Crédit immobilier : les taux remontent à l’automne 2026, quel impact sur votre projet ?

Publié le 26 septembre 2026

Après une période relativement stable, les taux des crédits immobiliers repartent légèrement à la hausse à la rentrée 2026.

Pour autant, tous les acquéreurs ne sont pas touchés de la même manière.

Un primo-accédant qui finance une grande partie de son premier achat par emprunt n’a pas la même situation qu’un propriétaire qui revend son logement pour en acheter un autre. Et un logement bien classé au DPE peut désormais, dans certaines banques, bénéficier de conditions de financement différentes d’un bien nécessitant une rénovation énergétique.

À Lamorlaye, Gouvieux, Coye-la-Forêt, Précy-sur-Oise, Boran-sur-Oise ou Saint-Leu-d’Esserent, où les budgets et les typologies de biens sont très variés, il devient donc essentiel de regarder non seulement le prix du bien, mais également le montant réellement emprunté et la qualité du financement obtenu.

Les taux immobiliers remontent-ils réellement en septembre 2026 ?

Oui, mais nous sommes pour l’instant face à une remontée progressive, pas à un nouveau choc comparable à celui observé quelques années auparavant.

La dernière statistique officielle disponible de la Banque de France porte sur juillet 2026. Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établissait alors à 3,30 %, contre 3,27 % en juin et 3,09 % en juillet 2025. La Banque de France qualifie elle-même cette évolution de légère hausse.

Depuis, les baromètres de septembre font apparaître une nouvelle progression. Pretto observe actuellement, tous profils confondus, environ 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans. Ces données sont issues des dossiers traités par le courtier et ne constituent donc pas un taux officiel applicable à tous les emprunteurs.

Il n’existe d’ailleurs pas un taux immobilier unique. La banque tient compte du montant emprunté, de la durée, des revenus, de l’apport, de l’épargne résiduelle, de la stabilité de la situation professionnelle et plus généralement de la qualité du dossier.

Quelques dixièmes de point : est-ce vraiment important ?

À première vue, passer de 3,20 % à 3,60 % peut sembler relativement limité.

Sur vingt ou vingt-cinq ans, la différence devient néanmoins concrète.

Les simulations suivantes sont volontairement simplifiées : elles sont réalisées hors assurance emprunteur, frais de dossier et garantie.

L’autre conséquence concerne la capacité d’emprunt.

Avec une mensualité disponible de 1 500 € sur 25 ans, la différence entre 3,20 % et 3,60 % représente environ 13 000 € de capacité d’emprunt en moins.

Pour une mensualité de 2 500 €, l’écart approche 22 000 €.

C’est souvent à ce niveau que quelques dixièmes de point commencent réellement à modifier le projet immobilier.

Primo-accédants : une hausse qui se ressent plus rapidement

Les primo-accédants occupent toujours une place importante sur le marché du crédit.

Selon la Banque de France, ils représentaient 43,9 % de la production des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations en juillet 2026.

Le montant moyen emprunté par un primo-accédant était alors de 183 000 €, avec un apport personnel moyen de 34 000 €. Leur durée initiale moyenne d’emprunt atteignait 23 ans et 10 mois. Ces chiffres sont des moyennes nationales et ne décrivent évidemment pas tous les dossiers de notre secteur.

Pour un premier achat, une grande partie du prix doit souvent être financée par emprunt puisque l’acquéreur ne dispose pas encore du capital issu de la revente d’un précédent logement.

Une hausse de taux peut donc avoir un effet direct sur le bien recherché : quelques mètres carrés de moins, travaux différés, appartement plutôt que maison ou recherche étendue à une commune voisine.

Dans notre secteur, un acquéreur peut ainsi comparer simultanément plusieurs marchés : Lamorlaye, Coye-la-Forêt, Gouvieux, Précy-sur-Oise, Boran-sur-Oise ou Saint-Leu-d’Esserent, selon son budget et son projet de vie.

Le PTZ peut-il encore aider les primo-accédants ?

Oui, sous réserve de respecter les conditions du dispositif.

Le prêt à taux zéro finance une partie d’une résidence principale en complément d’un autre crédit immobilier. Pour en bénéficier dans le cas général, l’emprunteur ne doit notamment pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années précédentes, sauf exceptions prévues par la réglementation.

Depuis avril 2025, le PTZ dans le neuf a été élargi aux maisons individuelles comme aux appartements neufs, partout en France, sous conditions de ressources et selon les caractéristiques de l’opération. Dans l’ancien, le régime est différent : le logement doit notamment être situé en zone B2 ou C et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Il faut donc vérifier l’éligibilité du projet au cas par cas plutôt que d’intégrer automatiquement un PTZ dans un plan de financement.

Le taux d’endettement reste déterminant

La remontée des taux intervient dans un cadre d’octroi du crédit toujours réglementé.

La règle du Haut Conseil de stabilité financière prévoit notamment un taux d’effort maximal de 35 % et une durée généralement limitée à 25 ans. Les banques disposent d’une marge de flexibilité représentant jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle ; une partie de cette flexibilité doit notamment être consacrée aux résidences principales et aux primo-accédants.

Cela ne signifie toutefois pas qu’un ménage respectant exactement 35 % d’endettement obtiendra automatiquement son financement : la banque reste libre d’accepter ou non le dossier après étude de sa solvabilité.

Secundo-accédants : une situation financière très différente

Un secundo-accédant est généralement un propriétaire qui revend son logement pour acquérir sa prochaine résidence principale.

Ici, le taux du nouveau crédit est important, mais il n’est qu’une partie de l’équation.

Prenons un exemple simple.

Une famille vend sa maison 450 000 € et possède encore 170 000 € de capital restant dû.

Avant prise en compte des autres frais éventuels liés à la vente, l’opération libère environ 280 000 € de capital brut.

Si cette famille achète ensuite une propriété à 600 000 €, elle ne doit donc pas nécessairement emprunter 600 000 €.

Pour un secundo-accédant, trois chiffres deviennent particulièrement importants :

le véritable prix de vente du logement actuel, le capital restant dû et le besoin de financement du nouveau projet.

C’est pourquoi une mauvaise estimation du premier bien peut complètement modifier le second achat.

Une maison estimée 500 000 € mais finalement vendue 450 000 € crée un écart de 50 000 € dans le plan de financement. Cet écart peut être bien plus important que l’effet d’une variation de quelques dixièmes de point sur le taux.

Acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter ?

Pour les secundo-accédants, la synchronisation des deux opérations est souvent le véritable sujet.

Vendre avant d’acheter permet de connaître précisément son apport disponible et donc de rechercher son futur logement avec un budget beaucoup plus sécurisé.

Acheter avant de vendre peut être intéressant lorsqu’une propriété rare se présente, mais il peut être nécessaire de recourir à une solution transitoire comme un prêt relais.

La Banque de France indique que les prêts relais représentaient 6,4 % des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations en juillet 2026. Ils restent donc minoritaires mais concernent une part réelle des ménages qui changent de résidence principale.

Dans ce type de montage, une estimation réaliste du bien à vendre devient particulièrement importante.

Le DPE peut-il désormais influencer votre crédit immobilier ?

Oui, dans certaines banques.

C’est une évolution particulièrement intéressante du marché du financement immobilier.

La performance énergétique n’est plus seulement un critère regardé par l’acquéreur pour anticiper ses consommations ou ses futurs travaux : certains établissements bancaires l’utilisent désormais également dans leurs offres de crédit.

Il n’existe toutefois aucune règle obligeant toutes les banques à proposer un taux différent en fonction du DPE.

Les pratiques varient d’un établissement à l’autre.

DPE A ou B : certaines banques réduisent réellement leur taux

BoursoBank propose actuellement une offre de crédit immobilier dite écoresponsable : lorsqu’un logement est classé A ou B au DPE, l’établissement indique appliquer une remise de 0,10 point sur le taux du crédit, sous réserve des conditions de l’offre.

Il s’agit donc d’un exemple concret où le DPE peut directement influencer le taux proposé à l’acquéreur.

DPE A, B ou C : d’autres dispositifs existent

La Banque Postale propose de son côté un Crédit immobilier à impact.

Son dispositif prévoit notamment un taux préférentiel lors de l’achat d’un logement neuf ou d'un bien présentant un DPE A, B ou C.

Cela permet de comprendre pourquoi un bon DPE peut progressivement devenir un argument financier en plus d’être un argument commercial.

Pour le vendeur d’une maison classée A, B ou C, la performance énergétique peut donc faciliter la lecture du projet par l’acquéreur, même si les avantages exacts dépendront toujours de sa banque et de son dossier personnel.

Et pour une maison classée F ou G ?

Il serait incorrect d’écrire :

« DPE F ou G = pas de crédit ».

Un logement classé F ou G peut parfaitement être financé.

En revanche, la banque peut examiner plus attentivement le budget global de l’opération, notamment lorsque l’acquéreur prévoit d’importants travaux de rénovation.

Et là encore, toutes les banques n’ont pas la même approche.

La Banque Postale prévoit par exemple que son Crédit immobilier à impact puisse également concerner un bien classé D à G lorsque des travaux de rénovation énergétique sont réalisés ou prévus conjointement à l’acquisition. Le financement peut ainsi intégrer une logique d’amélioration énergétique plutôt que simplement pénaliser le mauvais classement initial.

Un mauvais DPE n’est donc pas nécessairement synonyme de mauvais projet.

Mais l’acquéreur doit raisonner sur :

prix d’achat + travaux nécessaires + financement + performance après rénovation.

C’est particulièrement important dans notre secteur, où de nombreuses maisons ont été construites plusieurs décennies auparavant et peuvent présenter des performances énergétiques très différentes selon les rénovations déjà réalisées.

→ À lire : Peut-on publier une annonce immobilière sans DPE ? Ce que dit réellement la loi en 2026

→ À lire : Audit énergétique obligatoire pour vendre une maison en 2026 : qui est concerné ?

Pourquoi le DPE devient également intéressant pour le vendeur

Pour un propriétaire, le DPE n’est donc plus uniquement un document réglementaire à fournir dans le dossier de vente.

Il peut également modifier la manière dont l’acquéreur perçoit son projet.

Prenons deux maisons de prix comparable.

La première est classée B, ne nécessite pratiquement aucune rénovation énergétique et peut éventuellement permettre à l’acquéreur d’obtenir une offre bancaire spécifique.

La seconde est classée G et nécessite une rénovation importante.

Même si le prix affiché est identique, les deux projets ne représentent évidemment pas le même budget global pour l’acquéreur.

Cela ne signifie pas qu’une maison G se vend forcément mal ou qu’une maison B se vend automatiquement plus cher.

Mais le DPE fait désormais partie des éléments qui peuvent influencer simultanément la décision d’achat, le budget travaux et parfois le financement bancaire.

Un bon dossier peut-il encore obtenir un meilleur taux ?

Oui.

Les chiffres de septembre montrent justement que les taux obtenus varient selon le profil.

Sur vingt ans, Pretto constate par exemple une moyenne d’environ 3,54 %, mais ses meilleurs dossiers peuvent obtenir sensiblement moins. Pour les revenus annuels les plus élevés de son baromètre, le niveau observé descend autour de 3,30 %.

Deux acquéreurs disposant du même budget théorique peuvent donc obtenir deux propositions bancaires assez différentes.

Avant de multiplier les visites, il devient particulièrement utile de disposer d’une simulation de financement récente, surtout dans une période où les barèmes évoluent de nouveau.

Les banques continuent-elles à financer les projets immobiliers ?

Oui.

Les données de la Banque de France ne montrent pas un arrêt du crédit.

En juillet 2026, la production de nouveaux crédits immobiliers hors renégociations s’élevait à 11 milliards d’euros. La Banque de France indique que la production mensuelle évolue depuis plusieurs trimestres dans une fourchette relativement stable, même si le mois de juillet se situe dans la partie basse de cette fourchette.

Les conditions restent donc accessibles à de nombreux ménages, mais la préparation du financement demeure essentielle.

Que change cette remontée pour les vendeurs ?

Un vendeur pourrait considérer qu’une différence de 20 000 € est faible sur une maison proposée à plusieurs centaines de milliers d’euros.

Pour un acquéreur proche de sa capacité maximale d’emprunt, ces mêmes 20 000 € peuvent pourtant déterminer si le projet est finançable ou non.

C’est encore plus vrai lorsque la propriété nécessite des travaux.

Une maison affichée 450 000 € avec 80 000 € de rénovation n’est pas simplement un projet à 450 000 € du point de vue de l’acquéreur.

La banque et l’acheteur vont regarder l’ensemble du projet, auquel s’ajoutent également les frais d’acquisition.

Une estimation immobilière pertinente doit donc tenir compte non seulement des ventes comparables, mais également du budget réel des acquéreurs présents aujourd’hui sur le marché.

Quel impact dans le secteur de Lamorlaye ?

Notre secteur réunit des niveaux de prix et des types de projets très différents.

Un primo-accédant peut rechercher un appartement ou une première maison à Saint-Leu-d’Esserent, Boran-sur-Oise ou Précy-sur-Oise.

Une famille déjà propriétaire peut vendre son premier logement pour rechercher davantage de surface à Coye-la-Forêt, Gouvieux ou Lamorlaye.

À l’autre extrémité du marché, certaines propriétés du Domaine du Lys ou du Parc du Manoir impliquent des budgets sensiblement plus importants et sont souvent achetées par des ménages disposant déjà d’un patrimoine immobilier ou d’un apport conséquent.

Une même remontée des taux ne produit donc pas les mêmes conséquences pour tous ces acquéreurs.

C’est précisément pourquoi il est plus utile de parler de capacité de financement que d’un taux immobilier pris isolément.

Faut-il attendre que les taux baissent pour acheter ?

Personne ne peut garantir aujourd’hui la direction future des taux.

Les chiffres disponibles fin septembre 2026 montrent une remontée, mais celle-ci reste pour le moment mesurée.

Attendre une éventuelle baisse comporte également d’autres inconnues : le prix des logements dans quelques mois, l’offre disponible et la possibilité de retrouver un bien correspondant exactement au projet recherché.

La question la plus utile reste donc :

« Ce bien correspond-il à mon projet et mon financement est-il soutenable aujourd’hui ? »

plutôt que :

« Quel sera le taux dans six mois ? »

Primo-accédant ou secundo-accédant : les priorités ne sont pas les mêmes

Cette différence est fondamentale : deux acquéreurs intéressés par la même maison peuvent avoir une approche financière totalement différente.

Notre conseil aux acquéreurs

Avant de définir une recherche uniquement à partir d’un prix maximal, il est préférable de connaître son budget global réellement finançable.

Pour un primo-accédant, cela signifie notamment examiner l’apport, la mensualité, les frais d’acquisition, les éventuels travaux, le DPE du bien et les aides auxquelles le ménage est réellement éligible.

Pour un secundo-accédant, la première étape peut au contraire être de déterminer précisément la valeur de son logement actuel et le capital disponible après sa vente.

Cette préparation permet ensuite de cibler des biens réellement adaptés au projet plutôt que de découvrir les limites du financement après avoir trouvé la maison idéale.

Et pour les propriétaires qui souhaitent vendre ?

L’évolution des taux permet également de mieux comprendre le comportement des acquéreurs.

Le bon prix de commercialisation ne dépend pas uniquement des transactions réalisées l’année précédente.

Il dépend aussi du marché actuel, des biens concurrents, de l’état du logement, de son DPE et de la capacité réelle des acquéreurs à financer leur projet aujourd’hui.

Chez Laforêt Immobilier Lamorlaye, nous suivons ces différents indicateurs afin d’accompagner les propriétaires dans leur stratégie de mise en vente et les acquéreurs dans leur recherche.

→ Marché immobilier à Lamorlaye : baromètre septembre 2026

→ Combien vaut votre maison à Lamorlaye en 2026 ?

→ Peut-on publier une annonce immobilière sans DPE ?

→ Audit énergétique obligatoire pour vendre une maison en 2026 : qui est concerné ?

Sources principales

Les données relatives au crédit proviennent principalement de la Banque de France, du Haut Conseil de stabilité financière, de Service-Public.fr et, pour les taux observés en septembre, du baromètre Pretto.

Les informations relatives aux offres liées au DPE ont été vérifiées directement auprès de BoursoBank et de La Banque Postale.

Les taux et offres commerciales peuvent évoluer. Les exemples présentés dans cet article ne constituent ni une offre de financement ni une garantie d’acceptation d’un dossier par un établissement bancaire.