Borner son terrain pour vendre |Blog agence immobilière Laforêt Pont-l’Abbé

 

Vous décidez de vendre votre terrain et vous vous demandez s’il est nécessaire de le faire borner.

 

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Source : terrain-construction.com

 

 
Notre réponse est oui, à moins que les bornes ne soient déjà en place et qu’il n’y ait donc aucune ambiguïté.

 Notre réponse est clairement oui, même si ce n’est pas une obligation dans de nombreux cas : ce sera un potentiel litige de moins. Les géomètres–expert demandent même aux riverains, la signature du procès-verbal de délimitation pour être certains que tous les voisins ont vu les bornes et validé les mêmes plans.
 

Quelle est la définition officielle du bornage ?

Le lexique juridique et fiscal en donne les caractéristiques :
Document servant à assurer, d'une part, l'identification des nouvelles parcelles issues d'une division et d'autre part, la mise à jour du plan cadastral. Le document est une reproduction du plan cadastral, sur lequel les limites nouvelles sont reportées. L'établissement des documents d'arpentage est à la charge des demandeurs. Il est confié obligatoirement à des géomètres-expert*.
 
 

Quelle est la différence entre bornage et plan cadastral ?

Voici la réponse donnée par la cour de cassation lors d’un arbitrage.
« Le propriétaire qui fait borner les limites de son bien ne peut pas exiger un bornage exactement conforme au dessin du plan cadastral. »
En résumé, le plan cadastral est uniquement un document fiscal
Ce sujet a été traité sur notre blog de Laforêt immobilier Pont-l’Abbé, il y a plus de deux ans.

 
Pourquoi doit-on faire borner son terrain ?

La première évidence est bien d’éviter de futurs litiges. Sans être forcément obligatoire dans tous les cas, le bornage est bien utile en toutes hypothèses puisqu’il délimite matériellement et juridiquement la séparation d’avec les terrains voisins.
Pour vivre en bonne intelligence avec son voisinage, il est préférable de connaître les limites de son terrain si on souhaite édifier une clôture, un abri au fond du jardin ou planter une haie.
Vous construisez, ces repères vous indiquent également la distance que vous devez respecter si vous prévoyez des ouvertures face au terrain voisin.
 
Sur votre permis de construire vous avez certainement un COS (coefficient d’occupation des sols) à respecter. Il est préférable de connaître la surface exacte de son bien immobilier.
 
 
En l’absence de bornage, un risque de mauvaise délimitation existe. Dans un cas extrême on peut imaginer que votre voisin empiète sur votre propriété et qu’au bout de 30 ans il devienne propriétaire d’une partie du lopin de terre que vous avez acheté !  Ce serait le mécanisme de la prescription acquisitive de l’article 2272 du Code civil  qui pourrait vous pénaliser.

 
Quand le bornage est-il obligatoire ?

Borner un terrain est imposé par la loi dans 4 situations précises.
 

• Lorsque le voisin en fait la demande. l'article 646 du Code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigües »
• Lorsque le terrain est un lot de lotissement.
• Si le terrain a fait l’objet d’une division se situant à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté.
• Si le terrain est le fruit d’un regroupement initié par une association foncière urbaine.

 

Dans les autres cas de figure, le bornage d’un terrain n’est pas une obligation. mais utile comme nous l’avons vu  plus haut.

 
 Quelles sont les conditions d’un bornage ?

 

• Que les terrains soient des propriétés privées
• Que les terrains soient contigus, ce qui nécessite

1- que les terrains se touchent , même s’ils sont séparés par un fossé, un sentier ou un ruisseau
2-  qu'ils appartiennent à deux propriétaires différents.

• Absence de délimitation antérieure. Le terrain ne doit pas avoir déjà été borné. Dès la pause des repères et signature du pv c’est un bornage définitif.  
• Qui peut demander un bornage ?.. Cette possibilité  est autorisée aux personnes titulaires d'un droit réel sur la chose : propriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier (en cas de démembrement de propriété), indivisaire... En revanche, un locataire n'a pas qualité pour agir en bornage. En cas d'accord entre les parties, le bornage sera amiable. Dans le cas contraire, il résultera d'une décision judiciaire.

 
 
Bornage à l’amiable entre voisins

Heureusement que dans la grande majorité des situations, les voisins fonctionnent en bonne intelligence pour faire réaliser ce type de prestation.
En cas d’accord entre les voisins sur le principe et la répartition du prix du bornage de terrain, l’opération s’effectue à l’amiable : les parties organisent librement les modalités de la procédure.
La loi fixe une condition de validité du PV de bornage : l’accord contradictoire des parties sur les limites de propriété définies par l’expert.
 
 Le professionnel, pour sa part, doit se conformer aux méthodes posées par la commission des Techniques foncières de l’Ordre des Géomètres-Experts.
La procédure se déroule comme suit :
Les parties choisissent d’un commun accord le géomètre-expert en charge du bornage du terrain à l’amiable. A noter : les parties peuvent décider de choisir chacun un géomètre-expert, mais les frais sont alors doublés. Pour optimiser le prix total de l’opération, il est donc recommandé de se mettre d’accord sur un seul professionnel, impartial.
Après étude des titres, du cadastre et des autres documents – règles d’urbanisme de la commune notamment – le géomètre identifie les parties et leur adresse une convocation.
La définition des limites est réalisée : le géomètre effectue la séparation des terrains en implantant des bornes.
Le bornage du terrain est retranscrit sur un plan précisant la position des fonds, les lignes séparatives, le positionnement et les mesures entre les bornes.
Un procès-verbal de bornage est rédigé par le géomètre-expert – et enregistré auprès du bureau des hypothèques pour opposabilité aux tiers.
 
Attention : bien vérifier que le PV mentionne les éléments suivants :
Identification des propriétaires.
Désignation cadastrale des parcelles.
Plan de bornage.
Toutes informations relatives à l’approbation du PV de bornage du terrain.
Date et signatures des parties ainsi que du géomètre-expert
 
 

Voir également notre article de blog sur : "Convocation pour un bornage amiable"

Qui paye les frais de bornage d’un terrain ?
 

la loi oblige le propriétaire à accepter et financer partiellement le bornage sur simple demande de son voisin. En aucun cas le propriétaire ne peut justifier son refus de payer au motif qu’il n’est pas à l’initiative de l’opération.

 

 
La loi met à la charge de tous les propriétaires de terrains contigus objets du bornage le paiement du géomètre-expert.
 
 
Chaque propriétaire concerné par le bornage doit ainsi participer financièrement au coût de l’opération.
 
 
Sil n’y a pas d’accord sur le paiement du prix du bornage ?
Lorsque les voisins ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la répartition du prix total de l’opération, ou si une partie refuse de payer, le demandeur peut former un recours en bornage de terrain judiciaire devant le tribunal d’instance (TI) de l’adresse du terrain. Il revient alors au juge d’instance de régler le litige portant sur le paiement du prix du bornage de terrain.

 
Borner son terrain pour vendre :
En résumé
Pas nécessaire mais utile pour prévenir les litiges
Dans un compromis de vente : il doit être précisé si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. Le défaut de cette mention entraîne la nullité de la vente.
Evite les difficultés lors de la signature de l’acte authentique.
 
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