Comment calculer la révision d’un loyer ?

12.10.20

Tout propriétaire d’un logement loué peut mettre à jour le montant du loyer qu’il demande une fois par an, à la date anniversaire du contrat ou à la date prévue dans une clause. La révision peut aussi bien concerner les logements vides que les locations meublées.

Le calcul de révision des loyers dépend de l’indice choisi. Quel que soit l’indice choisi, l’augmentation du loyer sera plafonné à la variation de l’indice référence des loyers (IRL). Ceci permet de limiter le taux d’augmentation du loyer que peuvent exiger les propriétaires afin de protéger les locataires contre les changements trop brusques.

Un indice qui change tous les trimestres

Pour calculer le nouveau montant du loyer qu’il lui est possible de demander à son locataire, le propriétaire doit d’abord se pencher sur l’indice de révision des loyers. Ce dernier est publié chaque trimestre par l’INSEE. On peut le retrouver sur le site de l’organisme et bien d’autres plateformes gouvernementales en ligne. L’indice est lui-même basé sur l’évolution des prix de consommation.

Selon la date de signature du bail, le propriétaire devra donc se reporter à l’indice correspondant en fonction des trimestres découpés par l’INSEE. La valeur de l’indice de révision des loyers en 2019 est, par exemple, passée de 129,38 au premier trimestre à 129,99 au troisième. L’indice de révision des loyers en 2018 avait beaucoup varié, commençant l’année avec une valeur de 127,22 pour la terminer à 129,03. Quant à l’indice de révision des loyers de 2017, il a augmenté, après des années 2015 et 2016 difficiles, passant de 125,90 à 126,82.

La méthode de calcul de révision d’un loyer

Une fois l’indice de révision du loyer obtenu, la formule de calcul est très simple. Il suffit, en effet, de multiplier le prix du loyer actuel par l’IRL correspondant, et de diviser le tout par l’ancien IRL. On obtient ainsi le montant du nouveau loyer. Pour plus de facilité, le propriétaire peut également recourir à un calculateur officiel de révision des loyers.

Une exception à ce mode de calcul : les logements soumis à la loi de 1948 voient leur changement de loyer obéir à d’autres règles.

Depuis la loi Alur de 2014, le propriétaire ne dispose que d’un an pour procéder à la réévaluation du loyer. Passé ce délai, ce ne sera plus possible, et il devra attendre la prochaine date. En outre, la révision du loyer ne peut être rétroactive. Tant que le propriétaire n’a pas effectué le calcul et informé le locataire, ce dernier continue à payer le montant habituel du loyer.

Qu’en est-il des loyers des locaux commerciaux ?

La révision du loyer s’applique également aux baux commerciaux. L’IRL est alors remplacé par l’ILC, l’indice de révision des loyers commerciaux ou l’ILAT, l’indice des loyers des activités tertiaires. Ces dernier dépendent de plusieurs facteurs :

·       L’évolution du prix à la consommation ;

·       L’évolution du prix des constructions neuves ;

·       L’indice des chiffres d’affaires du commerce de détail pour l’ILC et le niveau du produit intérieur brut en valeur pour l’ILAT.

Selon la rédaction du contrat de location, la révision du loyer peut se faire chaque année ou tous les 3 ans. Dans ce cas, elle peut être fixe ou variable en fonction de l’accord validé par le propriétaire et le locataire.

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