Vendre un appartement loué : ce qu’il faut savoir

03.08.20

Si vous vous posiez la question, il est possible de vendre un logement habité par des locataires. Les modalités sont alors très proches de celles d’une vente classique. En revanche, la démarche est plus délicate lorsque le logement est vendu dans le but que le nouveau propriétaire puisse y habiter lui-même. Dans ce cas, quels sont les délais à respecter ? Le locataire est-il prioritaire sur l’achat ?

Vendre un appartement loué sans changement de locataire

Dans le cas de la vente d’un appartement loué où le nouveau propriétaire souhaite conserver la fonction locative de l’habitation, le transfert de propriété se fait de manière standard. Toutefois, il demeure impératif de prévenir les locataires et de leur fournir les coordonnées du nouveau propriétaire. Ce dernier devra rendre aux locataires le dépôt de garantie en cas de départ.

L’achat d’un appartement loué ne peut servir de prétexte à une modification du bail : en cas de vente, continuer à vivre dans le logement aux mêmes conditions est un droit du locataire qui ne peut être contourné. Cependant, une fois informé de la mise en vente du logement, le locataire ne peut pas s’opposer aux visites d’acquéreurs. S’il vous laisse un jeu de clés pour faire les visites en son absence, il est en droit d’exiger d’être présent.

Vendre un appartement loué avec départ des locataires

La vente d’un appartement occupé avec départ des locataires présents est également envisageable, mais elle requiert davantage de finesse. En effet, il est nécessaire de donner congé aux habitants en respectant certains délais :

·         6 mois avant l’échéance du bail si le logement était loué non meublé ;

·         3 mois avant l’échéance du bail si le logement était un meublé.

Vendre un appartement loué ne peut donc pas se faire à n’importe quel moment. En outre, lorsque le locataire d’un logement non meublé se voit délivrer un congé pour vendre, et qu’il s’agit de sa résidence principale, le locataire détient un droit de préemption. Autrement dit, c’est à lui que l’achat du bien doit être proposé en premier. Cela peut être également le cas dans d’autres situations de vente d’un bien loué plus spécifiques.

Les conditions qui fixent le prix de vente

Un appartement vendu loué doit toujours afficher un prix inférieur au prix du marché. La décote à appliquer dépend de plusieurs critères :

·         L’âge du locataire : s’il a plus de 65 ans et des revenus modestes, il bénéficie d’une protection particulière qui rend difficile son congé, faisant ainsi baisser le prix de vente ;

·         Le type de location : non meublée, elle permet au nouveau propriétaire d’y habiter au bout de deux ans après achat, ce qui entraîne une décote de 10 à 15 % ; meublée, elle n’entraîne pas de décote ;

·         La surface du logement : la décote est faible, de l’ordre de 5 à 10 %, lorsque la surface est particulièrement petite ;

·         La loi de 1948 : la décote est importante, car il est particulièrement difficile de donner congé à l’habitant d’une telle location. En outre, des travaux de remises aux normes sont souvent à prévoir.

Acheter un bien loué implique donc de se pencher attentivement sur le contrat de bail ainsi que sur l’historique de location.

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