Etat des risques : une nouvelle obligation d'information dès l’annonce

28.11.22

Encore une nouveauté de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

On sait combien les enjeux et les impacts de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 sont nombreux. Outre l’audit énergétique et l’information renforcée lors de la vente d’un bien non raccordé au réseau public d’assainissement, l’accent est cette fois mis sur un autre impact de la loi Climat : l’état des risques. En effet, cette loi renforce l’information des acheteurs et des locataires sur l’état des risques et ce dès le 1er janvier 2023.

Quelles sont les obligations en vigueur aujourd’hui ?

Jusqu’au 31 décembre 2022, le vendeur doit fournir un “état des risques et pollutions”. Ce diagnostic, inclus dans le dossier de diagnostic technique, prend en compte les risques et les pollutions auxquels le logement est exposé. Il s’agit des risques naturels, technologiques, sismiques, radon…

Il doit être établi dès lors que le bien vendu ou loué est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire.

Ce diagnostic, pour faire courir le délai de rétractation dont bénéficie le cas échéant l’acquéreur, doit être joint au compromis ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique, sans qu’aucune information préalable ne soit imposée.

Quelles sont les nouvelles obligations à compter du 1er janvier 2023 ?

Avant de répondre à cette question, il convient de noter que la loi Climat modifie une fois de plus l’intitulé de ce diagnostic. En effet, après l’ERNT (état des risques naturels et technologiques), l’ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques, l’ESRIS (état des Servitudes 'Risques' et d'Information sur les Sols) et l’ERP (état des risques et pollutions), on parlera plus globalement dès 2023 de “l'état des risques”.

Les nouvelles obligations issues de la loi Climat et Résilience portent notamment sur l’information des risques dès la parution de l’annonce de vente ou de location.

En effet, dès le 1er janvier 2023, toute annonce, que ce soit pour la vente ou pour la location d’un bien devant faire l’objet d’un état des risques, devra contenir la mention suivante : “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr”.

Un locataire ou un acheteur potentiel peut, également, se rendre sur le site internet https://errial.georisques.gouv.fr pour connaître précisément l’état des risques. Seule l’adresse du bien suffit.

L’état des risques devra être remis dès la première visite de l’immeuble et être établi depuis moins de six mois. Il devra indiquer tous les risques connus dans la zone où est situé le bien.

Il devra être actualisé si les informations qu’il contient ont changé avant la signature de l’acte authentique.

Lorsqu’un terrain est situé dans une zone où l’état des pollutions est obligatoire, il faudra, désormais, mentionner « la date de son élaboration et le numéro de la ou des parcelles concernées » mais aussi reprendre le denier arrêté du préfet, les informations mises à disposition dans le système d’information géographique prévu à l’article R125-45 du Code de l’environnement et les dispositions de l’article R125-26 du Code de l’environnement.

Enfin, l’information du locataire ou de l’acheteur porte aussi sur les sinistres antérieurs survenus pendant la période où le bailleur ou le vendeur a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé et ayant donné lieu à indemnisation.

Pourquoi ces nouvelles obligations ?

Le législateur a souhaité que l’acheteur ou le locataire soit informé, de façon plus précoce, des risques dès la publication de l’annonce quel que soit le support de diffusion pour lui permettre de faire son choix en toute connaissance de cause avant même la signature du bail ou du compromis de vente.

Quelles sont les sanctions en l’absence d’information ?

L’article L. 125-5 du code de l’environnement retarde le point de départ du délai de réflexion profitant à l’acquéreur. Le délai de réflexion ne commencera à courir qu'à compter du lendemain de la communication de ce document.

Le vendeur ou le bailleur pourront voir leur responsabilité engagée en cas de non-respect de l’obligation d’information sur l’état des risques.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de cet état des risques, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Concernant la location, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques. En l'absence de ce document, le locataire pourra aussi poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Quelles sont les ventes et locations concernées par ces nouvelles obligations ?

Tous les types de vente et de location sont concernés par ces nouvelles obligations, que le bien vendu ou loué soit à usage d'habitation, commercial ou professionnel. La loi ne distingue pas.

 

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Références juridiques

  • Article 236 de la loi Climat et résilience 2021-1104 du 22 août 2021
  • Articles L. 125-5 et L. 125-6 du code de l’environnement
  • Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires sur les risques
  • Article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relatif aux baux d’habitation
  • Articles R. 125-23 et suivants du code de l’environnement
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