Assemblée générale de copropriété : tout ce qu'il faut savoir

 L'assemblée générale (AG) est le cœur décisionnel de toute copropriété. C'est lors de cette réunion annuelle que les copropriétaires votent le budget, approuvent les comptes, décident des travaux, choisissent leur syndic et orientent la vie de l'immeuble. Pourtant, beaucoup de copropriétaires s'y rendent sans en maîtriser les règles, et passent à côté de leurs droits. Convocation, ordre du jour, majorités, procès-verbal, délais de contestation : voici un guide complet pour aborder sereinement votre prochaine AG.

Qu'est-ce que l'assemblée générale de copropriété ?

Chaque année, l'assemblée générale des copropriétaires réunit bailleurs et occupants pour voter les décisions qui façonnent concrètement la vie de l'immeuble : budget, travaux, choix du syndic, rénovation énergétique.

Il existe deux types d'AG :

• L'assemblée générale ordinaire (AGO), qui se tient au moins une fois par an. Elle doit avoir lieu dans un délai de 6 mois maximum après la clôture de l'exercice comptable. C'est lors de cette AG annuelle que sont approuvés les comptes de l'exercice écoulé, voté le budget prévisionnel et traités les sujets récurrents de gestion.
• L'assemblée générale extraordinaire (AGE), convoquée en dehors du calendrier annuel pour traiter des sujets urgents ou exceptionnels : sinistre important, changement de syndic en cours de mandat ou encore travaux non prévus. Elle peut être organisée plusieurs fois par an selon les besoins de la copropriété.

Qui convoque l'assemblée générale ?

Le syndic de copropriété est tenu de convoquer au moins une fois par an une AG réunissant l'ensemble des copropriétaires. Mais d'autres acteurs peuvent également en demander la convocation : le conseil syndical, ou tout copropriétaire représentant au moins 1/4 des voix du syndicat (voire moins si le règlement de copropriété le prévoit), peuvent mettre le syndic en demeure d'organiser une AG. En cas de carence du syndic, il est possible de saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour la faire convoquer d'office.

La convocation : délais et contenu obligatoires

Le délai légal de 21 jours

La convocation doit, sauf urgence, être adressée à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la tenue de l'assemblée générale, par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou électronique (LRE) avec l'accord écrit du copropriétaire. Le non-respect de ce délai constitue un vice de forme pouvant entraîner l'annulation des décisions votées.
 

Ce que doit contenir la convocation

La convocation n'est pas un simple avis de réunion. Elle doit obligatoirement comprendre :

• l'ordre du jour détaillé (seules les questions inscrites peuvent être débattues et votées),
• les documents annexes nécessaires à l'information des copropriétaires : annexe budgétaire, devis, contrats
• ainsi qu'un formulaire de vote par correspondance. L'absence de formulaire est sanctionnée par la nullité de l'assemblée générale. Cette obligation s'applique même lorsque les copropriétaires ont la possibilité de participer par visioconférence.

Le déroulement de l'assemblée générale

La feuille de présence

En début de séance, une feuille de présence est signée par chaque copropriétaire présent ou représenté. Elle permet de comptabiliser les tantièmes représentés et de vérifier que les majorités requises pourront être atteintes.

La représentation et le vote par correspondance

Un copropriétaire empêché peut se faire représenter. Le choix du mandataire est libre, que ce mandataire soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de 3 délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.

Le vote par correspondance est également possible grâce au formulaire joint à la convocation. Les bulletins doivent parvenir au syndic avant la tenue de l'AG pour être pris en compte.

La conduite des débats

La séance est présidée par un copropriétaire élu en début de réunion. Le syndic assure le secrétariat et veille au bon déroulement des votes. Chaque résolution inscrite à l'ordre du jour est présentée, débattue et soumise au vote. Une résolution non inscrite à l'ordre du jour ne peut pas être votée sauf pour des questions de pure procédure ou d'urgence strictement encadrée.

Les règles de majorité : le point clé

C'est souvent le point le plus mal compris. En copropriété, il n'existe pas une majorité unique mais plusieurs, selon la nature des décisions.

1. La majorité simple — Article 24

Les résolutions votées à la majorité simple sont adoptées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Elle s'applique aux décisions courantes : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, autorisation de travaux d'entretien courant, adoption du règlement intérieur.
 

2. La majorité absolue — Article 25

Il s'agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents. Elle concerne les décisions plus importantes : désignation ou révocation du syndic, autorisation de travaux affectant les parties communes, souscription d'un emprunt collectif, installation de compteurs individuels, DPE collectif. Si une résolution n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires, elle peut être soumise immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24.

3. La double majorité — Article 26

Elle exige à la fois la majorité des copropriétaires en nombre et les 2/3 des voix. Elle s'applique aux actes de disposition sur les parties communes : vente d'une partie commune, modification du règlement de copropriété sur la répartition des charges, autorisation d'actes d'aliénation.

4. L'unanimité

Certaines décisions particulièrement structurantes comme la suppression d'un équipement collectif ou la modification de la destination de l'immeuble nécessitent l'accord de tous les copropriétaires, sans exception.

Le procès-verbal : un document à valeur juridique forte

À l'issue de l'AG, un procès-verbal (PV) est rédigé par le syndic. Il consigne l'ensemble des résolutions soumises au vote, les résultats chiffrés, les noms des copropriétaires opposants et défaillants, et la liste des signataires de la feuille de présence.

Le syndic doit notifier le procès-verbal dans le délai d’1 mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. La notification doit obligatoirement indiquer le délai dans lequel les décisions peuvent être contestées en justice. Si cette mention est absente du PV, le délai de contestation est porté à 5 ans au lieu de 2 mois.

Contester une décision d'AG : comment et dans quel délai ?

Toute décision d'assemblée générale peut être contestée selon l'article 42 de la loi de 1965, soit sur une ou plusieurs résolutions, soit sur l'AG entière. Seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent contester.

Le délai pour contester est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est un délai de forclusion et non de prescription. Cela signifie qu'il ne peut pas être suspendu. Il ne peut être interrompu que par la délivrance d'une assignation.

Si le syndic n'a jamais envoyé le procès-verbal, le délai de contestation est porté à 5 ans.

La contestation doit se faire par assignation devant le tribunal judiciaire, dirigée contre le syndicat des copropriétaires et non contre le syndic. Tant qu'une décision n'est pas annulée par le juge, elle continue de s'appliquer, sauf pour les travaux non urgents, qui sont suspendus pendant le délai de contestation.

Le rôle du syndic avant, pendant et après l'AG

Un syndic rigoureux fait toute la différence dans la qualité et la sécurité juridique d'une assemblée générale. Avant l'AG, il prépare l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical, rassemble les devis et documents annexes, envoie les convocations dans les délais légaux et met les pièces justificatives à disposition des copropriétaires. Pendant l'AG, il présente les comptes, explique les résolutions, veille au respect des règles de majorité et consigne les votes avec précision. Après l'AG, il notifie le procès-verbal dans le délai d'un mois, affiche les décisions dans les parties communes et met en œuvre les résolutions adoptées conformément à leur échéancier.