HLM, Loyers, locations AirBnb : ce que la "Loi Logement" va changer pour vous

• Expérimenter l'encadrement des loyers : MESURE ADOPTEE

Les propriétaires et autres investisseurs vont faire grise mine : l'encadrement des loyers sera de nouveau applicable. Le projet de loi logement rend expérimental pour cinq ans et optionnel ce dispositif. (art 48)
Est aussi prévue la possibilité pour le préfet de prononcer une amende administrative (jusqu'à 15.000 euros pour une personne morale) contre un bailleur si le loyer de base dépasse le loyer de référence majorée. (art 49)

Article 48 : permet la mise en oeuvre du dispositif d'encadrement du niveau des loyers par arrêté préfectoral, sur les territoires compris dans les zones dans lesquelles la tension locative est la plus forte, à titre expérimental et à la demande des établissements publics de coopération intercommunale ou collectivités compétents en matière d'habitat. Cet article vise également à favoriser le développement des observatoires des loyers nécessaires pour une meilleure connaissance des marchés dans un souci de transparence et de fluidité et vise à permettre aux agences d'urbanismes d'être agréées "Observatoire des Loyers". 

Article 49 : crée une sanction spécifique pour les bailleurs ne respectant pas l'encadrement des loyers : une amende administrative prononcée par le préfet une fois le jugement fixant le montant du loyer notifié. 

• Réformer le secteur HLM : MESURE ADOPTEE

Les bailleurs sociaux dont le patrimoine compte moins de 15.000 logements devront faire partie d'un groupe d'organismes de logement social d'ici à trois ans. La transmission de patrimoine via des fusions et scissions d'organismes est facilitée. Les organismes de logements sociaux pourront créer des filiales pour répondre à des besoins précis. La vente de logements HLM sera facilitée : il n'y aura plus besoin d'autorisation préfectorale. Le prix de vente sera fixé librement par le bailleur social s'il vend à un autre organisme. Le droit de préemption, détenu par les communes, sera supprimé. 

Pour plus de transparence dans l'attribution des logements HLM, la situation des locataires devra être réexaminée tous les six ans par les organismes HLM. Ceux ayant des revenus supérieurs aux plafonds devront payer un "surloyer" ou partir afin de laisser la place à des ménages moins aisés. 

Articles 25 à 30 : permettent d'engager la réforme du secteur HLM avec pour objectif de renforcer une capacité de production et de rénovation des logements sociaux à la hauteur des besoins, en améliorant l'efficacité de la gestion des bailleurs sociaux et en facilitant la restructuration de leur patrimoine. Cette réforme comprend les quatre volets suivants :
- La réorganisation du tissu des organismes de logement social
- La simplification du cadre juridique
- La valorisation du patrimoine des bailleurs sociaux
- La réforme de la politique des loyers

• Rendre les logements neufs "évolutifs" : MESURE ADOPTEE

Seuls 10% des logements neufs devront être obligatoirement accessibles aux personnes handicapées, contre 100% auparavant. Les 90% restants devront être "évolutifs". Cette nouvelle disposition rompt ainsi avec le principe d'accessibilité universelle issu de la loi de février 2005.

Le principe du logement évolutif, tel qu'il est inscrit dans le texte du projet de loi, prévoit de "promouvoir l'innovation dans la conception de logements pour garantir leur evolutivité tout au long de la vie". En clair, il est prévu que les logements évolutifs soient équipés de cloisons ne contenant pas de canalisations ni de réseaux électriques afin qu'elles puissent être démolies aisément. Un autre critère pour l'évolution des logements, est l'installation dd'un systme permettant de passer facilement d'une baignoire à une douche sans engager de gros travaux. Ainsi, un logement prévu pour une personne valide pourrait être facilement adaptable pour une personne handicapée.

• Création d'un bail mobilité : MESURE ADOPTEE

Un bail mobilité, conclu pour une durée d'un à dix mois et non reconductible, sera créé à destination des personnes "en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle".
Aucun dépot de garantie ne pourra être exigé par le bailleur, et le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi).

Article 34 : permet de répondre aux besoins des personnes en mobiltié nécessitant un logement sur une courte durée. Il permet aussi de mobiliser un parc de logements qui n'auraient pas été loués sans ce nouvel outil. En effet, de multiples freins, tant réglementaires que financiers rendent difficile l'accès au logement dans cette situation et peuvent conduire à renoncer à une formation, à un contrat d'apprentissage, à un stage ou tout autre motif nécessitant la mobilité des personnes.

• Locations AirBnb : les plateformes seront aussi sanctionnées : MESURE ADOPTEE

Les propriétaires ne seront plus les seuls à être sanctionnés en cas d'offre de location illégale, les plateformes de locations pourront aussi être touchées. S'ils ne suppriment pas ces annonces, les sites risquent une amende allant de 10.000 à 50.000 euros. Les loueurs, quant à eux, encourent une sanction financière comprise entre 5.000 et 10.000 euros. Une offre est considérée comme illégale si le propriétaire dépasse le total de 120 jours de location par an et/ou si l'offre n'est pas accompagnée d'un numéro d'enregistrement que le loueur doit récupérer auprès de la mairie. Pour l'heure, seules Paris, Bordeaux et Lyon imposent ce numéro d'enregistrement aux propriétaires. 

• Faciliter la transformation de bureaux en logements : MESURE ADOPTEE

L'équilibre économique de ces opérations lourdes et très coûteuses sera amélioré car elles bénéficieront d'un "bonus de constructibilité" (une surface constructible supplémentaire) augmenté de 10% à 30%. Elles pourront aussi déroger au plan local d'urbanisme et une catégorie d'immeubles dits de "moyenne hauteur", avec des règles de sécurité adaptées, sera créée pour faciliter la mutation de bureaux en logements. Le gouvernement s'est fixé comme objectif de transformer 500.000 m² de bureaux vides en logements d'ici 2020.

• Sanctionner plus durement les marchands de sommeil : MESURE ADOPTEE

Louer un habitat indigne est désormais considéré comme un délit à l'instar du trafic de drogue ou d'alcool, selon l'article 56 du projet de loi. Les propriétaires indélicats risquent cinq ans d'emprisonnement et 150.000 euros d'amende pour "hébergement incompatible avec la dignité humaine" ou encore trois ans de prison et 100.000 euros d'amende pour "perception indue de loyers", selon le Code Pénal. Le juge va désormais pouvoir constater que le propriétaire indélicat est un marchand de sommeil et va pouvoir prononcer la présomption de revenus. Les sommes encaissées grâce à la location des logements indignes devront être remboursées.

• Permis de construire : raccourcir les délais de recours : MESURE ADOPTEE

Un décret ramènera les délais de jugement à 10 mois, contre 18 à 24 mois en moyenne à l'heure actuelle. Les transactions financières au bénéfice d'associations seront interdites -- pour "dissuader les associations créées au profit d'intérêts privés de marchander leur désistement" -- et la transparence sera imposée.