Acheter une maison ou un appartement « Pinel » pour défiscaliser

 

L’agence Laforêt immobilier de Pont-l’Abbé ne reçoit pas que des clients dont l’objectif est d’acheter une résidence principale mais aussi des acheteurs qui souhaitent investir pour défiscaliser.

 

 

Posted by Agence Immobilière Laforêt Pont-l'Abbé  , le blog Immobilier Pont-l'Abbé et Pays Bigouden  /  facebook.com/laforetpontlabbe

Agences annexes : Agence Immobilière Laforêt Plonéour 29720,  Agence Immobilière Laforêt Le Guilvinec 29730, Agence Immobilière Laforêt Penmarch 29760.

 

Ces acheteurs qui viennent nous rencontrer à l’agence de Pont-l’Abbé se sont déjà renseignés sur la défiscalisation  et en particulier sur les avantages de la loi Pinel.

 

 

Qu’est la Loi Pinel 2016 ?

C’est une loi de défiscalisation qui concerne exclusivement un investissement locatif dans l’immobilier neuf- que ce soit appartement ou maison.

 

L’avantage fiscal de cette défiscalisation ?

En contrepartie de la mise à disposition de la location du bien immobilier à un locataire pour qu’il en fasse sa résidence principale, l’administration fiscale permet de déduire de ses impôts une somme maximale de 63000 € du prix de revient de la maison ou de l’appartement.

Le taux de la réduction de l’impôt varie suivant le temps de mise en location.

• Soit un avantage de 12% pour une durée de 6 ans de location,
• De 18% pour un engagement de location de 9 ans,
• Une réduction de 21% pour un engagement de 12 ans.

 

Les contraintes de la Loi Pinel ?

 

Nous l’avons déjà écrit, le logement – maison ou appartement- doit être :

• Neuf ou en VEFA (c’est à dire en état futur d’achèvement)
• Respecter la réglementation thermique : soit la norme RT 2012 ou bénéficier du label BBC 2005
• Etre achevé au maximum dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier.

 

En complément, d’autres contraintes encadrent cette loi Pinel :

• Zone éligible- toutes les communes ou des parties de territoire ne le sont pas- (voir la  carte du Finistère Sud plus bas)
• Plafond de loyer – il est fixé par décret-
• Plafond de ressources du locataire- fixé par décret également-

La location de la maison ou de l’appartement doit :

• S’étendre sur une durée de 6 à 12 ans .Mais pas forcément avec le même locataire bien entendu.
• Respecter un délai de mise en location. Le logement neuf qui sert de résidence principale - maison ou appartement- doit avoir un locataire en place dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier.

 

Les règles du jeu étant posées, que propose le marché ?

 

Souvent les offres sont des biens immobiliers sont situés dans de grands ensembles spécialement construits pour correspondre à l’investissement « Loi Pinel »

 

L’emplacement est-il pertinent pour autant ?

 C’est sans doute le premier critère à vérifier. Inutile d’investir si vous ne trouvez pas de locataire à cause de l’éloignement de la ville ou parce qu’il ‘y a pas encore de transports en commun par exemple.

 

Le montage financier est-il réaliste ?

Les promoteurs immobiliers spécialistes de la vente de ces « usines » à défiscaliser cherchent bien entendu à attirer l’acheteur en recherche d’un placement immobilier rentable.

Les simulations financières proposées sont souvent très (ou trop) optimistes. Prendre pour argent comptant les estimations proposées par le vendeur d’un appartement ou d’une maison qui rentre le dispositif de la Loi Pinel, serait une erreur.

Les démonstrations présentent régulièrement des chiffrages incomplets.

Par exemple les frais de portage – à la charge de l’acheteur- ne sont jamais pris en compte lors d’un achat en VEFA. Ce sont des frais financiers non valorisés.

Toujours pour l’achat d’un appartement ou d’une maison en VEFA, absence de loyer la première année.

La revente et la plus-value :

 Durée de détention du bien et durée de financement pas forcément compatible avec une revente du bien après la durée obligatoire de détention de la maison ou de l’appartement.

 Valorisation annuelle du bien parfois peu réaliste.

Occultation de l’impôt sur les plus-values.

 

Loyer et charges : source d’erreurs ou de sous-estimations

Evolution des loyers – Ces dernières années l’augmentation a été presque nulle compte tenu du peu d’inflation (0.06% au premier trimestre 2016)  Mais les charges progressent bien plus rapidement.

 

La simulation des frais doit prendre en compte

• Les frais de copropriété
• Les frais de gestion
• La taxe foncière
• L’entretien courant
• La garantie de loyer impayé
• La vacance locative et les frais de relocation.

A titre d’exemple, un promoteur indiquait 16% de charges et l’évaluation d’un professionnel de l’investissement l’estimait à 27%.

 

A vrai dire, pour un investisseur de Pont l’Abbé ou du Pays Bigouden, défiscaliser sur un projet type « loi Pinel » localement peut être pénalisant : Il n’y a pas ou peu de programmes. Les projets les plus séduisants sont proches des grandes villes et il faut se déplacer ou s’habituer à échanger à distance.

Si l’objectif est de :

• Réduire ses impôts,
• Augmenter ses revenus,
• Protéger ses proches,
• Placer son argent,
• Constituer un patrimoine,

Il est nécessaire de rester sélectif dans ses choix.

 

Mais d’autres solutions peuvent se réaliser sans les contraintes évoquées plus haut. Contactez votre agence Laforêt immobilier de Pont l’Abbé ou une de ses annexes de Plonéour, Penmarc’h ou Guilvinec. Investir dans le Pays Bigouden est possible.

Certaines communes du Pays Bigouden sont éligibles au dispositif « Loi Pinel ».

Le préfet de la région peut décider d’accorder l’éligibilité au dispositif. Cette mesure vise particulièrement à adapter le dispositif aux situations de certaines communes qui manquent de biens neufs et/ou se trouvent dans une situation locative tendue.
Attention, cependant à bien valider que le préfet à donné son accord avant de vous engager sur l’achat d’un bien neuf en zone B2.

 

Département du Finistère –Pays Bigouden- Communes éligibles au dispositif loi Pinel - Zone B2

Combrit / Guilvinec / Ile-Tudy / Loctudy/ Penmarch/Plobannalec-Lesconil / Plomeur / Pont-l'Abbé /  Saint-Jean-Trolimon / Treffiagat.

 

                                           

 

La loi Pinel est reconduite pour 2017.  Ce sera peut-être la dernière année.