Comment savoir s'il y a sous estimation du bien immobilier dans une succession ?

31.01.24
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La sous-estimation d'un bien immobilier lors d'une succession peut entraîner des risques majeurs, notamment un redressement fiscal ou judiciaire. Il est donc crucial de connaître la valeur vénale du bien avant toute décision. Pour cela, une évaluation précise et adéquate, souvent réalisée par un notaire, est indispensable.

La sous-estimation d'un bien immobilier : Causes et conséquences

Qu'est-ce qu'une sous-estimation de bien immobilier ?

La sous-estimation d'un bien immobilier se produit lorsqu'un bien est évalué à un prix inférieur à sa valeur réelle sur le marché. Dans le contexte d'une succession, cela signifie que la valeur déclarée du bien dans la déclaration de succession est inférieure à ce qu'il pourrait être vendu sur le marché immobilier. Cette pratique peut être tentante pour certains héritiers dans le but de réduire les droits de succession à payer. Cependant, il s'agit d'un acte non conforme aux règles de l'administration fiscale et peut entraîner des conséquences graves. Les aspects à considérer pour éviter la sous-estimation comprennent la nature du bien, son emplacement, son année de construction et ses caractéristiques spécifiques.

Les bénéficiaires d'une succession ont un délai de 6 mois (ou 12 mois en cas de décès survenu et constaté à l'étranger) pour soumettre leur déclaration de succession et s'acquitter des droits auprès de l'administration fiscale.

Pourquoi certains héritiers peuvent être tentés de sous-estimer un bien ?

  • Réduction des droits de succession : un bien sous-évalué peut entraîner une baisse des droits de succession à payer, ce qui peut être financièrement avantageux à court terme.

  • Facilité de vente : un bien immobilier sous-estimé peut se vendre plus rapidement sur le marché, surtout si les héritiers souhaitent se débarrasser rapidement du bien.

  • Désaccords familiaux : dans certains cas, les héritiers peuvent sous-estimer un bien pour obtenir une plus grande part de l'héritage.

Quels sont les risques fiscaux encourus en cas de sous-estimation ?

La sous-estimation d'un bien immobilier lors d'une succession peut entraîner des risques fiscaux significatifs. L'un des risques majeurs est le redressement fiscal. En effet, si l'administration fiscale estime que le bien a été sous-évalué, elle peut exiger une régularisation des droits de succession avec des pénalités et des intérêts de retard. En cas de revente du bien, si le prix de vente est supérieur à la valeur déclarée lors de la succession, la différence sera considérée comme un gain taxable. Les héritiers devront alors s'acquitter de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur ce gain. De plus, la sous-estimation peut générer des conflits entre héritiers. Si certains héritiers estiment que le bien a été sous-évalué, ils peuvent réclamer une part plus importante de la succession ou demander une réévaluation. Enfin, en cas de mauvaise foi avérée (omission d'un bien, manœuvres frauduleuses), les héritiers peuvent être exposés à des sanctions pénales en plus du redressement fiscal.

Des pénalités pour sous-évaluation d'un bien immobilier peuvent s'élever jusqu'à 80 % de l'impôt dû.

Mécanismes de contrôle du fisc en cas de suspicion de sous-estimation

L'administration fiscale dispose de plusieurs mécanismes pour contrôler la valeur des biens lors de successions. En cas de suspicion de sous-estimation, le fisc peut notamment :

  • Mener une enquête approfondie pour vérifier l'évaluation du bien.

  • Demander à consulter les documents relatifs à la succession, comme l'inventaire détaillé des biens et les éventuels rapports d'évaluation des professionnels.

  • Comparer la valeur déclarée avec celle de biens similaires vendus récemment dans le même secteur.

  • Faire appel à un expert immobilier s'il y a un doute sur l'évaluation.

Les autorités fiscales disposent d'un délai allant jusqu'au 31 décembre de la sixième année après celle du décès pour apporter des corrections en cas d'omission, d'insuffisance, ou d'erreur dans la déclaration de succession. Ce délai s'applique également dans les situations où la déclaration n'a pas été soumise. Ainsi, jusqu'à la fin de la sixième année suivant l'année du décès, les services fiscaux ont la possibilité d'intervenir pour rectifier ou compléter les informations relatives à la succession.

Exemple : Si le décès a eu lieu le 10 mars 2021, les services fiscaux ont la possibilité d'intervenir jusqu'au 31 décembre 2027 pour rectifier ou compléter les informations relatives à la déclaration de succession.

Source : Service Public

La vente d'un bien sous-estimé après une succession

Quelles sont les conséquences fiscales de la vente d'un bien sous-estimé ?

La vente d'un bien sous-estimé peut entraîner des conséquences fiscales non négligeables. En effet, si le prix de vente est supérieur à la valeur déclarée lors de la succession, la différence peut être considérée comme une plus-value immobilière. Cette plus-value est alors soumise à l'impôt sur le revenu, augmentant ainsi la charge fiscale des héritiers.

De plus, l'administration fiscale peut considérer cette sous-évaluation comme une tentative de fraude fiscale, exposant les héritiers à des pénalités supplémentaires.

Comment rectifier une sous-estimation après une vente ?

Dans le cas où une sous-estimation d'un bien immobilier a été identifiée après une vente, il est crucial de prendre des mesures pour régulariser la situation. Une solution efficace consiste à déposer une déclaration de succession rectificative. Cette démarche, qui doit être effectuée auprès de l'administration fiscale, permet d'indiquer la valeur vénale réelle du bien immobilier.

Par valeur vénale réelle, on entend le prix du marché auquel le bien aurait pu être vendu le jour du décès du défunt.

Suite à la rectification de l'estimation, les héritiers sont tenus de s'acquitter des droits de succession complémentaires. Il s'agit de la différence entre les droits initialement payés sur la base de l'estimation sous-évaluée et ceux qui auraient dû être payés sur la base de l'estimation rectifiée.

Assurez-vous de conserver tous les documents et preuves liés à cette rectification. Ils pourront être utiles en cas de contrôle ultérieur par l'administration fiscale.

Comprendre la valeur vénale d'un bien immobilier

Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?

La valeur vénale est la valeur financière qu'un bien immobilier peut obtenir sur le marché, dans des conditions normales de vente. Pour déterminer la valeur vénale, divers facteurs sont pris en compte par les agences immobilières, tels que l'emplacement du bien, sa taille, son état, son âge, les offres et la demande sur le marché local.

Comment est-elle déterminée ?

La détermination de la valeur vénale d'un bien immobilier en cas de succession repose sur plusieurs éléments clés :

Élément Description
Évaluation par un professionnel Un agent ou autre professionnel immobilier, en s'appuyant sur des critères objectifs, permet d'obtenir une estimation précise.
Méthode d'évaluation Utilisation de méthodes telles que la méthode par comparaison (analyse de biens similaires vendus récemment dans la même zone).
État du marché La valeur vénale est ajustée en fonction des conditions actuelles et des tendances du marché immobilier.
Caractéristiques du bien Facteurs tels que la superficie, l'environnement, l'année de construction, et l'état général, qui influencent la valeur du bien.

 

 

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