La CFE en LMNP : comment ça marche ?

Qu’est-ce que la cotisation foncière des entreprises (CFE)?

Instituée depuis 2010 en remplacement de la taxe professionnelle, la CFE est l’une des composantes de la cotisation économique territoriale (CET) avec la cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE). En tant qu 'impôt local, elle est destinée à assurer le financement des communes. 

La CFE : à qui s'adresse-t-elle ?

La CFE est due par tous, particuliers, sociétés, associations ou communes, dès lors qu’ils exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. La CFE est établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains affectés à son activité professionnelle. Elle est due pour l’année entière par le redevable qui exerce l’activité le 1er janvier de l’année d’imposition.

Le statut de loueur meublé non professionnel

On ne peut pas opter pour être loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Le statut de “loueur en meublé professionnel” nécessite la réunion de deux conditions cumulatives : 

1. Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € TTC.
2. Les recettes locatives excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Dès lors qu’une seule condition n’est pas remplie, le loueur change de statut et devient loueur en meublé non professionnel.

Les micro-entrepreneurs et la CFE

Par principe, les micro-entrepreneurs sont redevables de la CFE. Toutefois, en cas de création d’entreprise, le micro-entrepreneur est exonéré de la CFE au titre de la première année d’activité, et pour 50% la seconde année d’activité. 

La location meublée de tourisme classée

Les meublés de tourisme sont définis comme des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile. Le classement d’une à cinq étoiles, selon les critères du code de tourisme, informe les clients sur le niveau de confort et de prestation. 

Le régime fiscal des meublés de tourisme classés est en pleine mutation. Pour les revenus de 2024, le régime très simplifié du micro-BIC (micro Bénéfices Industriels et Commerciaux) est accessible aux conditions suivantes : 

• les meublés classés et chambres d’hôtes en zone tendue : les recettes ne doivent pas excéder 188 700 euros, l’abattement représentatif des charges est de 71%.

• et les meublés classés hors zone tendue : les recettes ne doivent pas excéder 15 000 euros, l’abattement représentatif des charges est de 92%.

Au-delà de ces deux seuils, le loueur en meublé est imposé sur ses recettes locatives selon un régime réel d’imposition, les charges sont déductibles pour leur montant réel. 

Exonérations et réductions de la CFE en LMNP

Quel que soit son statut, le loueur en meublé est redevable de la CFE. Par exception, la loi exonère les loueurs qui louent une partie de leur habitation personnelle :

• Soit de manière accidentelle c’est-à-dire sans aucune régularité ni périodicité.
• Soit dans des limites raisonnables sous réserve que le locataire y affecte sa résidence principale. On entend par “limites raisonnables” pour Paris et l’Ile de France, un loyer annuel hors charges qui ne dépasse pas 206 € par m² de surface habitable pour 2024.

Les locaux compris dans l’habitation personnelle du loueur classés “meublés de tourisme” sont également exonérés de CFE sauf délibération contraire des collectivités.

Si le loueur en meublé exerce son activité à domicile sans disposer de local, la CFE minimum ne sera pas due si le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 5 000 €. 

Comment est calculée la CFE ?

La base d’imposition à la CFE est constituée par la valeur locative des seuls biens immobiliers soumis à la taxe foncière et utilisés par le loueur pour son activité. La période de référence est l’avant dernière année soit 2022 pour la CFE due au titre de 2024.

On multiplie cette valeur locative par un taux qui varie selon les communes.

Le redevable doit s’acquitter d’une cotisation minimum assise sur le chiffre d’affaires réalisé sur 12 mois si la valeur locative du local est trop faible ou alors s’il ne possède pas de local. 

Le barème applicable est établi par tranches qui varient en fonction des communes. Par exemple, pour un chiffre d’affaires entre 5001 € et 10000 €, la cotisation minimum est fixée entre 243 € et 579 €.

Quand déclarer la CFE ?

L’obligation déclarative des redevables de la CFE est limitée à certaines situations : création ou transfert d’établissement, changement d’exploitant, modification des conditions d’exploitation des biens nécessaires à leur activité ou demande d’une exonération de CFE.

La déclaration doit être adressée au SIE (service des impôts des entreprises) avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai.

A noter que les loueurs en meublé doivent déclarer la nature du local.

Comment payer la CFE ?

Les modalités de paiement varient selon le montant de CFE réglé l'année précédente : 

• Inférieur ou égal à 3 000 € : il doit être réglé au plus tard le 15 décembre par internet via le compte fiscal en ligne. Un prélèvement mensuel ou à l’échéance est possible.

• Supérieur à 3 000 € : un acompte de 50% doit être réglé entre fin mai et mi-juin via le compte fiscal en ligne. Le solde doit être réglé au plus tard le 15 décembre de l’année.