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La fiscalité de la location nue ou meublée

mar, 26/06/2018 - 16:18
L’investissement dans l’immobilier locatif est généralement guidé par la volonté de se constituer un patrimoine transmissible et de s’assurer un complément de revenus. Une fois la première étape franchie, le propriétaire doit choisir entre la location meublée et la location nue. Quelles sont les informations essentielles à connaître avant de se lancer ?

 

1. Opter pour la location nue 

Le postulat de départ est simple : le bailleur met à disposition un logement vide à un locataire contre le paiement d’un loyer. Le montant des loyers perçus annuellement va déterminer le régime le plus optimal pour le bailleur. Il a le choix entre un mode très simplifié de déclaration et d’imposition et un autre qui nécessite une plus grande rigueur.

 

Le régime simplifié et attractif du micro-foncier

Si les loyers encaissés annuellement sont inférieurs à 15 000 euros, le bailleur est imposé de plein droit selon le régime dit du « micro-foncier ». Toutes les dépenses payées pour entretenir ou améliorer le logement, l’assurer ou le confier en gestion à un tiers, ne sont déduites des loyers que pour un montant forfaitaire de 30 %.

Le solde est ajouté aux autres revenus du bailleur et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de17, 2%.

En vue d’optimiser son investissement, le bailleur a tout intérêt à chiffrer le coût total des dépenses et de le comparer avec le forfait de 30 %. Il est opportun de conserver le micro-foncier, si le montant des charges est inférieur à 30 % du montant des loyers.

A contrario, mieux vaut privilégier le régime foncier réel, si une fois les calculs effectués, les charges représentent plus de 30 % des loyers.

Si le bailleur opte pour le « réel » alors que les loyers sont inférieurs à 15 000 euros, il a l’obligation d’y rester pendant 3 ans de manière irrévocable.

Attention, dans le régime micro, il n’est pas possible de créer et de déduire un déficit foncier ce qui est le cas lorsque le montant des dépenses excède celui des loyers encaissés. C’est l’exemple typique de l’investisseur qui acquiert un bien ancien nécessitant d’importants travaux pour le mettre en location.

 

Le régime plus contraignant du régime réel foncier

Si le montant des loyers encaissés est supérieur à 15 000 euros, ou si le bailleur a opté volontairement, le bailleur déclare les loyers perçus déduction faite des dépenses payées pour leur montant réel. Le détail des charges est repris sur la déclaration 2044 à déposer chaque année.

Le loyer net est ajouté aux autres revenus du bailleur et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17, 2%.

Si nous reprenons l’exemple de l’achat d’un bien ancien nécessitant des travaux importants, le bailleur peut créer un déficit et diminuer ainsi son revenu global dans la limite de 10 700 euros. Le solde excédentaire est reporté et déduit des loyers des 10 années suivantes. La seule contrainte pour le propriétaire bailleur est de conserver son bien à la location 3 ans après l’imputation de son déficit foncier.

Attention : les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que des loyers, et ne peuvent jamais être constitutifs d’un déficit foncier. Ils ne sont pas perdus mais peuvent être utilisés pour diminuer les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

 

2. Opter pour la location meublée

Très prisée ces dernières années, la location meublée est une alternative pour les particuliers qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif. A noter que l’activité de loueur en meublé qu’elle soit exercée à titre professionnel ou pas est une activité par nature commerciale pour l’administration fiscale. Ainsi les loyers encaissés doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

De même, tous les loueurs en meublés doivent déposer dans les 15 jours du début de leur activité un imprimé Cerfa P0i aux greffes du tribunal de commerce. Un numéro SIRET leur sera ainsi attribuer et porté à la connaissance des services fiscaux.

Le bailleur a le choix entre deux régimes à l’instar de la location nue.

 

Le régime du micro-BIC

Le régime offert par le meublé peut se révéler avantageux si le loueur choisit le régime simplifié du micro. En dessous de 70 000 euros de loyers annuels, le bailleur est imposé à l’impôt sur le revenu après l’application d’un abattement forfaitaire de 50 % pour charges, contre 30 % pour les locations nues. Le solde est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

 

Le régime BIC réel

Si le montant des recettes encaissées dépasse 70 000 euros sur l’année, le bailleur dépend obligatoirement du régime dit du « réel » c’est-à-dire que les dépenses sont déduites des loyers pour leur montant réel.

Le bailleur peut volontairement opter pour ce régime pour une durée d’un an et revenir au régime simplifié du micro l’année suivante.

Le bailleur a également la possibilité de déduire chaque année un certain pourcentage du prix d’acquisition du bien et des meubles qui le composent pour compenser la perte de valeur de son investissement avec le temps. C’est ce que l’on nomme les amortissements.

En principe, les immeubles se déprécient sur 50 ans ; les bailleurs déduisent ainsi 2 % du prix d’acquisition chaque année. Les meubles meublants perdent de leur valeur au bout de 5 et 7 ans.

A noter que le loueur en meublé doit mettre à la disposition des locataires un certain nombre de meubles meublants dont la liste est fixée par le décret du 31 juillet 2015 Un logement meublé est équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Les prélèvements sociaux sont exigibles sur les loyers perçus au taux de 17,2%.

 

Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel ?

Pour être qualifié de professionnel, le loueur doit de manière cumulative :

  1. Etre inscrit au RCS (sous réserve d’une suppression de l’administration fiscale) ;
  2. Encaisser plus de 23 000 euros au titre des loyers ;
  3. Le montant des loyers est plus important que les autres revenus du bailleur.

Si une seule de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est reconnu comme non professionnel.

 

Précision pour les locations de courte durée de sa résidence principale

Les propriétaires qui louent leur résidence principale par le biais de sites internet type Airbnb, et qui encaissent des recettes supérieures à 23 000 euros et à 70 000 euros, sont soumis au régime social des indépendants.

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