LMNP et indivision : Ce qui faut savoir

Qu’est-ce que la LMNP et l'indivision ?

Être loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, c’est un statut fiscal, non une forme juridique. Pour être considéré comme LMNP, les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € TTC par an, ou demeurer accessoires par rapport aux autres revenus du foyer fiscal. Lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier en commun, elles en sont propriétaires indivis au prorata de leur contribution financière. Plusieurs droits de même nature coexistent sur un même bien.

Fiscalement, l’indivision est considérée comme une société de personnes. En cas de location, les loyers sont répartis entre les co-indivisaires en fonction de leurs droits dans l’immeuble. Parallèlement, les indivisaires participent en proportion aux dépenses grevant le bien. La location meublée peut être exercée conjointement en indivision pour un même bien immobilier sous un statut de LMNP.

Les avantages de la LMNP en indivision

Trois avantages identifiés en faveur de l’exercice de l’activité de loueur en meublé en indivision :

• Une certaine souplesse : exercer en indivision une activité de loueur en meublé est une alternative à l’exercice en société. Aucune nécessité de créer une SARL par exemple. La seule obligation est l’immatriculation de l’indivision en qualité de loueur en meublé.
• Une formule adaptée aux personnes qui souhaitent acheter un bien en commun. Sont visées ici les époux séparés de biens, les partenaires de Pacs, les concubins, ou des personnes sans aucun lien de parenté entre elles.
• La détention de biens immobiliers en indivision peut impacter l’évaluation des immeubles pour les indivisaires redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, l'administration reconnaît une possible décote entre 20 et 40% sur la valeur totale du bien immobilier.

Les inconvénients possibles de l'indivision en LMNP

Responsabilité des co-indivisaires

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, en respectant les droits des autres co-indivisaires. Les indivisaires doivent payer les dépenses de l’indivision telles que les charges d’entretien du bien immobilier. Mais chaque indivisaire est responsable à hauteur du pourcentage de possession dans l’indivision. Un indivisaire qui fait l’avance d’une dépense est en droit d’en demander le remboursement aux autres co-indivisaires.

Gestion des revenus locatifs

Le pouvoir de mettre en location dépend de la nature du bail. Pour la location meublée d'un bien à usage d'habitation, la majorité des 2/3 des droits indivis est requise. Les indivisaires perçoivent les revenus locatifs et paient les charges au prorata de leur quote-part, et les rattachent à leur déclaration d’impôt sur le revenu. La taxe foncière fait partie de la liste des charges de propriété dont le paiement incombe aux indivisaires. L’avis de recouvrement est envoyé au nom des indivisaires désignés individuellement si leur nombre n’excède pas trois. Au-delà, le rôle est établi au nom de celui qui détient la part prépondérante dans l’indivision avec la mention « et copropriétaires ».

Depuis le 1er janvier 2023, chaque propriétaire doit indiquer à l'administration fiscale, la situation de chaque local qu’il détient (résidence principale, résidence secondaire, identités des locataires notamment). En cas d’indivision, il n’est pas nécessaire que chaque indivisaire déclare le bien immobilier sur sa propre Déclaration des biens immobiliers. Une seule déclaration par bien est requise. L'administration précise qu'en cas de dépôts multiples par chacun des indivisaires, seule la dernière déclaration sera prise en compte.

Défis de la vente du bien immobilier

L’indivision peut prendre fin à tout moment à l’initiative d’un seul des indivisaires. En effet, “nul n’étant contraint à demeurer dans l'indivision, (...) le partage peut toujours être provoqué”. Ainsi, un indivisaire peut décider de vendre sa part à un autre indivisaire ou à un tiers à l’indivision. Dans le mois qui suit la notification de l’intention de vendre la quote-part indivise, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption pour racheter la part indivise. Faute de rachat, le bien peut être vendu mais avec l'accord de l'ensemble des indivisaires. A défaut d'accord de l'ensemble des indivisaires il peut être envisagé une procédure de vente forcée prononcée par le tribunal judiciaire, notamment en cas d'atteinte à l'intérêt commun.

Comment déclarer les revenus locatifs en indivision avec la LMNP ?

Pour déclarer les revenus issus de la location meublée, l’indivision doit détenir un numéro SIRET en tant que commerçant. La démarche se fait en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr.) dans les 15 jours du début d’activité. Cette formalité est obligatoire indépendamment de la détention d’un numéro SIRET par un ou des indivisaires. Le formulaire correspondant est le formulaire FCM (cerfa 11924*03 “Déclaration relative à une exploitation en commun”).

Fiscalité applicable : Micro BIC ou réel ?

L’indivision doit déclarer les revenus locatifs en son nom propre dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les indivisaires reportent ensuite sur leur déclaration d’impôt sur le revenu (2042 C PRO) la quote part des revenus correspondants.

L'indivision est traitée fiscalement comme une société de personnes. Elle ne peut pas bénéficier du régime micro BIC. Les recettes sont imposées obligatoirement selon le régime réel simplifié d'imposition.

Les revenus d’un LMNP (hors cas d'indivision) sont imposés soit selon le régime micro BIC soit selon le régime réel simplifié en fonction du montant des recettes encaissées ou sur option du loueur.

Amortissement et plus-value en régime réel

• L’immeuble loué et les meubles meublants perdent de la valeur avec l’usage et le temps. Le LMNP peut par le biais d’amortissements constater cette perte de valeur sous réserve d’inscrire les biens à l’actif du bilan comptable. Ces amortissements sont déductibles du résultat du loueur. L’amortissement ne peut pas créer de déficit.
• En cas de vente du logement, les plus-values réalisées sont imposées selon le régime des plus-values des particuliers et non des plus-values professionnelles. Les modalités de calcul, les exonérations en raison de l’occupation du bien ou de la durée de détention, restent applicables à la cession des biens immobiliers.

Gestion d'un bien immobilier en indivision avec une LMNP

Le bien immobilier étant détenu en indivision, les décisions de gestion à prendre doivent suivre soit la règle de l’unanimité pour les plus graves d’entre elles, soit une majorité des 2/3, soit une simple information des autres indivisaires en cas d'acte réalisé par un indivisaire seul :

• Les actes de conservation ont pour objet la préservation du bien immobilier (des travaux de réparation par exemple) Ils ne présentent aucun caractère d’urgence. Tout co-indivisaire peut prendre ces décisions sans l’accord des autres. Ils se doivent d’informer les autres indivisaires. Les éventuels frais sont répartis entre tous les indivisaires au prorata de leurs droits dans le bien immobilier.
• Les actes d’administration correspondent aux actes de gestion courante tels que la conclusion ou le renouvellement d’un bail (autre que commercial), l’encaissement des loyers sur le compte de l'indivision ou la délivrance d’un mandat général d’administration par exemple. Ils nécessitent l’accord des 2/3 des indivisaires. Les autres indivisaires doivent en être informés.
• Les actes de disposition : ils représentent les décisions prises hors du cadre de la gestion courante (vente du bien immobilier par exemple). Ils requièrent l’unanimité des indivisaires.

Convention d'indivision : un outil de gestion essentiel

Pour fluidifier la gestion de l’indivision, les co-indivisaires peuvent, par convention, nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux. Les modalités de désignation et de révocation du gérant peuvent être déterminées par une décision unanime des indivisaires.

Lorsque l’indivision porte sur un bien immobilier, la convention doit être passée devant notaire et enregistrée au service de la publicité foncière.
Une convention d'indivision peut être faite pour une durée déterminée (généralement de 5 ans) ou indéterminée. Le gérant engage sa responsabilité envers les autres indivisaires par ses fautes de gestion.

Règles spécifiques à respecter en cas de location du bien

La majorité des 2/3 des indivisaires est nécessaire pour mettre le bien indivis en location à titre d’habitation. En effet, c’est un acte qui relève de la gestion courante. en fonction de leur quote-part. Les revenus locatifs sont répartis ensuite entre tous les indivisaires ainsi que le règlement des charges afférentes au bien immobilier en
fonction de leur quote-part.

Fiscalité et réduction d'impôt en LMNP avec l’indivision

La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux acquisitions intervenues entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022 de logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Les cadres des investissements locatifs sont limités aux résidences médicalisées ou aux résidences étudiantes. Ce dispositif est connu sous le nom de “CENSI BOUVARD”.

Si l’investissement est réalisé en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt au prorata de sa quote-part dans l'indivision. Le prix de revient maximum pour calculer la réduction d’impôt est limité à 300 000 €.

 

Sources : 

• Code général des impôts : articles 34 à 35 A.
• Champ d'application et territorialité - Location en meublé.
• Les régimes d'imposition - La réduction « Censi-Bouvard ».