Loi de finances 2026 : ce qui change pour les investisseurs immobiliers

La loi de finances 2026, publiée au Journal Officiel le 20 février 2026, introduit plusieurs évolutions majeures pour l’immobilier locatif. Bonne nouvelle pour les investisseurs : un nouveau dispositif fiscal voit le jour pour relancer l’investissement dans le logement. Voici ce qu’il faut retenir si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en 2026.

Le dispositif “JeanBrun” : le nouveau cadre fiscal pour investir en locatif

Le dispositif JeanBrun, également appelé Plan de relance logement ou statut du bailleur privé, succède au dispositif Pinel, aujourd’hui supprimé , à qui s’adresse-t-il ? Le dispositif est ouvert :

• À tout particulier souhaitant investir dans un logement locatif

• Aux associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (ex : SCI à l’IR)

• Sous réserve de conserver les parts pendant toute la durée d’engagement

⚠️ Les biens en démembrement (nue-propriété / usufruit) ne sont pas éligibles.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif JeanBrun ?

1️⃣ Le logement doit être éligible

Pour bénéficier du dispositif :

• Le bien doit être situé en France (pas de zonage spécifique)

• Il doit être situé dans un immeuble d’habitation collective (appartement)

• Il doit être :

  • Neuf

  • Acquis en VEFA

  • Ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition

• Il doit être loué vide (location nue)

Les maisons individuelles ne sont pas concernées

2️⃣ Un engagement de location de 9 ans minimum

Le propriétaire doit :

• Louer le bien nu en résidence principale

• Respecter un engagement de location d’au moins 9 ans

• Mettre le bien en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition

• Respecter des plafonds de loyers

• Louer à un locataire respectant des plafonds de ressources

• Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal ou à un proche

En cas de non-respect, les avantages fiscaux sont réintégrés dans le revenu foncier (avec un mécanisme de lissage pour éviter un choc fiscal).

L’innovation majeure 2026 : l’amortissement en location nue

C’est la grande nouveauté. Jusqu’ici réservé au meublé (LMNP), l’amortissement devient possible en location nue

Comment ça fonctionne ?

• 80 % du prix du bien est amortissable (20 % considérés comme terrain)

• Des taux d’amortissement varient selon le niveau de location :

👉 L’option doit être exercée lors de la déclaration des revenus de l’année d’acquisition ou d’achèvement.
👉 Elle est irrévocable.

Peut-on cumuler avec le déficit foncier ?

Oui. Le dispositif JeanBrun est cumulable avec le déficit foncier. Si les charges + amortissement dépassent les loyers :

• Jusqu’à 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global

• Le plafond exceptionnel de 21 400 € est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour certains travaux énergétiques

• Le surplus est reportable sur les revenus fonciers futurs

Cela renforce considérablement l’intérêt fiscal du dispositif.

Plus-value immobilière : aucun changement en 2026

Contrairement aux pistes évoquées, la loi de finances 2026 ne modifie pas le régime des plus-values :

• La résidence principale reste totalement exonérée

• Les abattements liés à la durée de détention sont conservés

• Les prélèvements sociaux restent fixés à 17,2 %

Investir en 2026 : une fenêtre d’opportunité limitée

Le dispositif JeanBrun est temporaire : il s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il s’agit donc d’une opportunité fiscale encadrée dans le temps.

Faut-il investir en 2026 ?

La loi de finances 2026 marque un tournant :

• Retour d’un dispositif incitatif après la fin du Pinel

• Amortissement possible en location nue

• Maintien du régime des plus-values

• Cumul avec le déficit foncier

Pour les particuliers souhaitant constituer un patrimoine, préparer leur retraite ou optimiser leur fiscalité, 2026 peut représenter une année stratégique.

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Chaque situation fiscale est unique. Avant d’investir, il est essentiel de réaliser une étude personnalisée (budget, fiscalité, capacité d’emprunt, objectifs patrimoniaux). 👉 Les équipes Laforêt vous accompagnent dans votre projet d’investissement locatif partout en France.