La différence entre le neuf et l’ancien d’un point de vue fiscal

30.09.19

Outre les critères habituels que tout futur acheteur doit vérifier avant de se lancer dans un investissement (situation géographique, charges d’entretien et de copropriété, impôts locaux, prix au m², occupation privative ou location …), il est primordial d’estimer son budget. Il sera différent si le choix de l’acquéreur se porte sur un bien neuf ou un bien ancien. Le budget correspond aux différents frais obligatoires tels que les frais de notaire et d’agence, et le coût d’éventuels travaux. Si l’investisseur opte pour un immeuble de rapport, les avantages fiscaux seront également différents au regard du caractère neuf ou ancien du logement.

 

Les frais à payer lors de l’achat d’un bien immobilier (Les frais de notaire)

Appelés également « frais de notaire », ils désignent à la fois la rémunération du notaire, le coût de certaines pièces administratives (conservation des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, etc...), et les différents impôts et taxes à acquitter au profit de l’Etat. Depuis mars 2010, ils  varient en fonction de la qualité du vendeur, particulier ou professionnel assujetti à la TVA.

 

 

L’achat d’un logement neuf ou ancien entre particuliers

 

L’acquéreur doit payer la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, et les droits de mutation de 5,81 % du prix d’acquisition (droit départemental, taxe additionnelle au profit des communes, frais d'assiette et de recouvrement au profit de l'État).

A noter : les frais de notaire sur l’acquisition d’un logement ancien sont évalués approximativement à 7 ou 8 % du prix exprimé dans l’acte.

 

L’achat d’un logement neuf à un professionnel assujetti à la TVA

 

Outre la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, l’acheteur doit payer les frais de notaire réduits de 0,71 %. Ils représentent la taxe de publicité foncière.

A noter : les frais de notaire sur l’acquisition d’un logement neuf sont évalués approximativement à 2 ou 3 % du prix exprimé dans l’acte.

 

Bon à savoir : Un simulateur de calcul des droits à payer est disponible à l’adresse suivante : https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/frais-dacquisition-dits-frais-de-notaire/ 

 

 

 

L’impact fiscal dans l’investissement locatif

 

Que les logements soient neufs ou anciens, le législateur a créé des dispositifs spécifiques. Par exemple, le dispositif COSSE intéresse plus particulièrement les propriétaires de logements anciens.  Le bailleur défalque de ses revenus locatifs une déduction dont le taux varie entre 15 et 70 % voire 85 % dans certains cas. Une convention avec l’ANAH doit être conclue. Nouvellement créé, le dispositif « Denormandie ancien » concerne les propriétaires de logements anciens situés en centre-ville ou dans des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire. Ces logements doivent faire l’objet de travaux de rénovation.

Parallèlement, les logements neufs sont au cœur des investissements locatifs. Sont concernés les immeubles n’ayant jamais été habités ni loués. Ils sont visés par les dispositifs DUFLOT PINEL ouverts aux investisseurs de logements acquis neufs en VEFA ou encore transformés en logements. Outre la déduction des charges foncières, le bailleur, en contrepartie d’un engagement de louer pendant, 6, 9 ou 12 ans, bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu dont le taux varie avec la durée d’engagement (12, 18 ou 21 %).

 

 

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