Comment faire l'estimation d'un fonds de commerce ?

30.01.24
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Souvent effectuée avec l'estimation des murs commerciaux, l'estimation d'un fonds de commerce s'appuie sur une analyse minutieuse des facteurs internes de l'entreprise, tels que le bilan, le tableau de flux de trésorerie et le compte de résultat. Cette estimation consiste à analyser la santé financière et la performance opérationnelle du fonds de commerce. Une tâche complexe nécessitant l'intervention d'un professionnel de l'immobilier.

Quels sont les éléments pris en compte dans l'évaluation d'un fonds de commerce ?

L'évaluation d'un fonds de commerce consiste à estimer la valeur des éléments incorporels d'une entreprise, tels que la clientèle, le nom commercial, le droit au bail, et la notoriété qui définissent l'activité économique, indépendamment des murs du local.

Cette opération s'avère souvent complexe, car elle implique l'analyse de divers facteurs endogènes et exogènes relatifs à l'activité commerciale concernée. Une méthode couramment adoptée est l'approche par les bénéfices, où l'on se base sur la capacité de l'entreprise à générer des profits. On utilise alors un multiplicateur spécifique au secteur d'activité pour estimer la valeur du fonds. Une autre méthode répandue est celle du chiffre d'affaires, souvent utilisée dans les commerces de détail, qui consiste à appliquer un pourcentage au chiffre d'affaires réalisé.

Outre ces approches financières, il est aussi essentiel de prendre en compte les éléments ci-dessous :

  • L'emplacement : Véritable pilier de votre activité, l'emplacement de votre commerce influe directement sur son attractivité. Une adresse dans un quartier dynamique, ou à proximité d'un flux constant de passants, peut considérablement valoriser votre fonds.

  • Le chiffre d'affaires et la rentabilité : Un historique de chiffre d'affaires en progression et une bonne marge de rentabilité séduiront à coup sûr les potentiels acheteurs.

  • Les actifs : Matériels comme immatériels, les actifs de votre entreprise sont des composantes essentielles de sa valorisation. Cela va du matériel professionnel aux brevets, en passant par les droits au bail et la marque.

  • Le Moat (barrières à l'entrée) : Si votre secteur d'activité est protégé par des barrières à l'entrée élevées, cela peut justifier une valorisation supérieure de votre fonds de commerce.

  • La clientèle : La fidélité et le profil de vos clients sont des témoins de la vitalité de votre commerce. Une base de clientèle solide et diversifiée est souvent synonyme de stabilité et de potentiel de croissance.

  • Le droit au bail : Les conditions de votre bail, notamment la durée et le loyer, peuvent impacter l'évaluation. Un bail sécurisé est un atout précieux pour tout repreneur.

  • L'état du marché : Comprendre l'environnement économique actuel et les tendances du secteur est essentiel. Un marché en essor peut signaler un potentiel de développement favorable pour votre commerce.

  • La réputation : Une bonne réputation est un levier de valeur non négligeable. Elle peut être le fruit d'années de travail et constitue un avantage concurrentiel important.

  • La concurrence : L'intensité et la qualité de la concurrence aux alentours peuvent influencer la valeur de votre fonds. Un commerce avec peu de concurrents directs dans la zone peut être plus attrayant.

  • Le potentiel de croissance : La capacité à étendre ou diversifier l'activité est un atout majeur. Les perspectives d'évolution de votre commerce sont un argument de poids pour les acheteurs potentiels.

  • L'accessibilité : Une accessibilité optimale d'un local commercial facilite l'affluence des clients. Être à deux pas des arrêts de transport public, disposer d'un parking à proximité. Des atouts qui ne sont pas à négliger dans l'estimation d'un fonds de commerce.

  • La superficie : La superficie d'un local commercial est déterminante dans son évaluation car elle conditionne directement la capacité opérationnelle du commerce. Par exemple, une supérette de quartier aura besoin d'espace pour stocker ses marchandises, augmentant ainsi la valeur du fonds de commerce. En revanche, un magasin avec un modèle d'affaires moins dépendant de l'inventaire sur place, comme une boutique de services, n'accordera pas la même valeur à une grande superficie.

Estimer la valeur d’un fonds de commerce : Méthodes et calculs

Chaque secteur d'activité étant unique, il est important de s'appuyer sur plusieurs méthodes de valorisation, permettant d'obtenir une vision plus complète et nuancée de la valeur réelle du fonds de commerce de l'entreprise.

Prenons l'exemple d'un restaurant et d'un salon de coiffure : ces deux affaires, bien que prospères dans leurs domaines respectifs, opèrent selon des dynamiques économiques très différentes. Un restaurant, par exemple, pourrait être évalué en tenant compte de facteurs tels que l'emplacement, la réputation, les stocks de marchandise, le taux de fréquentation ou encore la capacité à générer des revenus récurrents grâce à des clients réguliers. En revanche, un salon de coiffure, tout en valorisant également son emplacement et sa clientèle, pourrait davantage mettre l'accent sur la stabilité des revenus générés (repeat business) par les services répétitifs et la vente de produits complémentaires pour les cheveux.

La méthode des multiples de chiffre d'affaires offre un aperçu rapide, mais elle pourrait surestimer une entreprise avec un volume de ventes élevés mais peu rentable. D'autre part, une approche basée sur l'EBITDA (bénéfices avant intérêts, taxes, dépréciation et amortissement) prendra en compte la rentabilité, mais pourrait ne pas refléter le potentiel de croissance ou la valeur de la marque. Également, d'autres méthodes d'analyse pourraient sous-évaluer des actifs immatériels comme les brevets ou les marques déposées, tandis que d'autres pourraient ne pas refléter l'impact de dettes significatives.

Combiner différentes méthodes permet de faire ressortir tout le potentiel du fonds de commerce.

Estimation sur la base du chiffre d'affaires

L'estimation d'un fonds de commerce basée sur le chiffre d'affaires est la méthode la plus utilisée. Ce chiffre, reflet des ventes et de services réalisés, constitue un indicateur initial de la valeur marchande de l'entreprise.

La méthode d'estimation consiste à prendre le chiffre d’affaires sur quelques années et lui appliquer un coefficient de valorisation sectoriel

Cependant, il est important de souligner que le chiffre d'affaires, pris isolément, ne tient pas compte de la rentabilité ni des coûts opérationnels, qui sont pourtant essentiels pour évaluer la viabilité à long terme d'une affaire.

Estimation sur la base de l'EBITDA

L'estimation d'un fonds de commerce peut également se faire en se basant sur l'EBITDA. Cet indicateur financier est souvent privilégié pour sa capacité à donner une image claire de la rentabilité d'exploitation d'une entreprise, en se concentrant sur les résultats opérationnels, l'EBITDA met en lumière la capacité de l'entreprise à générer du cash.

L'EBITDA est calculé à partir d'indicateurs financiers présents dans le compte de résultat d'une entreprise. Il peut être calculé de deux manières :

La méthode soustractive : calculer l'EBITDA à partir du chiffre d'affaires

EBITDA = chiffre d’affaires hors taxes - achats et charges externes - charges de personnel - autres charges.

La méthode additive : Calculer l'EBITDA à partir du résultat :

Résultat net comptable + charges financières + impôts et taxes + dotations aux amortissements

Estimation sur la base du DCF (flux de trésorerie actualisés)

Contrairement à l'EBITDA, l'approche DCF permet d'évaluer un fonds de commerce en considérant son potentiel de génération de trésorerie futur.

Pour mettre en œuvre le DCF, il faut d'abord projeter ces flux de trésorerie futurs, souvent sur une période de cinq à dix ans. Cela nécessite une analyse détaillée des prévisions de revenus, des marges bénéficiaires attendues, des investissements en capital et des variations du besoin en fonds de roulement. Une fois ces projections établies, elles sont actualisées au taux de rendement exigé par les investisseurs, qui reflète le coût du capital et le risque associé à l'entreprise.

L'estimation d'un fonds de commerce par la méthode DCF est utilisée pour les entreprises à fort potentiel de croissance.

Estimation par méthode de comparaison

La méthode de comparaison consiste à évaluer une entreprise en la comparant à des transactions récentes de fonds de commerce similaires. Cette approche s'appuie sur l'analyse de transactions comparables du secteur d'activité et d'y ajoute un multiple de valorisation si le fonds de commerce à estimer présente des caractéristiques supplémentaires.

Exemple d'une estimation de fonds de commerce :

Présentation du Restaurant "La Belle Assiette" :

Le restaurant "La Belle Assiette" possède un emplacement privilégié dans le quartier des Chartrons de Bordeaux, à deux pas du Jardin Public avec une terrasse devant le restaurant et des places de parking. La réputation du restaurant est solide, soutenue par une présence sur les réseaux sociaux forte, illustrée par un compte Instagram comptant plus de 75,000 abonnés et plus de 2500 avis positifs sur les plateformes en ligne. Le restaurant bénéficie d'une licence IV (dite grande licence) pour son bar à cocktail, contribuant significativement à l'attractivité et au chiffre d'affaires.

Indicateurs financiers du restaurant :

Indicateur Financier Valeur
Chiffre d'affaires (CA) 1.2 million d'euros
Marge nette 10 %
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization) 200,000 euros
FCF (Free Cash Flow) 150,000 euros

 

Estimation de la Valeur du Fonds de Commerce :

Pour estimer la valeur du fonds de commerce, on utilise généralement un multiple de l'EBITDA ou du CA. Supposons que dans le cas présent, on utilise un multiple de l'EBITDA de 3 pour le restaurant, la valeur estimée du fonds de commerce serait donc de 200,000 euros * 3 = 600,000 euros.

Toutefois, considérant la licence IV et la forte présence sur les réseaux sociaux, on pourrait justifier une prime, augmentant le multiple à 3.5. La nouvelle estimation serait donc de 700,000 euros.

Ces chiffres sont purement indicatifs et une évaluation professionnelle tiendrait compte de nombreux autres facteurs, tels que l'état du marché immobilier, la situation financière détaillée, les perspectives de croissance, les contrats en cours, et l'évaluation des actifs intangibles.

 

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