Dictionnaire du langage immobilier, le blog de l’Agence Immobilière Laforêt Pont-l'Abbé et du Pays Bigouden

Vous allez acheter,vendre,louer une maison ou un appartement à Pont-l'abbé, Plonéour-Lanvern ou dans autre commune du Pays Bigouden et vous devrez signer un certain nombre de documents.

 

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Agences annexes : Agence Immobilière Laforêt Plonéour 29720,  Agence Immobilière Laforêt Le Guilvinec 29730, Agence Immobilière Laforêt Penmarch 29760.

 

Si l’essentiel des termes utilisés dans les mandats, compromis, contrats, actes vous sont familiers, d’autres formules ou mots demandent peut-être une explication.

C’est pourquoi, le Cabinet  Adem-expertise a eu la bonne idée de sortir  le « glossaire de l’Immobilier ».

Ce glossaire ne concerne pas uniquement les maisons et appartements, une partie des définitions ou des termes sont spécifiques à l'activité commerciale

Parcourez cette liste alphabétique des expressions ou mots utilisés dans nos agences immobilières pour connaitre ou vous remémorer la définition.  

 

Arbitrage

L’arbitrage est une procédure permettant de résoudre un conflit existant ou à

venir entre plusieurs parties, en évitant d’aller en justice. L’arbitrage peut être

prévu au préalable dans un contrat ou un accord. En cas de litige avéré, les

parties font appel à un tiers, choisi au préalable d’un commun accord.

Contrairement à la procédure de la médiation, l’arbitrage débouche sur une

solution qui s’impose aux parties.

 

Avis de valeur

L’avis de valeur est un document officiel qui précise la valeur vénale d’un bien

immobilier. Il atteste de la valeur du bien dans le cadre d’une vente, mais il fait

aussi foi auprès de l’administration fiscale, d’un notaire ou encore d’un

banquier.

 

Bail

Le bail est un contrat de location qui lie un bailleur (souvent le propriétaire), et

un ou des locataire(s). Le locataire s’engage à payer un loyer, en échange de

quoi le bailleur lui assure la jouissance d’un bien, immobilier ou non, durant un

certain laps de temps.

 

Bail à construction

Dans le bail à construction, le locataire s’engage à édifier principalement des

constructions sur le terrain qui fait l’objet du contrat de location, et à les

entretenir jusqu’à la fin du bail.

 

Bail commercial

Le bail commercial concerne des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds

commercial, industriel ou artisanal. Avec ce bail, le locataire est protégé par un

encadrement strict de toute révision éventuelle du loyer et par un droit à

renouvellement de principe.

 

Bail dérogatoire

Egalement appelé bail précaire ou bail de courte durée, le bail dérogatoire est

utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal et se différencie

du bail commercial classique par sa durée : Il est plus court et le locataire ne

bénéficie pas du droit au renouvellement.

 

Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique se caractérise par sa longue durée, comprise entre 18 et

99 ans. A l’issue de cette période, le bailleur devient propriétaire des

constructions ou améliorations réalisées par le locataire. Le bail emphytéotique

est aujourd’hui souvent utilisé par les collectivités locales ou par des

investisseurs pour des bâtiments industriels ou commerciaux.

 

Bail professionnel

Le bail professionnel s’applique principalement aux professions libérales, par

opposition au bail commercial, qui concerne la location d’un local utilisé pour

une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Les règles édictées dans le

bail professionnel sont plus souples que celles du bail commercial.

 

Constat de désordres

Un constat de désordres permet de servir de preuve en cas de défauts, vices

apparents ou malfaçons, en particulier dans le cadre de travaux immobiliers.

Ce document, établi par un huissier ou un clerc expert, énumère les

constations matérielles, et peut s’appuyer sur des photos ou des vidéos.

 

Crédit-bail immobilier

Un crédit-bail immobilier est un type particulier de location d’un bien

immobilier. Ce système permet à un crédit-bailleur de louer à son locataire un

bien immobilier à usage professionnel, par exemple des bureaux, sur une

durée prévue dans le contrat, avec option d’achat en fin de période.

 

Démembrement

Le démembrement de propriété consiste à scinder la propriété d’un bien, en

distinguant la nue-propriété, qui permet de disposer d’un bien, et l’usufruit, qui

permet de jouir du bien et d’en percevoir les fruits. Les cas les plus fréquents

de démembrement de propriété se rencontrent à l’occasion de successions,

lorsque le conjoint survivant conserve l’usufruit du logement, les héritiers

devenant nus-propriétaires. Autre cas fréquent de démembrement de

propriété : le viager, puisque le vendeur conserve l’usufruit de son bien jusqu’à

son décès.

 

Déplafonnement

En matière de bail commercial, la règle est le plafonnement du loyer sur la base

de l’Indice des loyers commerciaux, notamment lors du renouvellement de bail.

Il existe cependant des dérogations à ce principe : le niveau de loyer peut être

déplafonné et réévalué sur la base de la valeur locative du bien, par exemple

lorsque les loyers pratiqués dans le voisinage sont manifestement supérieurs,

ou encore lorsque la nature des activités autorisées dans le bail est modifiée.

 

Déspécialisation

Concernant des locaux commerciaux, la déspécialisation consiste à modifier la

destination des locaux par rapport à ce qui est prévu dans le bail. Il peut s’agir

d’un changement total d’activité (déspécialisation plénière) ou d’un ajout

d’activité, en supplément de celle(s) mentionnée(s) dans le bail (déspécialisation

partielle). A noter : c’est par acte d’huissier que le locataire doit faire la

demande de déspécialisation à son bailleur.

 

Droit au bail

Le droit au bail est un élément constitutif du fonds de commerce : il s’agit du

droit qu’a le locataire d’occuper les locaux et de bénéficier du droit à

renouvellement qui y est rattaché. La cession de bail implique donc le

versement d’une indemnité du nouveau locataire à l’ancien, c’est la vente du

droit au bail.

 

Droit au renouvellement

Parmi les règles du bail commercial, figure le droit à renouvellement. Dans la

pratique, à l’issue d’un bail, le renouvellement peut intervenir de plein droit sur

proposition du bailleur ou sur demande du locataire. Si le bailleur ne donne pas

suite à la demande du locataire, il devra lui verser une indemnité d’éviction,

sauf à invoquer un motif légitime de non renouvellement.

 

Droit de préemption

Un bailleur qui souhaite vendre son bien immobilier en fin de bail doit donner

la priorité de la vente à son locataire : c’est le droit de préemption et il ne

s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation principale et à ceux à usage mixte

d’habitation principale et professionnel. Les communes disposent par ailleurs

d’un droit de préemption spécial que leur permettant d’acheter en priorité un

bien immobilier mis en vente, afin de réaliser une opération d’intérêt général.

 

Due diligence

Ce terme d’origine anglo-saxonne désigne l’ensemble des vérifications qu’un

investisseur peut être amené à réaliser avant de conclure une transaction.

L’objectif est d’avoir une vision aussi juste que possible de la situation ou de la

stratégie d’une entreprise par exemple, en matière fiscale, sociale, comptable…

 

Expropriation

L’expropriation est une procédure administrative qui permet à une personne

publique (Etat, collectivités locales…) de se porter acquéreur d’un bien

immobilier en contraignant son propriétaire à le céder, contre le paiement

d’une indemnité. Pour être légale, cette expropriation doit servir des raisons

d’utilité publique, c’est-à-dire qu’elle doit permettre par exemple la réalisation

d’ouvrages publics ou d’aménagements urbains.

 

Facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité font partie des éléments qui déterminent

la valeur locative de locaux commerciaux. Ils dépendent de l’importance de la

ville, du quartier ou de la rue, des activités présentes dans le voisinage, des

moyens de transports environnants, et de l’attrait particulier que présente

l’emplacement. Une modification notable de ces facteurs au cours du bail

constitue le seul motif permettant de déplafonner le loyer.

 

Fonds de commerce

Sous la notion juridique de fonds de commerce sont réunis les éléments

incorporels (clientèle, marque, droit au bail…) et corporels (marchandises,

matériel…) mobilisés pour mener une activité commerciale. Les murs du

commerce ne font pas partie du fonds de commerce.

 

Hoguet (loi)

La loi Hoguet régit l’activité des professionnels de l’immobilier depuis le 2

janvier 1970. Elle encadre les conditions d’accès et d’exercice des activités

immobilières. Elle impose notamment l’affichage des honoraires dans les

agences, et oblige les professionnels à souscrire une assurance responsabilité

civile professionnelle et à posséder une carte professionnelle. Parfois contestée

en raison de son ancienneté, la loi Hoguet a été partiellement modifiée par la

loi Alur de 2014.

 

Immeubles par destination

Un immeuble par destination est un bien meuble qui est rattaché durablement

et de façon fixe à un immeuble. Il est alors considéré comme un bien immeuble

et en acquiert ainsi le statut juridique. Parmi les exemples d’immeubles par

destination, le Code Civil cite les pigeons des colombiers ou encore les ruches à

miel, mais aussi les animaux et les objets que le propriétaire d’un fonds de

commerce y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds.

 

Immeubles de rapport

Un immeuble de rapport est un bien immobilier destiné à la location. Sa

construction résulte souvent d’une opération immobilière spécifique, mais il

peut aussi s’agir d’un immeuble transformé en immeuble de rapport. Conçu

comme un placement par son propriétaire, cet immeuble est destiné à générer

des revenus issus des loyers.

 

Immeubles d’exploitation

Un immeuble d’exploitation, par opposition à l’immeuble de rapport ou de

placement, se caractérise par le fait qu’il s’avère indispensable à l’activité d’une

entreprise ou d’un particulier.

 

Immobilier d’entreprise

L’immobilier d’entreprise est le marché immobilier relatif aux transactions de

locaux et terrains destinés spécifiquement aux entreprises. Il regroupe les

achats, ventes et locations de bureaux, usines, entrepôts, boutiques, centres

commerciaux…

 

Immobilier d’habitation

L’immobilier d’habitation est le marché immobilier relatif aux transactions de

locaux et terrains à usage d’habitation. Il peut s’agir notamment de maisons ou

de bâtiments collectifs, lesquels sont découpés en appartements, auxquels

s’ajoutent les parties communes (hall d’entrée, jardin, couloirs, local

technique…) partagées par les différents occupants.

 

Immobilier rural

Par opposition à l’immobilier urbain, l’immobilier rural concerne les

transactions relatives aux biens situés en campagne : maisons, fermes, bois et

forêts, terrains agricoles, plans d’eau.

Immobilier tertiaire

L’immobilier tertiaire est le marché immobilier relatif au secteur tertiaire, par

opposition au secteur industriel et agricole. Il concerne les terrains et locaux

(bureaux, boutiques, murs commerciaux, entrepôts…) servant aux activités de

services en général : commerce, administration, santé, éducation…

 

Indemnité d’éviction

Lorsqu’un bail commercial s’achève, si le bailleur refuse le renouvellement du

bail ou s’il souhaite reprendre les locaux loués, il doit s’acquitter d’une

indemnité d’éviction auprès du locataire. La condition : que ce dernier

remplisse les conditions du droit au renouvellement du bail.

 

Indexation

L’indexation revient à faire évoluer une valeur en fonction d’un indice. Un

bailleur peut notamment indexer son loyer sur l’indice des loyers commerciaux

et l’indice des loyers des activités tertiaires.

 

Indice du coût de la construction (ICC)

L’ICC mesure chaque trimestre l’évolution des prix (TVA incluse) des bâtiments

neufs à usage principal d’habitation. Il ne prend en compte que les travaux de

construction, en excluant les coûts liés au terrain et aux frais annexes

(honoraires, promotion, entretien…). Jusqu’en 2014, il était utilisé pour réviser

les baux professionnels. Depuis 2014, deux indices peuvent être utilisés pour la

révision de ces baux : l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des

activités tertiaires.

 

Indivision

Dans la situation juridique de l’indivision, plusieurs personnes sont

propriétaires ensemble d’un même bien. Chacun des propriétaires, ou

indivisaires, a des droits sur la totalité du bien. Les décisions les plus

importantes doivent être prises à l’unanimité et chaque propriétaire est tenu de

régler les dettes de l’indivision au prorata de sa quote-part. Par ailleurs, la loi

stipule que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Si l’un

des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres ne peuvent

s’y opposer, mais disposent d’un droit de préemption.

 

Juste valeur

Récemment adoptée en Europe, la juste valeur est une norme comptable

fondée sur la valorisation au prix du marché à une date donnée. Il s’agit du prix

qui serait reçu pour la vente à la date d’évaluation.

 

Location-vente

La location-vente permet à un locataire d’acheter le bien loué, immobilier ou

non, à l’issue d’une période déterminée par contrat. Ce contrat signé avec le

propriétaire précise le caractère obligatoire ou facultatif de l’acquisition.

 

Médiation

La médiation est une procédure de négociation confidentielle assurée par un

tiers indépendant. Elle est destinée à aider différentes parties en litige à trouver

un accord acceptable pour chacune d’entre elles.

 

Méthode par capitalisation

Pour calculer le prix de vente d’un bien immobilier, la méthode par

capitalisation est celle la plus souvent adoptée lorsque le futur acquéreur

souhaite louer ce bien. L’estimation de la valeur se calcule alors sur la base du

loyer et du taux de rentabilité.

 

Méthode par comparaison

Pour calculer le prix de vente d’un bien immobilier, la méthode par

comparaison consiste à se baser sur les données réelles du marché immobilier,

en recensant des informations chiffrées sur les dernières ventes de biens

similaires. Cette méthode est régulièrement utilisée par l’administration fiscale

et les juridictions.

 

Nue-propriété

Le droit de propriété peut faire l’objet d’une distinction entre la nue-propriété

et l’usufruit. La nue-propriété donne le droit au nu-propriétaire de disposer

d’un bien mais pas d’en user. Il peut le vendre, le donner, le léguer… Les

obligations notamment fiscales dont doivent s’acquitter nus-propriétaires et

usufruitiers sont distinctes.

 

Pas de porte

Le pas-de-porte, ou droit d’entrée, est une expression employée pour désigner

une somme d’argent versée par le nouveau locataire d’un fonds de commerce

au bailleur, lorsqu’il entre dans les lieux.

 

Taux d’actualisation

Le taux d’actualisation d’une opération est le taux minimal de rentabilité en

deçà duquel un investisseur choisira de ne pas investir ses capitaux. Ce seuil

est fonction des revenus attendus d’un investissement immobilier par exemple

ou des taux du marché pour un investissement en actions, ou encore des

risques liés au projet.

 

Taux de capitalisation

Le taux de capitalisation correspond au rapport entre les revenus issus d’un

placement, notamment immobilier, et le prix de vente. Grâce à ce ratio, un

vendeur peut évaluer rapidement l’intérêt financier que présente cette vente.

Exemple avec un bien immobilier vendu 80 000 €. Si les revenus locatifs sont de

6000 euros nets, et les frais et charges de 1500 €, le taux de capitalisation est

de 4500 / 80 000 = 0,056, soit 5,6%.

 

Taux de rendement

Le taux de rendement ou taux de rentabilité exprime en pourcentage le

rapport entre les revenus issus d’un placement, notamment immobilier, et le

prix d’achat. Grâce à ce ratio, un acheteur peut évaluer rapidement l’intérêt

financier que présente cet achat. Exemple avec un bien immobilier acheté 80

000 € (y compris droits de mutation et frais de notaire). Si les revenus locatifs

sont de 6000 euros et les frais et charges de 1500 €, le taux de rendement est

de 4500 / 80 000 = 0,056, soit 5,6%.

 

Taux de vacance

Le taux de vacance est le rapport entre la période où un bien immobilier n’est

pas loué et celle où il l’est. Durant la vacance locative, le propriétaire ne perçoit

pas de loyers, ce qui a un fort impact sur la rentabilité de son investissement

immobilier.

 

Usufruit

Le droit de propriété peut faire l’objet d’une distinction entre la nue-propriété

et l’usufruit. L’usufruit est le droit d’user et jouir d’un bien, dont dispose par

ailleurs le nu-propriétaire. L’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont pas les

mêmes obligations, l’usufruitier doit notamment assurer l’entretien du bien

dont il a l’usufruit.

 

Valeur d’apport

La valeur d’apport est la valeur comptable pour laquelle un bien est transmis

dans le cadre d’une opération financière. Elle est définie entre l’apporteur et

l’apporté.

 

Valeur d’assurance

La valeur d’assurance est la valeur retenue par une compagnie d’assurance

pour assurer un bien. Elle sert notamment à calculer les primes d’assurances et

le montant de l’indemnisation en cas de sinistre.

 

Valeur foncière

La valeur foncière est la valeur d’un terrain. Elle varie selon l’utilisation permise

sur le terrain (construction immobilière, exploitations agricoles, zones

protégées…) et dépend donc largement de son potentiel d’activités.

 

Valeur hypothécaire

La valeur hypothécaire est la valeur retenue par un notaire pour établir une

hypothèque sur un bien, notamment immobilier. L’hypothèque permet à un

emprunteur de garantir une dette sur un bien immeuble. En cas de défaut de

paiement, l’emprunteur s’engage à remettre son bien à son créancier. Le plus

souvent, le créancier a recours à la justice pour obtenir la vente du bien et être

payé.

 

Valeur locative de marché

La valeur locative de marché correspond au revenu moyen qu’il est possible de

tirer de la location d’un bien, en particulier immobilier.

 

Valeur vénale

La valeur vénale est la valeur d’un bien sur le marché, obtenue en se basant sur

la valeur de biens similaires mis en vente ou vendus récemment.

 

 

Source : http://www.adem-expertise.com/glossaire