Loi ALUR et les baux d’habitation : définition et fonctionnement

Bail d’habitation et encadrement des loyers 

Grande nouveauté instaurée par la loi ALUR : l’encadrement des loyers. A cet effet, le territoire français a été découpé en 3 zones dites “non tendue”, “tendue” et “très tendue”. 

Les communes situées en zone “très tendue” sont à ce jour: 

• Paris;
• Bordeaux;
• Les communes de l’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville);
• Lille; 
• Hellemmes et Lomme;
• Lyon et Villeurbanne;
• Montpellier; 
• Les communes de la Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse), et Pays basque (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque) depuis le 25 novembre 2024;
• 24 communes du Pays basque;
• Grenoble.

Dans ces communes, lors de toute mise en location, le loyer devra rester inférieur à un plafond déterminé par m2 de surface habitable fixé par arrêté préfectoral selon le type de logement, l’année de construction, sa localisation etc… 

En zone tendue, c’est différent. Les communes situées en zone tendue sont listées par le décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe sur les logements vacants. Plusieurs situations sont à prendre en compte : 

• Lors d’une première location, le loyer peut être déterminé librement, 
• Lors du renouvellement, le principe est que loyer mensuel ne peut être augmenté que s’il est manifestement sous évalué et l’augmentation ne peut excéder la plus élevée des deux limites ci dessous : 
  • La moitié de la différence entre le loyer constaté dans le voisinage pour des logements comparables, et le loyer facturé au précédent locataire;
  • Une augmentation du loyer de 15% du coût réel des travaux TTC. Les travaux entrepris doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence, réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux est au moins égal à celui de la précédente année de loyer. Attention, l’augmentation du loyer est une augmentation annuelle. 
• Lors de la relocation, lorsque le logement est vacant depuis moins de 18 mois, le loyer peut être augmenté dans 3 cas : : 
  • S’il est sous évalué : l’augmentation est plafonnée à la moitié de la différence entre le loyer constaté dans le voisinage pour des logements comparables, et le loyer facturé au précédent locataire;
  • En cas de travaux : Une augmentation du loyer de 15% du coût réel des travaux TTC maximum est possible. Les travaux  entrepris  sur les parties privatives ou sur les parties communes doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence, réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux est au moins égal à la moitié de la précédente année de loyer. Attention, l’augmentation du loyer est une augmentation annuelle;
  • En cas de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer réalisés depuis moins de six mois de travaux: le loyer peut être librement réévalué.
• Lors de la relocation, lorsque le logement est vacant depuis plus de 18 mois, le loyer est fixé librement.

Suite à la loi climat, désormais les loyers des nouvelles locations sont gelés, et les révisions interdites pour les logements dont le DPE est en catégorie F ou G. 

Un contrat type de location et une notice d’information

Un contrat type de location ainsi qu’une notice d’information pour le locataire annexée au contrat de location sont également des nouveautés apportées par la loi ALUR. L’arrêté du 29 mai 2015 détermine le contenu de cette notice d’information. 

Ce contenu a été modifié par un arrêté du 16 février 2023, dans la continuité de la loi climat. Désormais la notice d’information mentionne le caractère obligatoire du DPE, l’interdiction de louer un logement classé F ou G. 

L'instauration du bail type et de la notice d'information s’inscrit dans une logique de protection et d’information du locataire, souhaitée par le législateur.

De nouveaux diagnostics obligatoires 

Vous le savez, lors de la conclusion d’un bail à usage d’habitation, une liste importante de diagnostics est à annexer au contrat de location. Toujours dans ce but de protection et d’information du locataire, la loi ALUR a allongé cette liste et de nouveaux diagnostics obligatoires sont à annexer au bail lors de sa conclusion.

Il s’agit de l’état intérieur de l’installation de gaz et d’électricité. Ces diagnostics doivent être réalisés si l’installation date de plus de 15 ans. Cette obligation concerne tous les logements (aussi bien les appartements que les maisons individuelles). 

Le permis de louer 

Créé par la loi ALUR, le permis de louer vise à lutter contre l’habitat indigne. Dans des zones d’habitat dégradé définies par les communes ou les EPCI (Établissement public de coopération intercommunale) la mise en location d’un bien est soumise à une demande d’autorisation préalable ou à une déclaration. Il faut alors se rapprocher de sa mairie pour savoir si de telles zones ont été définies et si le logement à louer y figure. 

L’encadrement des frais d’agence 

Afin de limiter les éventuels abus, ou les différences significatives d’une agence à l’autre, la loi ALUR a instauré un encadrement des honoraires d’agence pour la signature d’un bail d’habitation. Ainsi l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les honoraires d’entremise et de négociation sont à la charge exclusive du bailleur. Les honoraires de visite, constitution du dossier et rédaction du bail sont partagés entre bailleur et locataire. Attention, le montant imputé au locataire ne peut être supérieur aux honoraires charge bailleur et ne peut excéder un plafond par m2 de surface habitable fixée selon les zones très tendues, tendues et non tendues vues précédemment. Ces plafonds, déterminés par décret sont les suivants : 

• Pour les logements situés en zone très tendue, à 12 euros par mètre carré de surface habitable;
• Pour les logements situés en zones tendue, à 10 euros par mètre carré de surface habitable;
• Pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues, à 8 euros par mètre carré de surface habitable.

Bon à savoir : Le texte ne prévoit pas de partage par moitié entre le bailleur et le locataire. Les honoraires de visite, constitution du dossier et rédaction du bail sont encadrés mais uniquement pour la part locataire, la part du bailleur demeure libre (conforme à votre barème bien sûr) ayant pour seule limite d’être supérieure ou égale à la part du locataire.

Les honoraires d’état des lieux sont eux aussi encadrés. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable. Attention, ces honoraires ne sont dus qu’à compter de la réalisation de la prestation.

La restitution du dépôt de garantie 

Autre point créé par la loi ALUR : le raccourcissement du délai de restitution du dépôt de garantie lorsqu’aucune dégradation n’est à noter dans l’état des lieux de sortie. Avant la loi ALUR, le bailleur ou son mandataire disposait d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie à compter de la remise des clés. Désormais, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois ou dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Des sanctions en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie ont également été introduites par la loi ALUR. Le bailleur devra au locataire, en plus du solde du dépôt de garantie, 10% du loyer hors charges par période mensuelle commencée en retard. 

La réduction du délai de préavis pour le locataire

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire qui souhaite quitter les lieux doit délivrer congé à son bailleur selon l’une des formes suivantes : 

• Lettre recommandée avec demande d’avis de réception;
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement;
• Acte de commissaire de justice. 

Dans le cadre d’une location non meublée, le délai de préavis du locataire est de trois mois à compter de la réception du congé par le bailleur. Mais dans certains cas, limitativement énumérés par la loi, le locataire peut prétendre à un préavis réduit à un mois. Il s’agit des cas suivants : 

• En cas d'obtention d'un premier emploi;
• En cas de mutation;
• Pour une perte d'emploi,
• Ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi;
• Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active.

La loi ALUR a ajouté à cette liste de nouveaux motifs, à savoir : 

• Lorsque le logement est situé en zone tendue ou très tendue;
• Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, et ce quel que soit son âge;
• Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement social;
• Pour les bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé.

En 2020, a été ajouté également un autre motif : pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.

La prolongation de la trêve hivernale 

La trêve hivernale est une période pendant laquelle l'exécution des expulsions est suspendue. Les personnes faisant l’objet d’une procédure d’expulsion ne seront pas expulsées pendant cette période hivernale. Elle s’écoulait initialement entre le 1er décembre et le 15 mars et a été allongée par la loi ALUR. Elle court désormais entre le 1er novembre et le 31 mars. Si les conditions climatiques le justifient, un arrêté préfectoral peut être pris pour allonger encore ce délai.  

Avantages et Inconvénients de la Loi ALUR

Pour les Locataires

La loi ALUR retrace une volonté du législateur de protéger davantage le locataire, face à la flambée des loyers dans certaines zones et aux abus de certains propriétaires ou agences, comme par exemple en prévoyant des sanctions en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie ou encore en encadrant les honoraires de location. 

La protection des locataires en situation de précarité est également mise en avant notamment par l’allongement de la durée de la trêve hivernale ou encore par la création de nouveaux cas de préavis réduit. 

Pour les Propriétaires

Par ricochet, les propriétaires subissent certains inconvénients de la loi alur : la protection des locataires se fait au détriment de celle des bailleurs qui se voient imposés de nouvelles sanctions (dépôt de garantie restitué en retard), une limitation dans la détermination du loyer (en zone tendue et très tendue) etc . 

Comment contester un encadrement de loyer fixé par la Loi ALUR non respecté ?

Dans les zones très tendues citées précédemment, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré déterminé par arrêté préfectoral. Le locataire dispose d’une action en diminution du loyer si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution. Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut aussi être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique).

Sources :

• Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.
• Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété.
• Articles 4-1 à 4-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
• Article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
• Article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation.