Prix immobilier Livry-Gargan en mai 2026 : le marché de la commune en détail
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Sommaire
- 1. L'instantané du marché au 1er mai 2026
- 2. Les évolutions de prix sur 1 mois à 10 ans
- 3. Le contexte francilien selon les Notaires du Grand Paris
- 4. Les prix rue par rue : les écarts à connaître
- 5. Comparaison avec les communes voisines
- 6. Profil socio-démographique de Livry-Gargan
- 7. Le rétroviseur DVF : ce que disent les 438 ventes 2024
- 8. Lectures stratégiques selon votre profil
- 9. Foire aux questions
- Une question sur votre bien à Livry-Gargan ?
- 10. Méthodologie et sources
Au 1er mai 2026, le prix moyen au m² à Livry-Gargan s'établit à 2 817 € tous biens confondus. L'appartement se négocie autour de 2 797 €/m², la maison autour de 2 846 €/m². Les volumes de ventes redémarrent (+11 % à +17 % sur trois mois en Seine-Saint-Denis selon les Notaires du Grand Paris), mais les prix continuent leur correction. Le baromètre complet, rue par rue, ci-dessous.
1. L'instantané du marché au 1er mai 2026
Le prix moyen au m² à Livry-Gargan au 1er mai 2026 est de 2 817 €, tous biens confondus. Ce chiffre provient des données MeilleursAgents, calculées sur la base BIEN des Notaires de Paris/Île-de-France et complétées par les dernières transactions remontées par les agences partenaires.
Prix moyen au m² — tous biens confondus
2 817 €
Source : MeilleursAgents · 1er mai 2026
Le détail par typologie :
| Indicateur | Appartement | Maison |
|---|---|---|
| Prix moyen au m² | 2 797 € | 2 846 € |
| Fourchette de marché (95 % des biens) | 1 872 € à 4 202 € | 1 840 € à 4 411 € |
| Loyer moyen au m² (mensuel) | 18,4 € | 20,6 € |
| Rendement locatif brut indicatif | ≈ 7,9 % | ≈ 8,7 % |
Premièrement, les prix s'établissent désormais autour de 2 800 €/m² — soit un niveau revenu à celui de 2018-2019. Le marché de Livry-Gargan a effacé l'intégralité de la hausse post-Covid.
Deuxièmement, l'écart prix appartement / prix maison s'est resserré (+1,8 % seulement). Historiquement, l'écart maison/appart à Livry-Gargan tournait autour de +6 à +9 %. Le segment maison a donc baissé plus vite que l'appartement sur les 24 derniers mois.
Troisièmement, les loyers ont fortement progressé : 18,4 €/m² contre environ 14,9 € il y a 12 mois, soit +23 % sur un an. Le rendement locatif s'est mécaniquement envolé, ce qui rouvre la fenêtre de l'investissement locatif sur la commune.
2. Les évolutions de prix sur 1 mois à 10 ans
Lire un marché à un instant T ne suffit pas. La trajectoire compte autant que le niveau. Voici l'évolution des prix au m² à Livry-Gargan sur six fréquences différentes.
Évolution du prix des appartements
| Période | Évolution | Interprétation |
|---|---|---|
| 1 mois | −0,1 % | Stabilité de très court terme |
| 3 mois | −0,7 % | Légère baisse continue |
| 1 an | −3,7 % | Correction annuelle marquée |
| 2 ans | −4,2 % | Cycle baissier installé |
| 5 ans | −7,9 % | Perte sèche moyen terme |
| 10 ans | +1,2 % | Cycle long encore positif |
Évolution du prix des maisons
| Période | Évolution | Interprétation |
|---|---|---|
| 1 mois | −0,7 % | Recul plus marqué qu'appartement |
| 3 mois | −1,5 % | Accélération récente |
| 1 an | −1,0 % | Baisse modérée annuelle |
| 2 ans | −2,3 % | Correction lente |
| 5 ans | −8,3 % | Perte sèche moyen terme |
| 10 ans | +8,2 % | Cycle long franchement positif |
Ce que disent ces chiffres. Le marché de Livry-Gargan est dans la phase finale d'un cycle baissier entamé en 2022. La baisse s'est amortie sur les trois derniers mois (−0,7 % sur l'appartement, −1,5 % sur la maison) mais ne s'est pas encore inversée.
Pour un vendeur : sur 5 ans, un appartement à Livry-Gargan a perdu 7,9 % de sa valeur. Un bien acheté 220 000 € en 2021 vaut aujourd'hui environ 202 700 €.
Pour un acquéreur : sur 10 ans, l'appartement est revenu quasi à son point de départ (+1,2 %). La maison, elle, a fait +8,2 %. Sur le long terme, la maison à Livry-Gargan reste un actif qui se valorise. La baisse actuelle est un point d'entrée intéressant.
3. Le contexte francilien selon les Notaires du Grand Paris
Un marché communal ne se lit pas seul. Les Notaires du Grand Paris publient chaque mois une conjoncture régionale qui éclaire la trajectoire de Livry-Gargan. Voici l'essentiel à fin février 2026, dernière publication disponible.
La reprise des volumes confirmée
En 2025, l'Île-de-France a enregistré 124 760 ventes de logements anciens, soit +13 % par rapport à 2024. Le point bas du cycle, atteint en 2024, est officiellement dépassé. Sur la période décembre 2025 à février 2026, 31 200 ventes ont été enregistrées en trois mois (+15 % en un an).
Bémol important : ces volumes restent historiquement bas. Sur la décennie 2015-2022, l'Île-de-France enregistrait entre 150 000 et 180 000 ventes par an. Nous sommes donc à un niveau de reprise, pas à un niveau normal.
La spécificité Seine-Saint-Denis
Le département se distingue du reste de la région par une dynamique appartement forte mais une dynamique maison atone :
- Volumes d'appartements en Seine-Saint-Denis : +11 % sur 3 mois (décembre 2025 à février 2026), parmi les plus dynamiques de la région après les Hauts-de-Seine.
- Volumes de maisons en Seine-Saint-Denis : −2 % sur la même période. La maison ne participe pas à la reprise francilienne dans notre département.
- Prix maison Seine-Saint-Denis : +0,1 % sur un an à octobre 2025. Stabilisation confirmée.
Les taux de crédit : facteur clé
Les taux moyens des crédits immobiliers s'établissent à 3,17 % en décembre 2025 (3,09 % sur 15 ans, 3,17 % sur 20 ans, 3,25 % sur 25 ans). Ils évoluent autour de 3 % depuis le début 2025 — niveau stable pour la première fois depuis trois ans.
Le marché immobilier francilien sort de sa phase basse. La reprise est portée par les volumes (+15 % en trois mois), pas encore par les prix (stables à +0,4 % sur un an au niveau régional).
Pour Livry-Gargan spécifiquement, la position est paradoxale : la commune participe à la reprise en volumes d'appartements, mais les prix continuent leur correction (−3,7 % sur un an).
Ce paradoxe s'explique : les biens qui se vendent sont ceux qui se sont alignés sur les prix de marché actuels. Les biens surévalués restent à l'affichage et tirent la moyenne vers le bas. Implication pour un vendeur : afficher le prix juste dès la mise en marché est désormais la condition sine qua non d'une vente rapide.
4. Les prix rue par rue : les écarts à connaître
Le prix au m² varie significativement d'une rue à l'autre, parfois de plus de 30 % à quelques centaines de mètres d'écart. Données MeilleursAgents au 1er mai 2026.
Les 5 rues les plus chères de Livry-Gargan
| Rue | Prix m² moyen | Écart vs commune |
|---|---|---|
| Avenue Lucie Aubrac | 3 293 € | +17 % |
| Rue Jacob | 3 174 € | +13 % |
| Allée Germaine | 3 138 € | +11 % |
| Rue Pachot Lainé | 2 966 € | +5 % |
| Boulevard de la République | 2 920 € | +4 % |
Les 5 rues les plus accessibles de Livry-Gargan
| Rue | Prix m² moyen | Écart vs commune |
|---|---|---|
| Rue Croix Richard | 2 259 € | −20 % |
| Rue du Pressoir | 2 331 € | −17 % |
| Rue de l'Église | 2 373 € | −16 % |
| Rue de Furstenfeldbruck | 2 407 € | −15 % |
| Rue du Docteur Marbais | 2 473 € | −12 % |
L'écart maximal observé. Entre l'avenue Lucie Aubrac (3 293 €/m²) et la rue Croix Richard (2 259 €/m²), l'écart est de 1 034 €/m² — soit +46 % pour la même typologie de bien.
Sur un appartement T3 de 65 m², cela représente une différence de 67 200 € sur le prix de vente. La simple adresse pèse autant que l'état du bien dans le prix final.
Aucune estimation en ligne automatisée ne peut intégrer cette donnée avec précision : c'est ce qui distingue une estimation locale crédible d'un chiffre approximatif.
5. Comparaison avec les communes voisines
Livry-Gargan dans son environnement immédiat, données MeilleursAgents au 1er mai 2026 :
| Commune | Prix m² moyen | Écart vs Livry-Gargan | Profil |
|---|---|---|---|
| Le Raincy (93340) | 3 925 € | +39 % | Haut de gamme |
| Aulnay-sous-Bois (93600) | 3 176 € | +13 % | Familial dynamique |
| Les Pavillons-sous-Bois (93320) | 2 964 € | +5 % | Pavillonnaire calme |
| Livry-Gargan (93190) | 2 817 € | Référence | Notre marché |
| Vaujours (93410) | 2 815 € | −0,1 % | Village résidentiel |
| Coubron (93470) | 2 649 € | −6 % | Lisière forestière |
| Sevran (93270) | 2 570 € | −9 % | Plus accessible |
| Clichy-sous-Bois (93390) | 2 185 € | −22 % | Recomposition urbaine |
Livry-Gargan se positionne en milieu de tableau de son environnement immédiat. Le Raincy reste un univers à part (+39 %), tandis que Clichy-sous-Bois et Sevran restent significativement plus accessibles.
Pour un acquéreur, Livry-Gargan offre un excellent rapport qualité/prix entre les communes intermédiaires (Aulnay, Pavillons) et les communes en mutation (Clichy, Sevran).
Pour un investisseur locatif, Clichy-sous-Bois et Sevran offrent les meilleurs rendements bruts grâce à l'arrivée du Grand Paris Express (ligne 16, mise en service progressive 2026-2027).
6. Profil socio-démographique de Livry-Gargan
Comprendre un marché passe aussi par comprendre les gens qui y vivent. Données INSEE, recensement 2021.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Population | 46 507 habitants |
| Âge médian | 37 ans (commune jeune) |
| Superficie | 7,4 km² |
| Densité | 6 308 hab/km² |
| Logements totaux | 18 890 |
| Propriétaires occupants | 58,7 % |
| Locataires | 39,3 % |
| Revenu médian par ménage | 31 788 € / an |
| Taux de chômage 15-64 ans | 12,7 % |
Composition du parc de logements
| Typologie | Part du parc |
|---|---|
| Studio (1 pièce) | 8,7 % |
| 2 pièces | 20,7 % |
| 3 pièces (le plus représenté) | 28,2 % |
| 4 pièces | 23,2 % |
| 5 pièces et plus | 19,2 % |
Trois éléments structurants pour la lecture du marché : une population jeune (37 ans), un fort taux de locataires (39,3 % contre 25-28 % en moyenne nationale) et une domination du T3 dans le parc (28,2 %). Le T3 est mécaniquement le bien le plus vendu et le plus loué.
7. Le rétroviseur DVF : ce que disent les 438 ventes 2024
La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) de la DGFiP, publiée en avril 2026, couvre les transactions réelles enregistrées jusqu'au 31 décembre 2024. Ces données ont 16 mois de décalage mais restent les seules officiellement opposables : elles documentent les prix effectivement payés devant notaire.
Transactions enregistrées en 2024
438
Source : DGFiP — base DVF, publication avril 2026
- 62 % appartements (environ 272 ventes) — 38 % maisons (environ 166 ventes)
- Type le plus vendu : appartement 3 pièces avec 91 unités (21 % du marché total)
- Prix médian au m² 2024 : 3 081 €
- Prix moyen net vendeur 2024 : 3 297 €
D'abord, c'est la seule donnée légalement opposable. Quand un vendeur conteste une estimation, la donnée DVF — moins flatteuse mais plus fiable — recadre la conversation.
Ensuite, elle rassure les acquéreurs : voir que des biens comparables se sont vraiment vendus à ce prix dans le quartier facilite la décision.
Enfin, elle sert d'étalon pour les négociations : la donnée DVF est consultable gratuitement sur app.dvf.etalab.gouv.fr avec le détail à l'adresse.
8. Lectures stratégiques selon votre profil
Une donnée n'a de valeur que si elle se traduit en décision. Voici ce que ces chiffres impliquent concrètement, selon votre situation.
Vous êtes vendeur en mai 2026
1. Votre bien a perdu de la valeur sur 5 ans (−7,9 % appartement, −8,3 % maison). C'est un fait, pas une opinion.
2. Le marché redémarre en volume, pas en prix. Les biens qui partent sont ceux dont le prix est aligné sur le marché actuel.
3. La marge de négociation typique à Livry-Gargan en 2026 est de 3 à 7 % par rapport au prix affiché.
- Si vous vendez un appartement T3, visez 2 700 €/m² (prix médian observé). Au-delà de 2 900 €/m², attendez-vous à plus de 120 jours de mise en marché.
- Si vous vendez une maison familiale 4 pièces, visez autour de 3 200 €/m² — sauf situation exceptionnelle (rue très demandée, état neuf, jardin grand).
- Le DPE est devenu éliminatoire : un bien classé F ou G subit une décote de 8 à 15 % et un délai allongé de 30 à 60 jours.
Vous êtes acquéreur en mai 2026
Les prix sont bas (retour au niveau 2018-2019), les taux sont stables (3,17 % sur 20 ans depuis 5 mois), l'offre est plus large qu'en 2021-2022.
- Pour un primo-accédant : viser les quartiers Nord ou les rues plus accessibles (Croix Richard, Pressoir, Église). Prix d'entrée 130 000 à 180 000 € pour un T3.
- Pour une famille : centre-ville ou L'Abbaye sur appartement, Gargan sur maison. Budget cible 250 000 à 350 000 €.
- Risque DPE : un bien classé E ou inférieur exigera des travaux dans les 24 à 60 mois selon les seuils légaux. Provisionner 15 000 à 40 000 € selon la surface.
Vous êtes investisseur locatif en mai 2026
La fenêtre d'investissement à Livry-Gargan est exceptionnellement ouverte en mai 2026. Trois facteurs convergent : prix d'achat au plus bas depuis 7 ans, loyers en hausse marquée (+23 % en un an), taux de crédit stables autour de 3 %.
- Studio : achat moyen 110 000 € (32 m²), loyer 700 €. Rendement brut 7,6 %.
- T2 : achat moyen 165 000 € (45 m²), loyer 830 €. Rendement brut 6,0 %.
- T3 : achat moyen 225 000 € (65 m²), loyer 1 050 €. Rendement brut 5,6 %.
- T4 : achat moyen 280 000 € (85 m²), loyer 1 250 €. Rendement brut 5,4 %.
Ces rendements bruts sont parmi les meilleurs de la petite couronne. Hors charges et avant fiscalité.
Vous êtes bailleur déjà en place
Si vous louez déjà un bien sur Livry-Gargan, deux vérifications s'imposent :
- Votre loyer est-il aligné sur les 18,4 €/m² du marché ? Si vous êtes en deçà, la révision annuelle IRL ne suffira pas à rattraper — il faudra attendre un changement de locataire.
- Votre DPE est-il au moins en E ? Les biens classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Anticiper les travaux maintenant coûte moins cher qu'en 2027.
9. Foire aux questions
Quel est le prix au m² à Livry-Gargan en mai 2026 ?
Au 1er mai 2026, le prix moyen au m² à Livry-Gargan est de 2 817 € tous biens confondus. Pour un appartement, le prix moyen est de 2 797 €/m² (fourchette 1 872 à 4 202 €). Pour une maison, il est de 2 846 €/m² (fourchette 1 840 à 4 411 €). Source : MeilleursAgents, basé sur la base BIEN des Notaires de Paris et les transactions remontées par les agences partenaires.
Les prix immobiliers à Livry-Gargan ont-ils baissé en un an ?
Oui. Sur les douze derniers mois, le prix au m² des appartements à Livry-Gargan a baissé de 3,7 % et celui des maisons de 1,0 %. Sur cinq ans, la baisse atteint 7,9 % pour les appartements et 8,3 % pour les maisons. Sur dix ans en revanche, les maisons restent en progression de 8,2 %, ce qui montre que la valeur long terme se maintient malgré le cycle baissier actuel.
Quel est le quartier ou la rue la plus chère de Livry-Gargan ?
L'avenue Lucie Aubrac est la rue la plus chère de Livry-Gargan au 1er mai 2026 avec un prix moyen de 3 293 €/m², soit 17 % au-dessus de la moyenne communale. Viennent ensuite la rue Jacob (3 174 €), l'allée Germaine (3 138 €), la rue Pachot Lainé (2 966 €) et le boulevard de la République (2 920 €). Les quartiers Gargan et L'Abbaye concentrent les zones les plus valorisées.
Quel est le rendement locatif à Livry-Gargan en 2026 ?
Le rendement locatif brut moyen à Livry-Gargan se situe entre 5,4 % et 7,6 % en mai 2026 selon la typologie de bien. Le meilleur rendement est obtenu sur les studios (7,6 % brut en moyenne), suivi des T2 (6,0 %), T3 (5,6 %) et T4 (5,4 %). Le loyer mensuel moyen est de 18,4 €/m² pour un appartement et 20,6 €/m² pour une maison.
Combien de transactions immobilières ont eu lieu à Livry-Gargan en 2024 ?
Selon la base DVF de la DGFiP publiée en avril 2026, 438 transactions immobilières ont été enregistrées à Livry-Gargan en 2024. La répartition est de 62 % d'appartements (environ 272 ventes) et 38 % de maisons (environ 166 ventes). Le type de bien le plus vendu a été l'appartement 3 pièces avec 91 unités, représentant 21 % du marché total de la commune.
Est-ce le bon moment pour acheter à Livry-Gargan ?
Mai 2026 est une fenêtre favorable pour acheter à Livry-Gargan, pour trois raisons. D'abord, les prix sont revenus au niveau 2018-2019 après une correction de 7,9 % sur cinq ans. Ensuite, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés autour de 3,17 % sur 20 ans depuis fin 2024. Enfin, l'offre est plus large qu'en 2021-2022 et les vendeurs sont plus enclins à négocier (marge typique de 3 à 7 % sur le prix affiché).
Comment évoluent les loyers à Livry-Gargan ?
Les loyers à Livry-Gargan ont fortement progressé en 2025-2026, atteignant 18,4 €/m² pour un appartement en mai 2026 contre environ 14,9 €/m² un an plus tôt, soit une hausse d'environ 23 % sur douze mois. Cette hausse s'explique par la combinaison d'une demande locative soutenue (39,3 % de locataires dans le parc) et d'une raréfaction de l'offre liée à la sortie des biens DPE F et G du marché.
Quelle est la commune la plus proche moins chère que Livry-Gargan ?
Trois communes voisines sont moins chères que Livry-Gargan en mai 2026 : Coubron à 2 649 €/m² (−6 %), Sevran à 2 570 €/m² (−9 %) et Clichy-sous-Bois à 2 185 €/m² (−22 %). À l'inverse, Le Raincy reste l'une des communes les plus chères du secteur avec 3 925 €/m² (+39 %), suivi d'Aulnay-sous-Bois à 3 176 €/m² (+13 %).
10. Méthodologie et sources
Ce baromètre privilégie les données les plus fraîches disponibles à la date de publication, en croisant trois grandes sources :
- MeilleursAgents — publication mensuelle, dernière édition 1er mai 2026. Source principale pour les prix au m² actuels et les évolutions de court terme. Consulter.
- Notaires du Grand Paris — publication mensuelle, dernière édition février 2026. Source officielle pour la conjoncture francilienne. Consulter.
- DGFiP — base DVF — publication semestrielle, dernière mise à jour avril 2026. Source officielle pour les transactions historiques jusqu'au 31 décembre 2024. Consulter.
- INSEE — recensement 2021, données publiées en juin 2024. Source officielle pour les données socio-démographiques.
Limites assumées : les prix MeilleursAgents sont une estimation algorithmique, pas une moyenne brute. La base DVF a un décalage de 12 à 18 mois entre la transaction et sa publication. Les évolutions sur 1 mois et 3 mois sont par construction plus volatiles que celles sur 1 an ou plus.
Prochaine mise à jour : juin 2026 (mise à jour mensuelle des données MeilleursAgents) et juillet 2026 (dossier de presse Notaires du Grand Paris T2 2026).
