Plus-value : Le délai normal de vente selon la jurisprudence

Vendre son logement en franchise d’impôt est un principe applicable à tous encore faut-il que l’administration reconnaisse la qualification de résidence principale. Une jurisprudence abondante en la matière permet de cerner les critères déterminants qui sont retenus.

La résidence principale, une définition factuelle

D’un point de vue fiscal, la résidence principale est définie comme la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente. Aucune durée ne permet de qualifier l’occupation comme pérenne mais le logement doit être occupé la majeure partie de l’année. Toute résidence qui n’est pas principale est secondaire, que ce soit une maison de vacances occupée de manière ponctuelle, ou un logement donné en location.

• Bon à savoir : selon l’article 2 de la loi du 06/07/1989, applicable aux baux d’habitation, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.

A défaut de précision légale de durée fiscale, il appartient au juge de l’impôt d’apprécier l’effectivité et la réalité de l’occupation à titre de résidence principale. Ce qui pourrait paraître anodin pour le contribuable est essentiel et déterminant pour l’administration. Ainsi la consommation d’électricité, la consommation d’eau, la localisation des comptes bancaires, la communication d’une nouvelle adresse pour le routage des courriers, les attestations de voisins, le lieu déclaré comme résidence principale pour la taxe d'habitation sont autant d'éléments caractérisant l’occupation habituelle du logement dans le cadre d’une vente.

Une occupation au jour de la vente : une condition assouplie

Par principe, le logement doit être occupé jusqu’à sa mise en vente. La réalité est souvent différente, les vendeurs ayant déménagé avant la vente effective.

Cette situation ne fait pas perdre pour autant le bénéfice de l'exonération aux vendeurs dans la mesure où la vacance du logement peut être regardée comme normale. La vente doit intervenir dans un “délai normal de vente” fixé à 12 mois dans un contexte économique normal. L'appréciation de la durée de la vacance est une question de fait qui résulte de l'ensemble des circonstances de l'opération.

Les nécessaires diligences du vendeur

Le vendeur doit pouvoir justifier de l’accomplissement “des diligences pour vendre le bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.) en tenant compte de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien. »

L’illustration

La décision de la CAA de Douai du 17 mars 2022 met en scène un couple ayant fait l’acquisition d’un immeuble pour y loger leur résidence principale composée de deux bâtiments, une « très grosse maison Napoléon III », et l’ancienne maison du gardien. Ces deux biens immobiliers ont été scindés pour en favoriser la vente.

L’immeuble est resté vacant environ 20 mois jusqu’à la date de la cession. Les vendeurs ont réajusté le prix de vente à la baisse, devenu inférieur au prix moyen du m2 selon les données en possession de l’administration fiscale

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La CAA supprime l’imposition des vendeurs aux motifs que “le délai d’environ vingt mois d’inoccupation de la maison principale doit, dans les circonstances particulières de l’espèce, être regardé comme normal, compte tenu de l’état du marché, de la spécificité du bien et des diligences accomplies par les vendeurs, qui n’étaient pas tenus de chercher à le céder à vil prix.”

Attention toutefois, l’administration n’étant pas dupe, elle précise que “l'exonération est (également) refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière”.

 

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Sources juridiques :

• BOI-RFPI-PVI-10-40-10
• Article 150 U, II-1° du Code général des impôts
• CAA Douai, 4e ch., 17 mars 2022, n° 19DA01635