Guide pratique pour mieux Vendre sa maison ou son appartement:

12.03.20

Qu’il s’agisse de votre premier appartement ou que vous soyez sur le point de vendre votre maison.

Vous êtes nombreux à venir nous poser des questions à ce sujet. Je vais vous apporter des éléments de réponses à vos questions.

 Qui vend ?

En fonction de la composition du foyer et de ceux qui habitent sous le même toit que vous, il est possible que votre agent immobilier ou votre notaire demande à ce que votre conjoint donne son accord à la vente de votre bien.

Par exemple :

Vous êtes célibataire, l’appartement où la maison vous appartient en pleine propriété et vous partagez votre bien avec une personne majeure qui habite sous votre toit : vous seul pouvez vendre sans aucune autre autorisation.

Cela est différent si vous êtes marié et que vous souhaitez vendre un bien propre.

Tour dépend de votre contrat de mariage :

Il faudra par exemple l’accord du conjoint si vous êtes marié sous le régime de la communauté universelle.

Ou en séparation de biens si c’est l’habitation principale de vous deux :il faudrait l’accord du conjoint.

 

En communauté légale s’il s’agit du logement familial il faudra que le conjoint donne son accord lors de la signature chez le notaire.

 

Dans le cas de l’indivision :

1- Si c’est le foyer familial il faudra l’accord de l’autre copropriétaire.

2- si l’un des indivisaires souhaite vendre il sera obligé de prévenir les autres qui seront prioritaires à l’achat.

 

Ne vous inquiétez pas vous pouvez nous contactez et nous saurons vous répondre. Le cas échéant nous nous rapprocherons de Notaires avec qui nous travaillons si vous souhaitez avoir des réponses à des situations particulières. Notre service juridique pourra aussi vous répondre.

 

  Et si le bien est loué ?

Trois cas s’offrent vous en fonction si le bien est meublé ou pas et /ou si vous souhaitez vendre avec le locataire en place. Un studio ou un T2 ou une maison que vous souhaitez vendre, voici les règles :

-1- Vente avec un locataire en place

C’est bien sur possible et cela n’empêche pas le propriétaire de le vendre et de trouver le nouveau propriétaire.

Une fois le nouveau propriétaire trouvé, les actes signés, le locataire change seulement de propriétaire tout simplement.

Bien sûr au moment de l’acte notarié il y aura eu un transfert du dépôt de garantie que l’ancien propriétaire avait encaissé et restituera devant notaire au nouveau. Attention a ne pas oublier.

 

Le propriétaire prend la suite de toutes les conditions spécifiées au bail.

 

-2- Vous donnez congé au locataire pour une habitation non meublée :

Il est possible de donner congé pour vente à un locataire en respectant certaines obligations.

 

En effet il vous faudra de préférence mandater un huissier afin que ce dernier informe le locataire six mois minimum avant la fin du bail, (les 3 ans reconductibles).

Vous avez la possibilité d’envoyer un Recommandé avec AR , cependant le véritable conseil est de mandater un huissier pour être certains que toutes les règles soient respectées.

 

Notamment il faut savoir que pour éviter tout éventuel contentieux l’huissier et préférable au courrier ou a la remise en main propre contre émargement.

 

Dans le courrier que l’huissier fera parvenir à votre locataire il y aura certaines formalités à respecter absolument notamment lui proposer d’acquérir le bien au prix que vous vendez, mais ce n’est pas la seule.

Il aura deux mois à compter des six mois de préavis pour vous répondre.

Et en cas de nouveaux prix vous devrez lui notifier une seconde fois ce prix.

A ce moment le locataire aura un mois pour s’engager à vous répondre.

 

-3- Vous donner congé aux locataires pour une location meublée.

Cela diffère sensiblement notamment sur les délais.

Il vous faudra notifier ce congé pour vente avec un minimum de trois mois avant la date de fin du bail (le bail meublé est valable un an reconductible tacitement)

De préférence avec un huissier pour les mêmes raIsons.

 

Cependant le locataire d’un appartement meublé n’est pas prioritaire à l’achat.

 

Dans les deux derniers cas lorsque vous donner congé à votre locataire sachez qu’il peut partir sans aucun préavis puisque vous l’avez mis volontairement dehors.

 

   Faut-il vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre?

Cette question revient très souvent à l’agence immobilière et malheureusement je n’ai pas la réponse pour vous.

Cela dépend de beaucoup de facteurs qui vous sont propres et personnels

En tout état de cause si vous achetez avant de vendre il vous faudra peut-être un prêt relais mais surtout une estimation précise du bien que vous souhaitiez vendre. Et cela pour éviter des risques que vous aurez compris avec des estimations trop élevées.

Dans votre cas si vous vendez puis acheter deux cas s’offrent à vous :

-1- les deux ventes (vente et l’achat) sont concomitantes : tout va bien

-2- vous partez en location.

 

Notre agence saura vous conseiller sur l’état du marché en fonction de ce que vous vendez et recherchez à acheter pour savoir et connaître les délais habituellement constatés au moment où vous le décidez

 

 Le prix du bien

Je ne doute pas un seul instant que votre appartement soit le plus beau… Mais vous êtes nombreux à nous le dire et la concurrence est rude.

L’estimation d’un bien tient compte de plusieurs facteurs et dans un même immeuble il n’est pas rare d’avoir des grosses différences de prix.

Cela dépend de l’étage de la vue des extérieurs, de l’état, de l’appartement de la mise aux normes, de sa superficie, de son exposition…. Bref de tous les critères contribuant à la détermination du juste prix.

Le meilleur moyen est peut-être d’appeler l’agent immobilier de votre secteur dont c’est le métier. 

Je vous laisse mon téléphone  04.95.09.00.00. 

 

 La mise en vente

En tant que vendeur vous avez certaines obligations pour la mise en vente de votre bien mais aussi certains documents à présenter à vos acquéreurs.

Ils sont nombreux ces documents :  les diagnostics ( loi carrez,  DPE…° , les documents du syndic, les documents de bonne conformité, de bon achèvement….

Votre agent immobilier saura vous demander tous ses papiers.

 

 

Les méthodes de vente

Il est clair que vous pouvez-vous avez la possibilité de vendre par vous-même.

Sachez que chez Laforêt Marseille 7ème depuis 2006 vous accompagne pour la vente de votre bien avec une panoplie de services et un seul interlocuteur dédié. Nous réalisons des estimations gratuites.

Des services exclusifs avec des films présentant vos biens et des visites 3D immersives et aussi des photos HDR.

Découvrez ici comment fonctionneNT les visites 3D.

 

Voilà pour l’auto promo.

 

La préparation de votre bien à la vente

Il est imperatif de faire faires des diagnostics :

• Superficie (loi Carrez) pour les logements faisant partie d’une copropriété 

• Amiante (pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997)

• Plomb (logements construits avant 1949)

• Termites (logements dans une zone classée à risque)

• Risques naturels et technologiques (biens situés dans une zone de sismicité et/ou zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques).

• Performance énergétique

• Etat de l’installation de gaz et de l’installation électrique si elles datent de plus de 15 ans

• Document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif (biens non raccordés au tout à l’égout).

 

 Travaux, pas travaux ?

Dans ce cas là rien est sûr !

Certains adoreront votre décoration ; d’autres ne supporteront pas vos goûts, ou encore certains referont derrière vous tout ce que vous avez déjà refait. Dommage pour la bande de copains qui étaient passés le week-end repeindre en marron taupe le mur du salon.

 

Bref il n’y a pas de règles en la matière sachez que néanmoins il faut que votre appartement soit rangé, accueillant et dépersonnalisé.

 

 

Dans tous les cas notre équipe reste disponible pour toutes questions sur l’immobilier en général et pourra vous apporter des solutions a votre problématique.

 

Article redigé le 12 Mars 2020.

 

 

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