Déduire les travaux pour un bailleur : oui mais sous conditions

Chaque année les bailleurs doivent se livrer à l’exercice de la déclaration des revenus fonciers. La prudence reste de mise surtout pour les dépenses à déduire. La jurisprudence illustre encore une fois cette règle circonstanciée.

Location nue ou location meublée : rappel des fondamentaux

Les loyers encaissés par le bailleur pour un logement nu sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de location meublée, on parle de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le loueur réalisant une activité commerciale d’un point de vue fiscal.

Les règles sont assez similaires pour les deux régimes fiscaux :

• un régime micro : abattement forfaitaire représentatif des charges de propriété de 30% en location nue et 50 % ou 71% pour la location meublée;
• un régime réel : déduction des dépenses pour leur montant réel à justifier sur demande de l’administration fiscale.

 

Bon à savoir : le passage du micro-foncier au régime réel est possible alors même que les loyers annuels n'excèdent pas 15 000 euros sous réserve que le bailleur reste de manière irrévocable pendant 3 années au réel.

Une liste précise des charges déductibles

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel d'imposition permet au bailleur de déduire les dépenses engagées pour leur montant réel, et non pas forfaitairement.

Les charges foncières déductibles sont listées par le code général des impôts. Sont visés les frais d'administration et de gestion, les indemnités d'éviction, les frais de relogement, certaines dépenses de travaux, les charges locatives supportées par le bailleur suite au départ du locataire, les impôts, les primes d'assurance, les provisions pour charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, les frais de gestion (administration, correspondance, outillage …) retenus pour un montant de 20 € par local loué.

Mais, toutes les dépenses ne sont pas admises en déduction, les règles sont les suivantes :

- les dépenses doivent se rapporter à des immeubles productifs de loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;

- les dépenses sont engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu locatif ;

- les dépenses doivent avoir été effectivement supportées par le propriétaire bailleur ;

- les dépenses doivent avoir été payées au cours de l'année d'imposition et ce, quelle que soit la date à laquelle est née la dette ou la date de l’échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les travaux auxquels elles se rapportent ;

• La réalité, la nature et le montant des dépenses doivent pouvoir être justifiées par tous moyens de preuve.

 

Bon à savoir : en cas de vacance du logement, le bailleur peut déduire les charges de propriété qu’il a dû supporter dans la mesure où il effectue toutes les diligences nécessaires pour louer à nouveau le bien (annonces, respect des prix du marché, avoir recours à une agence immobilière …).

Des conditions strictes de déduction à la charge du bailleur

Pour que les charges soient admises en déduction, le bailleur doit être en mesure de justifier, par tous les moyens de preuve en sa possession, de la réalité des dépenses dont il demande la déduction, de leur nature et de leur montant.

Petit rappel des faits ayant donné lieu à la décision de la cour administrative d’appel de Nantes du 3 juin dernier : un couple est propriétaire de plusieurs immeubles donnés en location. Après un “contrôle sur pièces de leurs déclarations fiscales, l'administration fiscale a notamment remis en cause le caractère déductible des revenus fonciers de dépenses réalisées.”

En effet, « Il appartient au contribuable de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible de ces charges en produisant des pièces justificatives, qui sont constituées de factures, de plans, de photographies et de tous autres éléments permettant d’établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée pour un immeuble nettement précisé. »

Le couple avait produit les factures d’achat de fournitures de grandes enseignes de bricolage (mitigeurs de douche, flexibles de douche, white spirit, anti-taupes, terreau horticole, rubson, pièces détachées de plaques électriques, chevilles, plinthes, clés, etc.).

La déduction a été refusée. En effet, les propriétaires n’apportent pas les justificatifs permettant d’attester que les travaux ont bien été réalisés sur les immeubles concernés. Ils n’ont fourni ni les baux et ni les états des lieux, au motif qu'ils auraient été détruits lors d'un sinistre (dont ils ne justifient pas), ni aucun autre document (attestations, photographies) permettant d'établir que les travaux avaient bien été réalisés dans les biens concernés. Quand bien même les tickets de caisse portaient la mention manuscrite de l'adresse des biens donnés en location, ces dépenses ne pouvaient dès lors être admises en déduction de leurs revenus fonciers (…) ».

 

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Sources juridiques :

• BOI-RFPI-DECLA-20
• Article 31 du Code général des impôts
• CAA Nantes 3 juin 2022, n°20NT02624