Peut-on acheter un bien immobilier avec un paiement échelonné ?

Vous envisagez d'acquérir un bien immobilier, mais vous vous demandez s'il est possible de négocier un paiement échelonné directement avec le vendeur, en dehors d'un crédit bancaire classique ? Cette pratique, encore méconnue du grand public, existe bel et bien : on parle alors de crédit-vendeur. Voici tout ce qu'il faut savoir sur ce dispositif atypique, ses conditions, ses risques, et sa rareté sur le marché immobilier français.

Qu'est-ce qu'un crédit-vendeur ?

Le crédit-vendeur est une modalité de financement dans laquelle le vendeur accepte de recevoir le paiement du prix de vente en plusieurs échéances, directement de la part de l'acquéreur, sans passer par une banque.

Il s'agit d'un contrat de vente avec clause de crédit, encadré par les articles 1650 à 1653 du Code civil, et qui doit obligatoirement être formalisé par un acte notarié.

Une pratique rare, mais légale

Bien que tout à fait légal, le crédit-vendeur est très peu utilisé en France. D'après le Conseil Supérieur du Notariat, moins de 0,5 % des ventes immobilières annuelles auraient recours à ce dispositif. Pourquoi ?

• Risque pour le vendeur : en cas de défaut de paiement, les procédures de recouvrement peuvent être longues et complexes.

• Refus des vendeurs : la plupart ne souhaitent pas prendre le risque de ne pas être payés intégralement au moment de la vente.

• Peu connu des particuliers et rarement proposé par les professionnels.

Pour quels profils d'acquéreurs ?

Le paiement échelonné peut être envisagé pour :

• Des professions non salariées aux revenus irréguliers.

• Des acquéreurs sans accès au crédit bancaire, mais disposant d'un apport partiel.

• Des investisseurs qui souhaitent lisser leur trésorerie.

Il peut aussi concerner les ventes entre proches ou familles, où la confiance réduit les risques.

Quelles conditions pour que ce soit possible ?

Pour qu'un paiement échelonné soit envisageable, plusieurs conditions doivent être réunies :

• L'accord écrit et libre du vendeur

• Un apport initial (généralement de 20 à 50 %)

• Un échelonnement limité dans le temps (souvent 3 à 5 ans)

• Des garanties solides pour le vendeur : hypothèque, clause résolutoire, etc.

Le contrat doit être rédigé par un notaire et préciser :

• Le montant de chaque échéance

• Le taux d'intérêt (généralement libre, autour de 2 à 4 %)

• Les garanties prises

• Les conséquences en cas de défaut de paiement

Quelles implications fiscales ?

• Le vendeur devra déclarer les revenus perçus au titre des échéances dans ses revenus fonciers ou BIC.

• Les droits de mutation sont dus dès la signature de l'acte authentique, même si le paiement est échelonné.

Les risques à connaître

Pour le vendeur :

• Risque de non-paiement

• Difficultés de revente pendant la durée du crédit

Pour l'acheteur :

• Taux potentiellement plus élevé que les taux bancaires classiques

• Pas de sécurité juridique si le contrat n'est pas bien encadré

En bref

Le paiement échelonné entre particuliers est possible mais très marginal, car il implique des risques, une confiance mutuelle forte, et un cadre juridique rigoureux.

Si vous êtes acheteur : préparez un apport et soyez transparent. Si vous êtes vendeur : exigez des garanties et un encadrement notarié strict.

Dans tous les cas, faites-vous accompagner par un notaire et un professionnel de l’immobilier.

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