitrines des agences immobilières et sur leurs sites internet. Parcourez également les sites de petites annonces mises en ligne par des particuliers. 
• adressez-vous à votre notaire ou à une chambre notariale : ils sont très au fait des prix des biens immobiliers. Sur le web, vous pouvez vous référer au baromètre immobilier des notaires, qui permet de visualiser l’état du marché et les tendances hausses, médianes et basses du prix du marché immobilier dans la commune concernée.

 

1. Les diagnostics immobiliers

Lorsqu’un bien est mis à la vente (ou à la location), le propriétaire a pour obligation légale de faire procéder à la réalisation de plusieurs diagnostics immobiliers. Tous ne sont pas obligatoires, pourtant ils apportent de précieuses informations sur le bien aux potentiels acheteurs. Étudiez-les avec toute l’attention requise, car ils peuvent vous éviter bien des déconvenues et la mauvaise surprise de devoir débourser des sommes conséquentes après achat. Devoir refaire une installation électrique défectueuse ou hors norme remettre aux normes en vigueur une fosse septique sont des travaux très onéreux qu’il convient de budgétiser, si vous souhaitez tout de même acquérir le bien, avant l’achat !

Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Ce diagnostic est rendu obligatoire dans le cadre de toutes ventes et achats de bien immobiliers. Sa réalisation est à la charge du vendeur. Il permet aux potentiels acheteurs de connaître la performance énergétique du bien, en additionnant les besoins du logement en matière de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Figure également sur ce diagnostic énergétique les émissions de gaz à effet de serre liées à l’énergie consommée par le logement. Enfin, on y trouve des conseils de gestion de la vie quotidienne pour économiser l’énergie, ainsi que des recommandations de travaux visant à améliorer les performances énergétiques de l’habitation après achat.

Le diagnostic Loi Carrez

Ce diagnostic est obligatoire si le bien acheté est inclus dans une copropriété. Il indique avec précision la superficie des parties privatives. Si le bien est individuel, le diagnostic Loi Carrez n’a pas de caractère obligatoire, mais il est toujours apprécié des potentiels acheteurs qui sauront avec précision la taille du bien et des différentes pièces du logement.

Le diagnostic plomb ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Ce diagnostic est obligatoire pour toute maison construite avant le 1ᵉʳ janvier 1949, sans exception. Son but est de détecter l’éventuelle présence de molécules de plomb (nocives, voire dangereuses) dans la peinture.

Le diagnostic gaz

Ce diagnostic n’est obligatoire que si l’installation du logement est âgée de plus de 15 ans. Cette règle est valable que l’installation soit liée à la production de l’eau chaude sanitaire, au chauffage ou à la cuisine. Ce diagnostic a pour objectif de prévenir la plupart des risques d’accidents domestiques liés au fonctionnement des installations fonctionnant au gaz.

Le diagnostic électricité

Ce diagnostic n’est obligatoire là encore que dans le cas où le logement a plus de 15 ans. Attention, toutes les éventuelles dépendances de l’habitation sont cernées par ce diagnostic : garages, caves, abri de jardin, etc.

Le diagnostic assainissement

Ce diagnostic concerne les habitations disposant d’un système d’assainissement individuel. Sont évaluées le bon fonctionnement et l’entretien réalisé des systèmes autonomes de traitement des eaux usées.

Le diagnostic termite

Ce diagnostic n’est obligatoire que si la maison se situe dans une zone géographique concernée ou susceptible de l’être. 55 départements français sont touchés donc il convient de bien se renseigner. Les régions les plus touchées sont les départements situés le long des côtes méditerranéennes, les départements situés le long des côtes atlantiques, toute la région Île-de-France et les départements situés dans la vallée de la Loire, de la Garonne et du Rhône.

Le diagnostic mérule

Ce diagnostic n’est pas obligatoire. Cependant, il est fort important de savoir si ce champignon qui se nourrit du bois est présent ou non dans le logement. Si la commune se situe dans une zone identifiée comme infestée par un arrêté préfectoral, le vendeur a au minimum l’obligation d’e informer l’acheteur potentiel.

 

1. L’état général de la maison

Lors de la première visite du bien, quelques points essentiels sont à vérifier. En fonction de vos observations, vous saurez rapidement si ce bien peut correspondre à vos attentes ou si vous devez continuer à chercher votre future maison. Cela vous fera gagner un temps précieux !

 

• Vérifiez l’état de la charpente. Demandez à visiter les combles, même s’ils ne sont ni habités ni habitables.
• Observez l’état de la toiture, voyez s’il y a de la mousse, l’état des tuiles, demandez si elle a été refaite et quand.
• Examinez l’état du gros œuvre : voyez-vous d’éventuelles fissures ? Des malfaçons ?
• Étudiez les installations électriques, de chauffage et de plomberie.
• Considérez avec minutie la qualité de l’isolation du logement, il en va de vos prochaines factures d’énergie. Profitez-en pour jauger l’isolation phonique avec l’extérieur, entre les pièces et entre les étages.

 

Si vous craignez de passer à côté d’éventuels vices cachés, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un proche qui a des connaissances ou par un professionnel du bâtiment, parfaitement à même de vous conseiller.

 

1. Le coût total du bien immobilier convoité

Naturellement, le prix de vente du logement a toute son importance dans votre choix, mais ce n’est pas le seul coût à considérer. Viennent s’ajouter d’autres frais, parfois réellement non négligeables, qu’il convient d’avoir en tête dès le départ de votre projet immobilier.

• Les frais d’agence immobilière, dans le cas où vous ne faites pas affaire directement avec un vendeur particulier. Ces frais ne sont pas encadrés et peuvent donc énormément varier d’une agence à une autre. De manière générale, on estime ces frais à entre 5 et 10 % du prix de vente du bien immobilier.
• Les frais de notaire, à savoir environ 8 % du prix de vente pour une maison «ancienne» et entre 2 et 3 % pour une maison neuve.
• La taxe foncière et la taxe d’habitation (en cours de suppression néanmoins) : elles sont définies en fonction de la valeur locative de la maison, pensez bien à les demander au propriétaire.

 

1. L’environnement immédiat du bien

une maison vous séduit et vous avez envie de vous lancer. Attention, avez-vous pensé à vous intéresser à l’environnement dans lequel elle se situe et où vous seriez amené à évoluer en vous y installant ? Observez l’exposition de la maison, ainsi que celle de l’éventuelle terrasse. Demandez aux actuels occupants les heures d’ensoleillement. Si vous êtes un ferment adepte du calme, revenez aux heures de pointe vous faire une idée du bruit causé par la circulation. Renseignez-vous sur les éventuels passages de trains (ou d’avions !) à proximité. Demandez leur avis aux voisins et aux commerçants du quartier. Ils seront peut-être plus enclins à faire preuve d’honnêteté qu’un propriétaire prêt à tout pour vous vendre son bien ! Demandez-leur l’ambiance générale du secteur. Interrogez-les sur d’éventuels troubles du voisinage, du vandalisme, etc.

Autre point de la plus haute importance concernant l’environnement : le stationnement. Si le bien ne comprend pas de place de stationnement, est-il facile de se garer à proximité. Imaginez-vous avec vos courses et vos enfants et devoir vous garer à l’autre bout de la rue ! Observez également la proximité des transports en commun le cas échéant, où sont les écoles, les commerces de proximité, le premier médecin, la première pharmacie, etc.

 

1.  Les règles d’urbanisme à respecter

Si vous vous positionnez sur une maison avec pour projet d’y réaliser de conséquents travaux de rénovation, renseignez-vous au préalable sur la faisabilité de ceux-ci. Le mieux est de vous adresser au service urbanisme de la mairie de la commune où se situe le bien, vous ne pourrez pas être mieux renseigné. Certaines mairies imposent des obligations strictes et contraignantes qu’il convient de connaître, notamment si la maison se trouve dans un domaine préservé ou au sein d’un site classé ou sur le point de l’être. Vous pouvez tout à fait ajouter l’autorisation de faire vos travaux en condition suspensive du compromis de vente du bien immobilier.

 

1. La qualité des réseaux mobiles et de la connexion internet

À l’heure du tout numérique, et plus encore depuis que nous connaissons une vague imposée de télétravail, il est inenvisageable de se passer d’un très bon réseau de données mobiles et d’une excellente connexion internet. Vérifiez donc bien, avant de vous décider pour une jolie maison de campagne, que le réseau est satisfaisant ! L’autorité de Régulation des Communications Électroniques et des Postes (ARCEP) vous propose en ligne une carte des réseaux mobiles classés en trois niveaux de résultats : très bonne couverture, bonne couverture, couverture limitée. Le tout selon chaque opérateur. Pour ce qui est d’internet, de nombreux sites comparateurs vous indique le débit des différents fournisseurs en fonction de la situation géographique du bien immobilier convoité.