Bail d’habitation : Le fonctionnement du préavis lors d'un achat immobilier

Quand faut-il donner le préavis d’une location ?

Lorsqu’une personne est locataire de sa résidence principale, et qu’elle est en train de procéder à l’acquisition de sa future nouvelle résidence principale, il lui sera indispensable de donner congé de sa location actuelle. Oui, mais quand ? Il apparaît peu opportun de donner congé au bailleur avant que le compromis de vente ne soit effectivement conclu. En effet, la signature du compromis pourrait être annulée pour différentes raisons. Une fois le compromis signé, il faut garder à l’esprit que le locataire dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Il semble donc opportun d’attendre que ce délai soit expiré pour que le locataire donne congé de sa location.

Attention toutefois à la date de signature de l’acte définitif et à la date de déménagement du locataire. Si le locataire quitte sa location avant que l’acte définitif d’acquisition ne soit signé, il ne pourra en principe pas prendre possession du bien qu’il achète (sauf via la rédaction d’un prêt à usage, une pratique qui, étant source de litiges, se fait peu).

Quelle est la durée du préavis ?

La durée du préavis (du locataire, comme du bailleur) est différente que le logement soit loué meublé ou non meublé. En location non meublée, le locataire peut dans certaines conditions limitativement énumérées par la loi, bénéficier d’un préavis réduit.

Détermination de la durée du préavis : location vide ou meublée, zone tendue ou non tendue

Par principe, dans le cadre d’une location non meublée, soumise à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis lorsque le locataire donne congé, est de trois mois (sauf cas de préavis réduit que nous détaillerons ultérieurement) et six mois minimum avant la fin du bail pour le bailleur. En location meublée, la durée du préavis du locataire est d’un mois, et trois mois minimum avant la fin du bail pour le bailleur.

Dans le cadre d’une location non meublée en zone tendue ou très tendue, le délai de préavis du locataire est réduit à un mois dès l’instant qu’il en fait la demande. Il n’a pas à justifier d’un quelconque motif pour bénéficier de ce préavis réduit. Le simple fait d’habiter en zone tendue suffit.

Exemples de cas particuliers justifiant un préavis réduit

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste limitative des situations permettant au locataire de bénéficier d’un préavis réduit à un mois, à savoir :

• En zone tendue ou très tendue.
• En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
• Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
• Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire de PACS ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.
• Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé.
• Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement HLM.

Le locataire qui demande à bénéficier d’un préavis réduit à un mois doit mentionner dans son congé le motif invoqué et le justifier lors de l'envoi de son courrier. Si aucun justificatif n’est fourni au bailleur, le délai de préavis est réputé être de trois mois. S’il fournit le justificatif ultérieurement, le délai de préavis est d’un mois, mais à compter de la réception du justificatif par le bailleur.

En cas de litige sur la durée du préavis, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation afin qu’un accord amiable soit trouvé pour résoudre le différend.

Le locataire peut toutefois, que le préavis soit d’un mois ou de trois, demander à quitter les lieux de façon anticipée. Il est important de lui notifier par écrit qu’un état des lieux de sortie peut être fait avant la fin du bail, mais qu’il sera redevable du loyer et des charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire prend possession des lieux avant. Dans ce cas, il ne sera redevable du loyer que jusqu’à l'entrée dans les lieux du nouveau locataire.

Résiliation du bail par le propriétaire

Pour rappel, le bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour trois motifs :

• La vente : ce congé ouvre un droit de préemption au bénéfice du locataire dans le cadre d’un bail nu.
• La reprise personnelle : le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
• Un motif légitime et sérieux : par exemple non-respect de ses obligations par le locataire par exemple.

Nous l’avons vu précédemment, la délivrance du congé ne peut intervenir que six mois minimum avant la fin du bail et doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

Mais dans certains cas, le bailleur ne peut pas donner congé librement : c’est le cas du bailleur qui a acheté un bien loué.

Prenons l’exemple d’une personne qui achète un bien loué et devient donc propriétaire de ce bien en cours de bail. Sachez que ce nouveau bailleur n’est pas totalement libre de donner congé pour vente ou pour reprise comme il l’entend. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pose plusieurs limite :

• Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.
• Lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

Le congé pour motif légitime et sérieux n’est pas impacté par ses deux limitations.

Vente du logement par le propriétaire pendant la durée du bail

Si le propriétaire bailleur décide de vendre le logement loué en cours de bail (parce qu’il ne peut pas ou ne veut pas attendre la fin du bail pour congédier son locataire par exemple), il faut garder à l’esprit que le locataire peut être titulaire d’un droit de préemption, même si aucun congé pour vente ne lui a été délivré.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente du logement en cours de bail

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption dans deux situations prévues par les articles 10 et 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, à savoir :

La vente à la découpe : Préalablement à la vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, le prix et les conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire qui est prioritaire sur l’acquisition du bien qu’il occupe. L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Passé ce délai, l’offre est nulle. Si le bailleur décide de vendre à un prix inférieur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut à nouveau offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi, valable cette fois-ci pendant un mois.

La vente en bloc : Lorsque le propriétaire d’un immeuble (en monopropriété) décide de la vendre en entier, dès l’instant que cet immeuble comporte plus de cinq logements, et que l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours pour six ans, il doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi le prix et les conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble et local qu'il occupe. Cette offre lui donne un droit de priorité sur l’acquisition et est valable pendant quatre mois. En cas de mise en copropriété ou de vente à un prix plus avantageux (notifié selon les mêmes modalités que la vente à la découpe), chaque locataire ou occupant de bonne foi bénéficie d’un nouveau droit de préemption d’un mois.

Rappel sur les obligations du locataire en cas de vente de son logement

Le contrat de bail prévoit en principe l’obligation pour le locataire de laisser accès à son logement deux heures par jour ouvrables pour les visites et les besoins de la future vente. S’il refuse, il convient de lui rappeler son obligation prévue par les termes du contrat et qu’il risquerait en cas de non-respect, devant un juge, d’être condamné à verser des dommages et intérêts au bailleur.

 

Références juridiques :

• Articles 1181 et suivants du code civil.
• Article L313-41 du code de la consommation.
• Articles R423-17 et suivants du code de l’urbanisme.