Pre estimer
votre bien en ligne
Cliquez ici
Pre
estimer

votre bien en ligne
Cliquez ici

Vente immobilière et plus value : quelle imposition ?

plus value immobilière
La revente d’un bien immobilier (bien bâti, terrain ou droits portant sur un immeuble) pour un prix plus élevé que son prix d’achat génère une plus-value imposable pour le vendeur. Il bénéficie toutefois de nombreuses exonérations totales ou partielles.

L’exonération de la résidence principale

C’est la plus connue des exonérations : si le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au moment de la cession, la plus-value est exonérée de toute imposition.

  • Qu’entend-t-on par résidence principale ? Il s’agit de la résidence habituelle et effective du vendeur c’est-à-dire le lieu où il y vit de manière habituelle pendant la majeure partie de l'année. Cette définition conduit à exclure les résidences de vacances et les logements locatifs du vendeur.S’agissant d'une question de fait, l’administration peut émettre un doute sur la réalité de l’affectation à titre de résidence principale du logement. Il appartient au vendeur d’en faire la preuve par tous moyens (taxe d’habitation, consommation eau / électricité …). Si un doute subsiste, le recours par l’administration au juge de l’impôt n’est pas exclu.
     
  • Peuvent bénéficier de l’exonération, les dépendances cédées en même temps que la résidence principale même à deux acquéreurs différents si les deux ventes sont séparées d’un laps de temps (« délai normal de vente ») de 12 mois au maximum. Il s’agit par exemple des garages situés à moins d’1 km du logement, des terrains entourant l’immeuble, et des chambres de service situées dans le même immeuble.

Les terrains détachés de la résidence principale, et vendus comme des terrains à bâtir, ne peuvent pas bénéficier de l’exonération même s’ils sont vendus en même temps que le logement. Seul l’abattement pour durée de détention permet de diminuer le poids de l’imposition de 34,5 %.

 

La vente d’un logement autre que la résidence principale

Tout logement qui n’est pas une résidence principale est une résidence secondaire (maison de vacances, investissement locatif). A la revente, l’éventuelle plus-value est exonérée si :

  • Il s’agit de la première vente d’une résidence secondaire ;
  • Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans ;
  • Le produit de la vente est réaffecté à l’achat ou à la construction de la résidence principale dans un délai de 24 mois.

 

Les modalités de calcul de la plus-value immobilière

Pour déterminer le montant de l’impôt à payer lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value est calculée selon les modalités suivantes :

Plus-value = (prix de vente – prix d’achat) – abattement pour durée de détention

  1. Sont déduites du prix de vente : 
     - Les honoraires versés par le vendeur à une agence immobilière mandatée pour la vente, ainsi que le coût des diagnostics techniques immobiliers obligatoires (ou Dossier de Diagnostic Technique – DDT), ou les frais de mainlevée réglés par le vendeur grevant son immeuble.
     
  2. Sont à ajouter au prix d’acquisition :
    - Les frais d’acquisition sont les impôts et les honoraires du notaire payés à l’occasion d’une succession, d’une donation (montant réel des frais justifiés) ou d’un achat (retenus pour leur montant réel ou forfait de 7,5%) ;
    - Les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, et d’amélioration qui n’ont pas déjà été déduits des revenus fonciers pour un bien loué ou à l’origine d’un crédit d’impôt (CITE). Ils sont pris en compte pour leur montant réel ou pour un forfait de 15 % du prix d’acquisition si le vendeur est propriétaire du logement depuis plus de cinq ans.

Si le vendeur détient le logement ou le terrain à bâtir depuis plus de 5 ans, il peut diminuer le montant de la plus-value d’un abattement pour durée de détention. Le décompte opéré est différent pour le calcul de la taxation forfaitaire à 19% de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux de 15,5 %.

Ainsi, aucun impôt sur le revenu n’est dû après 22 ans de détention, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

 

Les modalités sont les suivantes :

 

 

ABATTEMENT POUR DUREE DE DETENTION

 

ANNEES

 

IMPOT SUR LE REVENU

DE 19%

 

PRELEVEMENTS SOCIAUX

DE 15,5%

 

De 0 à 5 ans

 

0%

 

0,00%

6

6%

1,65%

7

12%

3,30%

8

18%

4,95%

9

24%

6,60%

10

30%

8,25%

11

36%

9,90%

12

42%

11,55%

13

48%

13,20%

14

54%

14,85%

15

60%

16,50%

16

66%

18,15%

17

72%

19,80%

18

78%

21,45%

19

84%

23,10%

20

90%

24,75%

21

96%

26,40%

22

100%

28,00%

23

 

37,00%

24

 

46,00%

25

 

55,00%

26

 

64,00%

27

 

73,00%

28

 

82,00%

29

 

91,00%

30

 

100,00%

 

 

Article rédigé le 18 octobre 2017

Haut de page