Géorisques et vente immobilière : quelles obligations pour le vendeur en 2026 ?

 

Le 4 novembre 2026

Lors de la vente d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, le vendeur doit informer l’acquéreur de certains risques auxquels le bien peut être exposé.

Inondation, mouvements de terrain, retrait-gonflement des argiles, risques technologiques, pollution des sols ou encore antécédents de catastrophe naturelle : ces informations peuvent avoir une importance particulière dans une transaction immobilière.

Le portail public Géorisques permet d’obtenir de nombreuses informations à partir d’une adresse ou d’une parcelle. Mais, lorsqu’un bien entre dans le champ de l’obligation réglementaire, le document important pour la vente est l’état des risques.

Pour un immeuble bâti, cet état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT). Le DDT est annexé à la promesse ou au compromis de vente et, lorsqu’il n’y a pas de promesse préalable, à l’acte authentique.

Dans notre secteur de Lamorlaye, Gouvieux, Coye-la-Forêt, Boran-sur-Oise, Précy-sur-Oise et Saint-Leu-d’Esserent, la question mérite une attention particulière : plusieurs communes sont notamment concernées par le Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de l’Oise.

Qu’est-ce que l’état des risques ?

L’état des risques est un document réglementaire qui informe l’acquéreur de la situation du bien au regard de différents risques et zonages.

Selon l’emplacement de la propriété, il peut notamment faire apparaître l’existence de plans de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, certaines informations liées à la sismicité ou au radon, ainsi que d’autres obligations prévues par le Code de l’environnement.

Lorsque le bien se trouve dans le périmètre d’un plan de prévention des risques, l’état des risques doit notamment permettre de situer la propriété par rapport au zonage réglementaire et d’indiquer, le cas échéant, les prescriptions qui concernent le bien.

Il faut donc distinguer deux choses :

Géorisques, qui est le portail public permettant de rechercher de nombreuses informations ;

et l’état des risques, qui est le document utilisé dans le cadre de la transaction immobilière.

L’état des risques est-il annexé au compromis de vente ?

Oui, lorsqu’il est requis.

Pour la vente d’un immeuble bâti, l’état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique.

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que ce DDT est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. L’état des risques figure expressément parmi les documents composant ce dossier lorsqu’il est applicable au bien.

Dans le langage courant d’une transaction, cela signifie qu’il accompagne donc le compromis ou la promesse de vente.

Il est également annexé à l’acte authentique dans les conditions prévues par la réglementation.

À quel moment faut-il préparer l’état des risques ?

Il est préférable de le préparer très tôt dans le dossier.

Lorsque le bien est concerné et qu’une visite a lieu, le Code de l’environnement prévoit que l’état des risques soit remis au potentiel acquéreur lors de la première visite.

Il ne faut donc pas attendre la veille du compromis pour commencer à s’intéresser à Géorisques.

Cette anticipation permet également de vérifier suffisamment tôt si la propriété est concernée par un PPRI, un autre zonage réglementaire ou un ancien sinistre devant être déclaré.

Combien de temps l’état des risques est-il valable ?

L’état des risques remis à l’acquéreur doit avoir été établi depuis moins de six mois.

Mais cette durée ne signifie pas qu’un document reste nécessairement valable pendant six mois quelles que soient les évolutions réglementaires.

Il doit être actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de la promesse, du contrat concerné ou de l’acte authentique.

Cette règle est particulièrement importante dans notre secteur, car le PPRI de la vallée de l’Oise est actuellement en cours de révision.

Pourquoi la situation doit-elle être vérifiée à la parcelle ?

Parce qu’une commune peut être concernée par un risque sans que toutes ses propriétés soient placées dans la même situation.

Il serait par exemple incorrect d’affirmer :

« toutes les maisons de Lamorlaye sont en zone inondable »

simplement parce que Lamorlaye figure parmi les communes concernées par un PPRI.

Un plan de prévention comporte des cartes et des zonages. La situation peut donc être différente d’une parcelle à l’autre.

Pour une vente, il faut rechercher la situation du bien précis, et non s’arrêter au nom de la commune.

Le PPRI de la rivière Oise dans notre secteur

Le Plan de prévention des risques d’inondation de la rivière Oise, section Brenouille – Boran-sur-Oise, concerne plusieurs communes du secteur de Laforêt Immobilier Lamorlaye.

La Préfecture de l’Oise indique actuellement que le PPRI concerne notamment :

Lamorlaye, Gouvieux, Boran-sur-Oise, Précy-sur-Oise et Saint-Leu-d’Esserent.

Le PPRI a été approuvé le 14 décembre 2000, son règlement a fait l’objet d’une modification en 2014 et le plan est actuellement en cours de révision.

Situation des communes de notre secteur

Commune	PPRI Oise Brenouille – Boran
Lamorlaye	Oui
Gouvieux	Oui
Coye-la-Forêt	Non mentionnée dans ce PPRI précis
Boran-sur-Oise	Oui
Précy-sur-Oise	Oui
Saint-Leu-d’Esserent	Oui

Cette présentation ne signifie évidemment pas que toutes les propriétés des cinq communes concernées se trouvent dans une zone réglementaire identique.

La carte correspondant à la parcelle doit être consultée.

Pourquoi faut-il être particulièrement attentif au PPRI en 2026 ?

Parce que les informations relatives à la vallée de l’Oise évoluent.

En 2026, les services de l’État ont publié un nouveau porter à connaissance des aléas d’inondation des bassins versants de l’Oise et de l’Aisne.

Il résulte notamment de nouvelles études et modélisations hydrauliques concernant les crues centennales, réalisées dans le cadre de la révision des PPRI des vallées de l’Oise et de l’Aisne.

La Préfecture précise également que ces nouveaux aléas doivent notamment être pris en compte dans l’instruction des actes d’urbanisme.

Pour un propriétaire qui envisage de vendre une maison en 2026, cela renforce l’intérêt de travailler avec des informations actualisées, et non avec un ancien état des risques retrouvé dans le dossier de l’achat précédent.

Un bien situé dans une commune concernée par le PPRI peut-il être vendu ?

Oui.

L’existence d’un risque ou d’un zonage ne signifie pas que la propriété est invendable.

L’objectif de l’état des risques est avant tout d’assurer une information correcte de l’acquéreur.

En revanche, le zonage peut avoir une incidence sur certains projets futurs : extension, nouvelle construction, modification importante du bien ou aménagement du terrain.

Lorsqu’un acquéreur envisage des travaux, il est donc prudent de consulter également le règlement du PPRI et les règles d’urbanisme applicables à la parcelle.

Géorisques permet-il de savoir si une maison a déjà été inondée ?

Pas nécessairement.

Il faut distinguer :

l’exposition d’un secteur à un risque,
et l’historique réel d’une maison précise.

Une carte peut indiquer qu’une parcelle se situe dans une zone réglementée sans prouver qu’un bâtiment a effectivement déjà subi un sinistre.

À l’inverse, l’historique d’un bien peut contenir des informations qui ne peuvent pas être déduites uniquement d’une carte.

C’est pourquoi le vendeur doit aussi vérifier les sinistres indemnisés dont il a connaissance.

Le vendeur doit-il déclarer les anciens sinistres ?

Oui dans les situations prévues par le Code de l’environnement.

Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre du régime concerné de catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur doit informer l’acquéreur des sinistres survenus pendant la période où il était propriétaire, ainsi que de ceux dont il avait été lui-même informé lors de son acquisition.

Il faut donc distinguer :

une commune reconnue en état de catastrophe naturelle

et

une maison ayant effectivement subi un sinistre indemnisé.

Ce n’est pas la même chose.

Exemple à Lamorlaye : la sécheresse de 2022

Lamorlaye a par exemple fait l’objet d’une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, pour la période du 1er avril au 30 septembre 2022.

Cela ne signifie pas que toutes les maisons de Lamorlaye ont subi des dommages.

En revanche, lorsqu’une propriété a effectivement connu un sinistre indemnisé entrant dans le champ de l’obligation d’information, le vendeur doit le déclarer dans les conditions prévues par les textes.

Pour une maison ayant fait l’objet de fissures, d’une expertise d’assurance ou de travaux de reprise, il est conseillé de conserver l’ensemble des documents disponibles :

rapports d’expertise,
courriers d’assurance,
factures,
devis,
photographies,
et justificatifs de travaux.

Retrait-gonflement des argiles : ce qui a changé en 2026

Le phénomène de retrait-gonflement des argiles est lié aux variations de teneur en eau de certains sols.

En période de sécheresse, le sol peut se rétracter ; lors de sa réhumidification, il peut gonfler. Ces mouvements peuvent, dans certaines situations, provoquer des désordres sur les constructions.

En janvier 2026, une nouvelle carte nationale d’exposition a été adoptée afin d’actualiser la cartographie précédente et notamment de mieux prendre en compte la sinistralité observée.

Le nouveau zonage est applicable depuis le 1er juillet 2026 aux opérations concernées, notamment certaines promesses ou ventes de terrains non bâtis constructibles et certains contrats de construction de maisons individuelles.

Une étude de sol est-elle obligatoire pour vendre une maison existante ?

Pas automatiquement.

Il faut éviter de confondre la vente d’une maison déjà construite avec la vente de certains terrains constructibles.

Le simple fait qu’une maison existante se situe dans une zone d’exposition au retrait-gonflement des argiles ne signifie pas que son propriétaire doit automatiquement commander une nouvelle étude géotechnique uniquement pour pouvoir la vendre.

Les obligations d’étude géotechnique concernent notamment certaines ventes de terrains non bâtis constructibles destinés à la construction de maisons individuelles dans les zones réglementaires concernées.

Pour une maison existante présentant des fissures ou ayant connu un sinistre, l’analyse sera différente et pourra nécessiter des documents techniques ou expertises propres au bien.

Sécheresse : une obligation complémentaire depuis 2025

Depuis 2025, une règle supplémentaire concerne certains sinistres liés au retrait-gonflement des argiles.

Lorsque le vendeur dispose du rapport d’expertise que lui a communiqué son assureur à la suite d’un sinistre concerné, il doit, dans les conditions prévues par le Code de l’environnement, joindre à l’état des risques la liste de certains travaux permettant l’arrêt des désordres qui n’ont pas encore été réalisés, lorsqu’ils ont été indemnisés ou ouvrent droit à indemnisation.

Cette règle est particulièrement importante pour les propriétés ayant déjà fait l’objet d’un dossier d’assurance sécheresse.

Une fissure signifie-t-elle automatiquement que la maison est touchée par le phénomène des argiles ?

Non.

Une fissure peut avoir différentes origines.

Elle peut être liée au sol, mais aussi à un tassement, à une modification du bâtiment, à un défaut structurel ou à d’autres phénomènes.

La carte Géorisques permet d’identifier une exposition, mais elle ne constitue pas une expertise structurelle de la maison.

Il serait donc imprudent de conclure à l’origine d’une fissure à partir de la seule carte des argiles.

Faut-il déclarer tous les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune ?

L’état des risques peut reprendre la liste des arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle concernant la commune.

Mais pour l’obligation relative à l’historique du bien, le texte vise les arrêtés ayant affecté le bien concerné et donné lieu au versement d’une indemnité.

Cette différence évite justement de laisser penser que chaque maison d’une commune a subi chaque catastrophe naturelle reconnue sur son territoire.

Que se passe-t-il si la situation évolue entre le compromis et l’acte authentique ?

Le dossier doit être mis à jour.

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que, si après la promesse la parcelle entre dans l’une des zones réglementaires concernées ou si les documents à prendre en compte ont été actualisés, le DDT doit être complété lors de la signature de l’acte authentique par un nouvel état des risques ou une mise à jour de celui existant.

C’est une raison supplémentaire de ne pas considérer l’état des risques comme un document que l’on établit une fois pour toutes plusieurs mois avant la vente.

Que risque le vendeur en cas d’information incorrecte ou absente ?

L’état des risques n’est pas un document purement informatif sans conséquence juridique.

Le Code de l’environnement prévoit qu’en cas de manquement à certaines obligations d’information, l’acquéreur peut notamment poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Par ailleurs, lorsqu’un état des risques requis n’a pas été communiqué au plus tard au moment de la promesse, les règles relatives au point de départ du délai de rétractation de l’acquéreur peuvent également être affectées.

L’objectif est donc de préparer un dossier exact et actualisé dès le début de la vente.

Géorisques remplace-t-il les diagnostics immobiliers ?

Non.

L’état des risques ne remplace ni :

le DPE,
les diagnostics gaz ou électricité,
l’amiante,
le plomb,
l’assainissement,
ni l’audit énergétique lorsqu’il est obligatoire.

Il constitue l’un des documents susceptibles de composer le dossier de diagnostic technique.

→ À lire : Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison en 2026 ?

→ À lire : Audit énergétique obligatoire pour vendre une maison en 2026 : qui est concerné ?

→ À lire : Vendre une maison avec un assainissement non collectif : quelles obligations ?

Notre conseil avant de vendre dans le secteur de Lamorlaye

Pour une propriété située à Lamorlaye, Gouvieux, Coye-la-Forêt, Boran-sur-Oise, Précy-sur-Oise ou Saint-Leu-d’Esserent, nous recommandons de vérifier la situation Géorisques à l’adresse exacte et à la parcelle.

Dans les communes concernées par le PPRI de la vallée de l’Oise, il est particulièrement utile de vérifier le zonage avant la commercialisation.

Pour une maison ayant connu un sinistre, il est également préférable de rassembler suffisamment tôt les documents d’assurance et les justificatifs de travaux.

L’objectif n’est pas de dramatiser l’existence d’un risque, mais de remettre à l’acquéreur une information claire, documentée et correspondant réellement au bien vendu.

L’équipe Laforêt Immobilier Lamorlaye accompagne les vendeurs dans la préparation de leur dossier immobilier et dans l’identification des documents nécessaires à la transaction.

 

Sources principales

Cet article a été vérifié à partir :

du Code de l’environnement – articles L.125-5 et R.125-24 à R.125-25,
du Code de la construction et de l’habitation – article L.271-4,
du portail officiel Géorisques,
et des informations publiées en 2026 par la Préfecture de l’Oise concernant le PPRI de la vallée de l’Oise et le nouveau porter à connaissance des aléas d’inondation.

Les informations liées aux risques et aux zonages pouvant évoluer, elles doivent être vérifiées à la date effective de la transaction.