Le délais de rétractation de l’acquéreur immobilier

Les acheteurs bénéficiant de la protection

Seul l’acquéreur non professionnel bénéficie de la protection instituée par la loi. Le particulier qui achète un bien pour l’occuper ou en faire un investissement locatif se voit appliquer le délai de rétractation. Mais les personnes dont l’activité professionnelle consiste à construire, exploiter ou acheter et revendre des biens immobiliers, comme les marchands de biens par exemple, ne sont pas protégées lorsqu’elles font une acquisition dans le cadre de leur activité professionnelle.

Ainsi, lorsque l’acheteur est une société civile immobilière, elle ne bénéficie pas du délai de réflexion si l’acquisition a un rapport direct avec son objet social. Par exemple, la SCI dont l’objet social est « l’acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers » n’est pas un acquéreur non professionnel.

Les acquisitions concernées

Le délai de rétractation s’applique à l’achat d'un immeuble à usage d'habitation : une maison ou un appartement. La protection englobe également :

• la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation
• la vente d'immeubles à construire : la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
• la location-accession à la propriété immobilière

A savoir, la personne qui achète un garage, un box, un entrepôt, ou encore un bien destiné à une utilisation commerciale ne profite pas de ce délai de réflexion. Et si l’immeuble comporte une partie habitation et un local commercial, il n’en bénéficiera pas plus, selon la jurisprudence.

En principe, l’achat d’un terrain ne permet pas non plus d’invoquer cette protection. Il existe cependant une exception à savoir : lorsque le terrain à bâtir est situé dans un lotissement soumis a permis d’aménager. L’acheteur qui bénéficie d’une promesse unilatérale de vente d’un tel terrain a la faculté de se rétracter, pendant un délai de 7 jours.

Réflexion ou rétractation ?

En fonction de la situation, l’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion ou d’un délai de rétractation de plusieurs jours.

Dans la majorité des cas, il s’agira d’un délai de rétractation : acheteur et vendeur signent un avant-contrat de vente (promesse de vente, compromis), et une fois l’acte signé, l’acheteur aura un délai pour se rétracter.

Cependant, lorsque la transaction n'est pas précédée d’un avant contrat de vente (promesse de vente ou compromis) , l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte pour accepter ou refuser de procéder à la signature de l’acte définitif.  

Quelle durée pour le délai ?

En principe, le délai de réflexion ou de rétractation dont bénéficie l’acheteur est de 10 jours, depuis la loi Macron. Avant le 8 août 2015, le délai n’était que de 7 jours.

Aujourd’hui encore, cependant, le délai n’est que de 7 jours lorsque l’achat porte sur un terrain à bâtir situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager.

Y a-t-il des conditions pour que l’acheteur puisse verser des fonds avant la fin du délai ?

En principe, non. Aucun vendeur ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, un versement, à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit, avant l'expiration du délai de rétractation.

Il existe toutefois une importante exception : lorsque l’avant-contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, comme l’agent immobilier, qui a un mandat pour prêter son concours à la vente, ce professionnel peut recevoir un versement de l'acquéreur, à la condition qu’il dispose d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés.

Lorsque l'acte est établi en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de 10 jours qui précède sa signature.

 

Quand débute le délai de rétractation ?

La loi prévoit deux possibilités permettant de faire courir le délai de réflexion ou de rétractation de l’acquéreur :

• L’avant-contrat de vente, ou, à défaut le projet d’acte authentique de vente est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai de réflexion court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, effectuée par le facteur. Le délai court donc même si l’acheteur ne va pas retirer la lettre recommandée qui lui est adressée.
• Lorsque l’avant-contrat de vente est conclu par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un notaire, le professionnel rédacteur de l’acte peut remettre cet avant-contrat en mains propres à l’acquéreur. Le délai court alors à compter du lendemain de la remise en mains propres. Si le délai précède la signature de l’acte authentique (délai de réflexion), le notaire peut, tout pareillement, remettre le projet d’acte authentique, en mains propres, à l’acheteur.

Comment se rétracter ?

La rétractation doit intervenir dans le délai défini par la loi : après 10 jours en principe, sauf lorsque l’achat concerne un terrain à bâtir situé dans un lotissement soumis à un permis d’aménager, où ce délai n’est que de 7 jours.

L’acquéreur se rétracte en envoyant au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Dans quel délai les fonds sont-ils remboursés ?

Lorsque l’acheteur a versé un acompte ou un dépôt de garantie entre les mains du professionnel qui a rédigé l’acte, les fonds doivent lui être restitués dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation