Location vide ou meublée : quelles différences pour le bailleur ?

1 ) Exigences et contraintes : deux formules, deux approches

À chaque profil de locataire correspond un type de location !

Les locations vides et meublées ne répondent pas aux mêmes besoins, ni aux mêmes contraintes pour un propriétaire : elles impliquent des démarches différentes, tant sur le plan pratique que dans la gestion au quotidien.

La location meublée est souvent choisie par des locataires à la recherche de flexibilité : étudiants, professionnels en mobilité, jeunes actifs…

Ils recherchent un logement prêt à vivre, fonctionnel, sans engagement à long terme.

Résultat : les durées de location sont souvent plus courtes, et le turnover plus important.

Pour le bailleur, cela signifie des états des lieux plus fréquents, plus de visites, plus de gestion de dossiers… et donc plus de temps et de frais.

La location vide, à l’inverse, s’adresse le plus souvent à des locataires qui souhaitent s’installer dans la durée.

Elle demande moins d’investissement initial, car elle est louée sans mobilier, et offre souvent plus de stabilité sur le long terme.

Côté aménagement, une location meublée doit comprendre un équipement complet pour la vie quotidienne (literie, vaisselle, table, chaises, etc.).

Certains propriétaires vont plus loin en soignant la décoration ou en visant un standing élevé pour attirer une clientèle haut de gamme — souvent plus exigeante, mais aussi plus rentable.

Enfin, même si elle demande un investissement de départ, la location meublée peut être louée 10 à 30 % plus cher qu’un logement vide.

Ce surloyer permet au propriétaire d’amortir progressivement l’achat du mobilier, tout en améliorant sa rentabilité.

2 ) Location vide, location meublée : caractéristiques du bail

L’un des principaux critères à prendre en compte lorsqu’on choisit entre une location vide ou meublée, ce sont les règles encadrant le bail.

Ces dernières influencent directement la souplesse de gestion et la stabilité du locataire.

Une location vide est encadrée par un bail classique d’une durée minimale de 3 ans, renouvelable tacitement.

Elle offre donc une certaine stabilité au propriétaire, les locataires y restant en moyenne plus longtemps.

Pour mettre fin au bail, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance, tandis que le locataire peut partir avec 3 mois de préavis (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou situations spécifiques).

À l’inverse, une location meublée est soumise à un bail d’une durée plus courte : 1 an, ou même 9 mois non renouvelable pour les étudiants.

Le préavis est également plus flexible : le propriétaire doit prévenir 3 mois avant la fin du bail, et le locataire peut partir avec seulement 1 mois de préavis, sans justification.

Cette plus grande souplesse est à double tranchant pour le bailleur :

• Elle permet de récupérer le logement plus facilement (pour y habiter, le vendre, ou changer de stratégie locative).
• Mais elle implique aussi un risque de vacance locative plus fréquent, avec une gestion plus active.

En résumé, la location vide offre plus de stabilité, tandis que la location meublée propose plus de flexibilité pour le bailleur, à condition d’être prêt à gérer un rythme de rotation plus soutenu.

3 ) La question du régime fiscal

Au moment de mettre un bien en location, les propriétaires ont tout intérêt à bien étudier les implications fiscales de leur choix.

En effet, le régime fiscal diffère selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée, et les conséquences peuvent être significatives sur la rentabilité nette.

Les loyers perçus dans le cadre d'une locations vides relèvent du régime des revenus fonciers.

Le propriétaire peut opter pour le régime micro-foncier (avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, si les revenus ne dépassent pas 15 000 € par an) ou pour le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.).

En revanche, les locations meublées sont assimilées à une activité commerciale.

Les revenus sont alors déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et le bailleur peut bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Deux options s’offrent à lui :

• Le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (dans la limite de 77 700 € de revenus par an).
• Le régime réel, qui permet de déduire les charges mais aussi d’amortir le bien et le mobilier, ce qui peut considérablement réduire l’imposition sur les loyers encaissés.

Avant de choisir entre une location vide ou meublée, il est donc vivement recommandé de simuler les deux régimes fiscaux afin d’identifier celui qui sera le plus avantageux en fonction de votre bien, de vos revenus et de vos objectifs patrimoniaux.

Conclusion : quel type de location vous convient le mieux ?

Le choix entre location vide et meublée dépend de plusieurs facteurs : votre objectif patrimonial, votre profil fiscal, votre disponibilité pour gérer le bien, et bien sûr, la localisation du logement.

Le conseil de notre agence Laforêt Toulouse Croix Daurade : étudiez bien votre cible locative.

Un studio en centre-ville loué à des étudiants se prête très bien à la location meublée. En revanche, une maison familiale en périphérie conviendra mieux à une location vide de longue durée.

Vous hésitez ? Nos experts sont là pour vous accompagner et vous aider à prendre la meilleure décision.