Comment calculer le prix au m2

Lorsque l’on prépare un projet immobilier, une question revient presque toujours très vite : comment calculer le prix au m2 ? Que l’on soit vendeur, acquéreur, investisseur ou simplement curieux de mieux comprendre le marché immobilier local, le prix au mètre carré constitue en effet un repère incontournable. Il permet de comparer des biens entre eux, d’avoir une première idée du niveau de prix d’une commune et de mieux mesurer si un appartement ou une maison est affiché à un tarif cohérent. Attention toutefois, derrière cette notion en apparence simple, les choses sont en réalité un peu plus nuancées. Calculer un prix au m2 pour un bien donné n’obéit pas exactement à la même logique que calculer un prix au m2 moyen ou un prix au m2 médian à l’échelle d’une ville. De la même façon, on n’analyse pas un marché local de la même manière selon qu’on observe uniquement les maisons, uniquement les appartements, ou les deux types de bien mélangés.

Dans cet article du blog de votre agence immobilière Laforêt à Douai, nous allons voir ensemble comment calculer le prix au m2 pour une maison ou un appartement, comment connaître le prix du m2 d'une ville pour l'un, pour l'autre et pour l’ensemble du marché immobilier d’une commune en mélangeant maisons et appartements. Nous verrons également pourquoi ce chiffre, aussi utile soit-il, ne doit jamais être interprété sans tenir compte de la réalité du bien concerné : son état, son emplacement exact, ses prestations, sa performance énergétique, son environnement immédiat et, bien entendu, les prix pratiqués autour de lui.

Qu’est-ce que le prix au m2 en immobilier ?

Avant de parler de calcul, il faut commencer par bien définir ce qu’est le prix au mètre carré. En immobilier, il s’agit tout simplement du rapport entre le prix d’un bien et sa surface habitable. Le résultat permet d’exprimer la valeur du bien en euros par mètre carré, afin de faciliter les comparaisons.

Calcul de base du prix au m2 d'un bien immobilier

Prenons un exemple très simple. Une maison est vendue 200 000 € et sa surface habitable est de 100 m². Le calcul du prix au m2 est le suivant :

200 000 ÷ 100 = 2 000 €/m²

Dans cet exemple, le prix au mètre carré est donc de 2 000 euros. Ce chiffre est intéressant à connaître parce qu’il permet de comparer rapidement plusieurs biens de surfaces différentes. En effet, il est souvent plus parlant de comparer deux biens à 2 000 €/m² et 2 400 €/m² que de comparer simplement leurs prix globaux si l’un fait 60 m² et l’autre 120 m². Mais il faut immédiatement ajouter une précision importante : le prix au m2 est un indicateur, pas une vérité absolue. Deux biens affichant le même prix au mètre carré peuvent avoir une valeur perçue très différente selon leur état, leur agencement, leur extérieur, leur quartier ou leur potentiel.

Comment calculer le prix au m2 d’une maison ou d'un appartement ?

Pour un logement précis, villa, maison, appartement, studio, loft... le calcul est donc relativement simple sur le principe comme nous venons de le voir ci-dessus :

Prix du bien ÷ surface habitable = prix au m2

Calcul du coût au mètre carré pour une maison

Si le calcul est simple, il peut révéler de nombreuses typologies de bien immobilier. Imaginons la maison avec le prix au mètre carré le plus élevé parmi les dernières ventes constatées à l'époque où nous publiions notre article consacré à l'immobilier à Raimbeaucourt. Le prix au mètre carré de cette dernière donnait un tarif au mètre carré de 3309€ / m².

Le calcul pouvait donc être, par exemple : 330 900 ÷ 100 = 3309 €/m²
Mais il pouvait aussi être, par exemple 248175 ÷ 75 = 3309 €/m²

On le voit bien avec ces deux exemples, le coût au mètre carré est une variable intéressante mais qui ne doit pas être considérée seule. Il est plus facile (moins coûteux) d'avoir une maison entièrement rénovée avec une domotique de dernière génération et tout ce que l'on peut imaginer quand cette dernière propose une superficie de 75 m² que quand elle propose une superficie de 100 m².

Calcul du coût au mètre carré pour un appartement

Si le calcul est simple, il peut mettre en lumière des réalités très différentes selon les biens. Prenons l’exemple comme évoqué dans notre article consacré au prix au m2 à Courchelettes avec un appartement vendu un tarif de 2912 € / m², constituant le plus haut coût de la fourchette sur la période, un niveau sensiblement supérieur au prix moyen de 2299 € / m² observé pour les appartements sur la commune.

Le calcul pouvait donc être, par exemple : 174 720 ÷ 60 = 2912 €/m²
Mais il pouvait aussi être, par exemple : 131 040 ÷ 45 = 2912 €/m²

Ces deux exemples montrent bien qu’un même prix au mètre carré peut correspondre à des appartements aux caractéristiques très différentes. Un appartement de 45 m² entièrement rénové, bien agencé, situé dans une copropriété recherchée ou bénéficiant de prestations récentes peut plus facilement atteindre un tarif élevé au mètre carré qu’un appartement plus grand de 60 m², pour lequel le budget global d’achat sera mécaniquement plus important.

Conséquence : on comprend donc aisément que le coût au mètre carré reste un indicateur utile pour comparer les ventes, mais qu’il ne doit jamais être analysé isolément.

Surface retenue pour pouvoir calculer un tarif au mètre carré

En pratique, quand on calcule le coût au mètre carré d'un bien immobilier, on se base sur la surface habitable. Cette dernière correspond à la superficie totale des pièces de vie (salon, salle à manger, chambre).  Un garage, une cave, un sous-sol, une véranda non chauffée ou des combles non aménagés sont exclus de ce calcul. On parle aussi de surface Carrez ou de superficie en Loi Carrez pour les biens immobiliers des lots en copropriété.

Pourquoi le prix au m2 d’un bien ne suffit jamais à lui seul ?

Une erreur fréquente consiste à penser qu’il suffit de multiplier la surface d’un logement par le prix au m2 moyen d’une commune pour connaître sa valeur. En réalité, cela ne fonctionne pas aussi simplement. Or, le prix au mètre carré d’un bien immobilier donné dépend de nombreux facteurs qui peuvent faire varier fortement la valeur finale.

Les prix au m2 des biens environnants

C’est évidemment l’un des premiers éléments à observer. Un logement se vend toujours dans un marché local précis. Pour estimer correctement la valeur d'un appartement ou une maison, il faut regarder les prix au mètre carré des biens :

• non pas uniquement situés dans la même ville, mais dans le même quartier,
• qui soient relativement comparables en surface et en prestations.

Par exemple, un bel appartement de 70 m² à Douai même ne se comparera pas à un autre appartement à vendre à Douai qui se situerait dans une autre résidence nettement moins bien située.

Le prix au m2 des biens environnants constitue donc une base, mais même cette dernière ne donne qu'un élément de la grille de lecture. Et nous parlons de bien environnants, mais le prix peut varier considérablement aussi même entre deux biens immobiliers d'une même résidence.

L’état général du bien, un facteur déterminant

Comme nous venons de l'évoquer, deux biens de même surface dans une même rue ou résidence peuvent avoir un écart de valeur très important selon leur état général. Parmi les points qui influencent fortement le prix au m2 d’un bien, on retrouve notamment :

• l’état de la toiture,
• l’électricité,
• le chauffage,
• l’isolation,
• les menuiseries,
• la salle de bains,
• la cuisine,
• les revêtements,
• la présence éventuelle d’humidité,
• l’entretien général.

Une maison à rénover ne se valorise pas comme une maison en excellent état. De la même manière, un appartement habitable immédiatement sans travaux ne se compare pas à un appartement nécessitant une rénovation complète.

La performance énergétique

Le DPE et, plus largement, la performance énergétique du logement, influencent aujourd’hui fortement le marché immobilier. Un bien énergivore est de nos jours synonyme de coût largement dévalué, tandis qu’un bien plus performant rassure davantage les acquéreurs et permet au vendeur d'être en très bonne posture au moment des négociations quand un diagnostic moins performant sera un argument facile à avancer pour négocier à la baisse côté acquéreur. Alors bien sûr, certains biens immobiliers se vendent encore alors qu'ils ont un mauvais diagnostic de performance énergétique, mais derrière le prix au m2 il y a en réalité souvent derrière une enveloppe conséquente à consacrer à l’amélioration énergétique qui est à intégrer dans le budget total de l'acquisition.

L’emplacement exact

On parle souvent du prix au m2 dans une ville, mais dans la réalité, la valeur d’un bien dépend parfois d'une résidence ou d'un quartier très précis. Une rue calme, une vue agréable, la proximité du centre-ville, la présence de stationnement, l’accès à des commerces ou à des écoles peuvent faire varier le prix. À l’inverse, un axe passant, un vis-à-vis important, des nuisances sonores ou un environnement moins recherché peuvent peser à la baisse.

Les prestations du bien

Autre élément qui vient fausser le calcul du prix au mètre carré dans un quartier donné, les prestations offertes par le bien immobilier. En effet, le marché ne valorise pas seulement une surface habitable. Il valorise aussi tout ce qui améliore l’usage du bien :

• un jardin,
• un garage,
• un stationnement privatif,
• une terrasse,
• un balcon,
• une cave,
• une dépendance,
• une belle luminosité,
• une bonne distribution des pièces,
• un ascenseur au sein de la résidence,
• une vue dégagée, etc.

Toutes ces caractéristiques influencent la façon de calculer et surtout d’interpréter le prix au m2 d’un bien.

Comment calculer le prix au m2 moyen dans une ville pour les maisons ?

Lorsque l’on cherche à connaître le niveau de marché d’une commune et comment calculer le prix au m2 moyen d'une maison, le principe est le suivant : on calcule d’abord le prix au mètre carré de chacune des dernières maisons vendues, puis on fait la moyenne de l’ensemble.

Imaginons que dans une ville donnée, on observe 4 ventes de maisons :

1. Maison A : 180 000 € pour 90 m² → 2 000 €/m²
2. Maison B : 220 000 € pour 110 m² → 2 000 €/m²
3. Maison C : 160 000 € pour 80 m² → 2 000 €/m²
4. Maison D : 195 000 € pour 100 m² → 1 950 €/m²

Pour calculer le prix au m2 moyen des maisons, on additionne les prix au m² de chaque maison, puis on divise par le nombre de maisons :

(2 000 + 2 000 + 2 000 + 1 950) ÷ 4 = 1 987,50 €/m²

Le prix au mètre carré moyen des maisons dans cette ville serait donc ici de 1 987,50 €/m².

Comment calculer le prix au m2 médian dans une ville pour les maisons ?

Le prix au m2 médian est très utile, car il évite qu’une ou deux ventes atypiques viennent fausser la perception du marché en particulier quand la fourchette entre le prix le plus bas et le prix le plus élevé n'est pas communiquée.

Définition de la médiane en mathématique

La médiane est la valeur qui se situe au milieu d’une série de chiffres classés dans l’ordre croissant. Prenons les coûts au m² de 5 maisons qui auraient été vendues dans une ville :

1. 1 450 €/m²
2. 1 600 €/m²
3. 1 750 €/m²
4. 1 900 €/m²
5. 2 600 €/m²

La valeur médiane est celle du milieu, donc 1 750 €/m².

Cela signifie que :

• 50 % des maisons ont un prix au m² inférieur ou égal à 1 750 €/m²,
• 50 % ont un prix au m² supérieur ou égal à 1 750 €/m².

Pourquoi la médiane est-elle souvent intéressante à connaître ?

La médiane est très intéressante à connaître parce qu’elle limite l’effet des extrêmes. Si une maison exceptionnelle se vend très cher, ou à l'inverse si une maison très dégradée se vend très peu cher, la moyenne peut être tirée à la hausse ou à la baisse, surtout quand le coût au m2 est calculé sur un nombre de biens immobiliers relativement faible. La médiane, elle, contribue donc à donner une vision plus stable du “cœur” du marché.

Cas avec un nombre pair

Si l’on a 6 valeurs au lieu de 5, la médiane se calcule en prenant les deux valeurs du milieu puis en faisant leur moyenne. Exemple :

1. 1 400 €/m²
2. 1 500 €/m²
3. 1 650 €/m²
4. 1 800 €/m²
5. 1 950 €/m²
6. 2 500 €/m²

Les deux valeurs centrales sont 1 650 €/m² et 1 800 €/m². La médiane est donc : (1 650 + 1 800) ÷ 2 = 1 725 €/m²

Comment calculer le prix au m2 moyen dans une ville pour les appartements ?

La logique est exactement la même que pour les maisons, sauf que l’on calcule uniquement sur les appartements. Si nous prenons le prix au m2 à Bugnicourt par exemple, il était de 1805€/m² au moment où nous avons publié notre article. Cela aurait pu correspondre par exemple à 4 dernières ventes enregistrées comme celles-ci :

1. Appartement A : 91 000 € pour 50 m² → 1 820 €/m²
2. Appartement B : 107 400 € pour 60 m² → 1 790 €/m²
3. Appartement C : 88 200 € pour 49 m² → 1 800 €/m²
4. Appartement D : 117 650 € pour 65 m² → 1 810 €/m²

Moyenne finale :
(1 820 + 1 790 + 1 800 + 1 810) / 4 = 1 805 €/m²

La logique est parfaitement identique que pour les maisons. C'est entendu. La particularité ici, c'est que l'indicateur seul peut souvent être biaisé plus "rapidement" parce que la surface habitable est généralement plus petite que pour les maisons sur l'ensemble des biens et donc que les prestations additionnelles sont donc encore plus susceptibles d'influencer le coût au mètre carré.

Par exemple, la valorisation à 10000€ d'une deuxième place de stationnement d'une maison de 120m2 habitables par rapport à une autre maison identique par ailleurs avec une seule place de stationnement impliquera un différentiel au niveau du calcul du coût moyen au mètre carré moindre que pour deux appartements équivalents de 45 m2 l'un avec un garage en plus valorisé à 15000€ alors que l'autre appartement n'en aurait pas. On comprend à la lumière de cet exemple que le prix au mètre carré moyen ne peut être pris en compte seul dans l'estimation d'un bien immobilier.

Comment calculer le prix au m2 médian dans une ville pour les appartements ?

Pas de surprise ici concernant le mode de calcul, de la même manière, on classe les prix au m² des appartements du plus petit au plus grand, puis on cherche la valeur centrale. Avec les chiffres ci-dessus, on obtient :

1. 2 000 €/m²
2. 2 250 €/m²
3. 2 307,69 €/m²
4. 2 400 €/m²

Comme il y a 4 valeurs, la médiane est la moyenne des deux valeurs du milieu : (2 250 + 2 307,69) ÷ 2 = 2 278,85 €/m²

Le prix au m2 médian des appartements serait donc ici d’environ 2 280 €/m². Bien que l'indicateur ne toujours parfaitement représentatif seul, on comprend l'impact moindre de la présence ou non d'un garage dans l'ordre d'idée que le coût au mètre carré peut apporter lors d'une estimation ou d'une évaluation d'un bien.

Comment calculer le prix au m2 moyen dans une ville en mélangeant maisons et appartements ?

Il arrive que l’on veuille connaître un indicateur global pour l’ensemble du marché immobilier d’une commune, sans distinguer maisons et appartements. Par exemple parce que l'on souhaite avant tout s'installer dans une ville mais que l'on n'ait pas spécifiquement de préférence entre le fait d'habiter dans une maison ou dans un appartement. Dans ce cas, même mode de calcul, on mélange tous les prix au m2 moyen que l'on divise par le nombre de biens. Imaginons 3 maisons et 3 appartements avec les prix au m² suivants :

• Maison 1 : 1 700 €/m²
• Maison 2 : 1 850 €/m²
• Maison 3 : 2 250 €/m²
• Appartement 1 : 1 950 €/m²
• Appartement 2 : 2 100 €/m²
• Appartement 3 : 2 400 €/m²

Le prix au m2 moyen global est : (1 700 + 1 850 + 2 250 + 1 950 + 2 100 + 2 400) ÷ 6 = 2 041,67 €/m²

Le prix au mètre carré moyen dans cette ville, maisons et appartements mélangés, serait donc d’environ 2 042 €/m².

Comment calculer le prix au m2 médian dans une ville en mélangeant maisons et appartements ?

Là encore, la logique est la même : on classe toutes les transactions en euros par mètre carré, sans distinguer leur typologie, puis on identifie la valeur centrale. Avec les 6 valeurs précédentes :

1. 1 700 €/m²
2. 1 850 €/m²
3. 1 950 €/m²
4. 2 100 €/m²
5. 2 250 €/m²
6. 2 400 €/m²

La médiane se calcule à partir des deux valeurs du milieu : (1 950 + 2 100) ÷ 2 = 2 025 €/m² et le prix au m2 médian global de la ville serait donc ici de 2 025 €/m².

Moyenne ou médiane : quelle donnée est la plus intéressante ?

La réponse dépend de ce que l’on cherche à comprendre. La moyenne est utile pour avoir une vision générale et synthétique. Elle est très parlante pour communiquer un niveau de marché sur un marché où le volume est important, en revanche, elle est très sensible aux valeurs extrêmes quand le nombre de ventes est limité. La médiane est souvent plus robuste mais elle est beaucoup moins communiquée. Cela étant dit, des fourchettes peuvent à l'occasion être communiquées à la place. Ces dernières sont intéressantes également.

Peut-on estimer un bien uniquement avec le prix au m2 d’une ville ?

Comme nous avons déjà commencé à le dire plus haut, la réponse à cette question est évidemment non, pas sérieusement. Le prix au mètre carré d’une ville - ou plus précisément d'une zone géographique donnée - est un bon point de départ, mais il ne remplace pas une estimation immobilière affinée comme celle que pourra vous proposer l'agent immobilier de votre agence Laforêt à Douai. Et c'est relativement facile à comprendre. Un même indicateur peut donner une tendance intéressante, notamment s'il s'appuie sur un nombre de biens immobiliers conséquent, mais il ne peut pas tenir compte, à lui seul, de la diversité des biens.

Il va sans dire que deux maisons de 100 m² dans le même quartier n'auront pas du tout la même estimation globale et donc pas du tout le même coût au mètre carré si l’une d'entre elle a été entièrement rénovée, avec un garage, un beau jardin et un excellent DPE et que l’autre demande une rénovation complète, que le jardin est beaucoup plus petit et que le diagnostic énergétique n'est pas bon.

Les principales erreurs à éviter avec le prix moyen au m2

Voici quelques-uns des principaux écueils à éviter pour les personnes qui viendraient à considérer le prix moyen au m2 seul.

L'impact des surfaces dissimulées

C’est probablement l’erreur la plus fréquente quand on s'appuie trop sur un prix moyen au m2. Deux appartements d'une cinquantaine de mètres carrés ou moins dans une même résidence et ayant le même niveau de rénovation et de diagnostic énergétique n'auront pas du tout le même prix au m2 après leur vente si l'un d'entre eux a pu être valorisé grâce à un grand balcon et un garage alors que l'autre n'a ni l'un ni l'autre puisque le grand balcon et le garage n'entrent pas en compte dans la surface habitable Carrez mais qu'ils apportent très clairement une plusvalue valorisable au moment de la vente. Et comme évoqué plus haut, plus la surface habitable est petite, plus les surfaces dissimulées qui impactent le prix de vente final fausseront la donnée du prix moyen au m2.

Comparer des biens incomparables

Comparer un appartement ancien dans une résidence vieillissante sans ascenseur avec une exposition Nord à un appartement rénové dans une résidence moderne équipée d'un ascenseur avec une exposition Sud n'a pas de sens, même s’ils ont la même surface. Ainsi, le prix au m2 doit toujours être lu à la lumière de l'état général du bien, du budget travaux éventuel et de toutes les prestations associées.

Se fier à un chiffre moyen sans contextualiser

Le prix moyen du m2 dans une ville ne suffit jamais à lui seul à estimer précisément un bien immobilier quel qu'il soit. Même au sein d'une même ville, même avec un état général comparable et des prestations équivalentes, une maison de famille à Douai se vendra pas au même prix que dans une autre ville.

Comment utiliser intelligemment le prix au m2 dans un projet immobilier ?

Pour un vendeur, le prix au m2 est une base de réflexion. Il permet de situer son bien dans un marché, mais il doit être ajusté selon la réalité du logement. Pour un acquéreur, c’est un outil de comparaison très utile. Il permet de repérer un bien possiblement surévalué, ou au contraire cohérent compte tenu de ses prestations. Pour un investisseur, il aide à comparer différents secteurs et à arbitrer entre plusieurs opportunités. Dans tous les cas, le bon réflexe est toujours le même : utiliser le prix au mètre carré comme un indicateur et le croiser avec une analyse plus qualitative pour prendre tous les aspects en considération.