ANAH et APL : tout ce qu'il faut savoir sur les logements conventionnés

 

Le conventionnement ANAH : le contrat « louer mieux »

 

Un propriétaire bailleur peut obtenir un conventionnement de l’ANAH. Cela lui permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. En contrepartie, le logement est proposé à un loyer abordable, à des locataires ayant des ressources modestes.

L’ANAH (Agence nationale de l’habitat) est une agence gouvernementale qui a pour mission d’améliorer le parc de logements privés existants par des aides financières aux travaux. Elle accompagne les propriétaires du parc privé, les copropriétés et également les collectivités.

 

 

Des avantages fiscaux

 

Le bailleur qui conclut un contrat « Louer Mieux » avec l’ANAH bénéficie d’une fiscalité spécifique.

Le conventionnement a une durée de 6 ans s’il ne porte que sur une fiscalité avantageuse. Il est de 9 ans si le bailleur opte pour une subvention travaux.

 

Le montant de la déduction fiscale dépend du loyer pratiqué et de la zone dans laquelle est situé le logement : plus le loyer est bas, et plus la zone est une zone dans laquelle le marché locatif est tendu, plus la réduction fiscale sera importante.

Par exemple, la zone A comprend, notamment, l’agglomération parisienne, et la côte d’azur. A l’opposé, la zone C regroupe les zones qui ne connaissent pas de tension du marché immobilier.

 

Contrat Louer Mieux	Zones A bis, A et B1	Zone B2	Zone C
			Avec travaux	Sans Travaux
Intermédiaire	30%	15%	-	-
Social/Très social	70%	50%	50%	-
Intermédiation locative	85%	85%	85%	85%
Intermédiation locative - loyer intermédiaire	85%	85%	-	-

 

 

Les conditions de la location

 

En contrepartie de l’avantage fiscal qui lui est consenti, le bailleur s’engage à louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un plafond fixé dans le contrat passé avec l’ANAH. Ces plafonds sont définis par mètre carré de surface habitable dite "fiscale" : la surface habitable, à laquelle s'ajoute la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m². Les plafonds de loyers sont révisés chaque année.

Et, selon le type de contrat choisi, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser, lors de la conclusion du bail, des plafonds définis, qui sont également révisés chaque année.

Tant que la période couverte par le conventionnement n’est pas achevée, si le locataire s’en va, le bailleur doit relouer en respectant l’ensemble de ces conditions. Enfin, il ne peut pas louer à des personnes de sa famille proche.

 

Les travaux financés

 

L’ANAH finance les travaux permettant de remédier à l’insalubrité ou au péril, tout comme les travaux d’installation ou de rénovation d’une salle de bains, d’amélioration de la performance énergétique, ou d’adaptation à l’autonomie pour des personnes âgées ou handicapées.

Le montant de l’aide varie selon le dispositif. Il peut être complété par une participation au financement de la maîtrise d’ouvrage.

 

 

Les logements conventionnés pour l’aide au logement

 

Les logements qui ont fait l’objet d’une convention avec l’ANAH permettent au locataire de bénéficier de l’APL (aide au logement).

En-dehors de ce cas, le bailleur a la possibilité de passer une convention APL avec l’Etat, afin de permettre à son locataire de bénéficier de cette aide. En contrepartie, le bailleur supporte un certain nombre d’obligations. Les logements financés avec un prêt conventionné ou certains dispositifs destinés à financer le logement intermédiaire, permettent également au locataire de bénéficier de l’APL.