Vous souhaitez vendre votre maison et votre agence vous propose de diffuser immédiatement l’annonce avec la mention « DPE en cours » ?

Soyez vigilant.

Pour la grande majorité des logements soumis au Diagnostic de Performance Énergétique, le DPE n’est pas un document que l’on peut simplement remettre quelques semaines plus tard au notaire.

Les informations issues du DPE doivent apparaître dès la publicité immobilière, notamment lorsque l’annonce est publiée sur Internet.

Cela concerne donc les annonces diffusées sur le site d’une agence comme sur les grands portails immobiliers tels que SeLoger, Leboncoin, Bien’ici ou d’autres plateformes de diffusion immobilière.

L’obligation ne dépend pas du portail utilisé : elle résulte du Code de la construction et de l’habitation.

Chez Laforêt Immobilier Lamorlaye, nous considérons que la conformité d’une annonce fait partie intégrante du travail de l’agent immobilier.

Mettre un bien en vente rapidement est important.

Le mettre en vente correctement l’est encore davantage.

DPE : que doit obligatoirement afficher une annonce immobilière ?

Pour une annonce concernant un logement soumis au DPE, plusieurs informations énergétiques doivent apparaître.

L’annonce doit notamment mentionner :

• la classe énergétique, de A à G ;
• la classe climatique, de A à G ;
• le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard ;
• l’année de référence des prix de l’énergie utilisée pour cette estimation ;
• et, lorsque le logement est classé F ou G, la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».

Autrement dit, pour un logement normalement soumis au DPE, écrire simplement :

« DPE en cours »

ne fournit pas les informations que la réglementation impose à l’annonce.

Peut-on publier sur un portail immobilier sans DPE ?

Il faut distinguer deux choses :

ce qu’un site Internet permet techniquement de saisir et ce que la réglementation autorise juridiquement.

Un portail immobilier peut être SeLoger, Leboncoin, Bien’ici ou tout autre site de diffusion d’annonces immobilières.

Mais le support de publication ne change pas les obligations du vendeur et du professionnel.

Pour un logement soumis au DPE, les informations énergétiques obligatoires doivent figurer dans l’annonce, qu’elle soit publiée :

• sur le site Internet de l’agence ;
• sur SeLoger ;
• sur Leboncoin ;
• sur Bien’ici ;
• sur un autre portail immobilier ;
• ou plus généralement par voie électronique.

L’obligation vient de la loi, pas du portail immobilier.

Le fait qu’un logiciel ou une plateforme permette techniquement d’enregistrer une annonce ne signifie donc pas nécessairement que cette annonce est juridiquement conforme.

Une mention « DPE en cours » suffit-elle ?

Pour un bien soumis au DPE, non : cette mention ne remplace pas les informations réglementaires devant figurer dans l’annonce.

La DGCCRF a d’ailleurs déjà relevé la pratique consistant à publier de manière récurrente des annonces avec des mentions telles que « DPE en cours » ou « DPE vierge ».

L’objectif de la réglementation est notamment de permettre à l’acquéreur de connaître la performance énergétique du logement suffisamment tôt dans son projet.

C’est logique.

Lorsqu’il compare plusieurs maisons, un acquéreur regarde aujourd’hui :

le prix, la surface, le terrain, l’emplacement, l’état général… mais également la performance énergétique.

Quelles sanctions en cas d’annonce non conforme ?

Il ne s’agit pas seulement d’une recommandation.

Le non-respect des obligations relatives à l’affichage de la performance énergétique peut entraîner une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, selon les situations prévues par la réglementation.

Une agence immobilière exerçant sous forme de société doit donc prendre ces obligations particulièrement au sérieux.

Au-delà de la sanction financière, c’est aussi une question de professionnalisme et de protection du vendeur.

Un propriétaire confie son patrimoine à une agence précisément pour que celle-ci connaisse et respecte les règles entourant sa commercialisation.

Attention : tous les diagnostics ne sont pas obligatoires avant la publication de l’annonce

C’est une distinction essentielle.

On entend parfois :

« Il faut obligatoirement avoir tous les diagnostics avant de mettre la maison sur Internet. »

Ce n’est pas exactement la règle.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) peut comprendre, selon le bien :

• DPE ;
• plomb ;
• amiante ;
• termites ;
• gaz ;
• électricité ;
• état des risques ;
• assainissement non collectif ;
• différents autres documents selon la situation du logement.

Tous ces documents ne sont pas nécessairement soumis aux mêmes échéances.

Le DPE possède cependant une particularité majeure : certaines informations qu’il contient doivent apparaître dès l’annonce immobilière.

C’est pourquoi il doit être anticipé avant la commercialisation lorsqu’il est obligatoire.

Quels diagnostics peuvent être nécessaires pour vendre une maison ?

Le contenu exact du dossier dépend de la maison.

Le DPE

Il concerne la très grande majorité des logements, sous réserve des exemptions prévues par les textes.

Il doit être établi par un diagnostiqueur certifié.

Le diagnostic électricité

Il peut être obligatoire lorsque l’installation intérieure d’électricité possède l’ancienneté prévue par la réglementation.

Le diagnostic gaz

Des obligations similaires existent pour certaines installations intérieures de gaz.

Le constat de risque d’exposition au plomb

Il concerne notamment certains logements construits avant le 1er janvier 1949.

L’amiante

L’état relatif à l’amiante dépend notamment de la date de délivrance du permis de construire.

Les termites

L’obligation dépend en particulier de la localisation du bien dans une zone déclarée concernée.

L’état des risques

Il informe l’acquéreur des risques auxquels le bien est exposé compte tenu de sa localisation.

L’assainissement

Des contrôles spécifiques peuvent s’appliquer lorsque la maison est équipée d’un système d’assainissement non collectif.

La liste exacte doit donc être établie bien par bien.

Pourquoi anticiper les diagnostics ?

Même lorsque certains diagnostics peuvent juridiquement intervenir plus tard dans le processus, attendre le dernier moment est rarement une bonne stratégie.

Un diagnostic peut révéler :

• une anomalie électrique ;
• un problème sur l’installation de gaz ;
• la présence de certains matériaux ;
• une particularité liée à l’assainissement ;
• un mauvais classement énergétique ;
• des informations liées aux risques.

Il est généralement préférable que le vendeur et son agent immobilier connaissent ces éléments avant d’entrer dans une négociation avancée avec un acquéreur.

Cela permet d’être transparent, de répondre aux questions et d’éviter certaines mauvaises surprises au moment du compromis.

Attention également à la validité du DPE

Posséder un ancien rapport ne signifie pas nécessairement qu’il peut encore être utilisé pour une nouvelle vente.

Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont en principe valables dix ans.

En revanche, les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 pour une nouvelle transaction.

Il faut donc vérifier :

la date du DPE, sa validité et son identification auprès de l’ADEME.

Maison classée E, F ou G : attention à l’audit énergétique

Le résultat du DPE peut également déclencher une autre obligation.

En 2026, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation en monopropriété classé E, F ou G, lorsque les conditions réglementaires sont réunies, nécessite un audit énergétique réglementaire.

Cet audit va plus loin que le DPE.

Il présente notamment des scénarios de travaux permettant d’améliorer les performances énergétiques du logement.

Pour les biens concernés, l’audit doit notamment pouvoir être remis au potentiel acquéreur dès la première visite.

Il faut donc là encore anticiper.

Pourquoi le DPE doit être réalisé avant la commercialisation

Le DPE n’est pas simplement un document destiné au notaire.

Il intervient directement dans la commercialisation.

Pour rédiger une annonce conforme

Les étiquettes énergétiques, les dépenses estimées et les éventuelles mentions réglementaires peuvent être intégrées correctement dès la publication.

Pour informer l’acquéreur

L’acheteur connaît la performance énergétique avant de décider s’il souhaite visiter.

Pour positionner correctement le bien

Le DPE fait aujourd’hui partie des critères regardés par les acquéreurs et peut entrer dans leur réflexion sur les travaux et le prix.

Pour anticiper l’audit énergétique

Lorsqu’il est nécessaire, le classement permet d’identifier immédiatement cette obligation supplémentaire.

Pour protéger le vendeur

Le propriétaire évite de débuter sa commercialisation avec une annonce incomplète ou non conforme.

« Mais je veux que ma maison soit publiée immédiatement »

Nous comprenons parfaitement cette demande.

Lorsqu’un propriétaire prend la décision de vendre, il souhaite naturellement avancer rapidement.

Mais publier quelques jours plus tôt une annonce qui n’est pas prête ou qui ne comporte pas les informations obligatoires n’est pas forcément lui rendre service.

Notre rôle est aussi de dire :

« Préparons correctement votre dossier avant de présenter votre maison au marché. »

Une commercialisation sérieuse commence par :

• une estimation argumentée ;
• un mandat conforme ;
• la collecte des informations nécessaires ;
• le DPE lorsqu’il est obligatoire ;
• la préparation des diagnostics nécessaires ;
• de bonnes photographies ;
• une annonce juridiquement conforme.

Ensuite vient la diffusion sur les différents portails.

Le respect des obligations fait partie du métier d’agent immobilier

Confier une maison à une agence ne consiste pas simplement à lui demander de prendre des photos et de diffuser le bien sur plusieurs sites.

Le professionnel est également là pour sécuriser la commercialisation.

Chez Laforêt Immobilier Lamorlaye, notre équipe de 8 professionnels travaille selon une méthode commune et bénéficie de l’appui du réseau Laforêt.

Nous considérons que le respect de la réglementation fait partie intégrante du service rendu au vendeur.

Cela signifie notamment ne pas considérer le DPE comme :

« un document que l’on réglera plus tard ».

Lorsqu’il est obligatoire, nous voulons disposer des informations nécessaires pour présenter le bien correctement dès sa mise sur le marché.

Un mauvais DPE n’empêche pas nécessairement de vendre

Certains propriétaires peuvent être tentés de retarder le diagnostic parce qu’ils redoutent un mauvais classement.

C’est compréhensible, mais ce n’est pas une bonne stratégie.

Un classement énergétique moins favorable n’empêche pas automatiquement la vente d’une maison.

Il doit simplement être intégré dans l’analyse globale du bien :

• emplacement ;
• terrain ;
• état général ;
• travaux éventuels ;
• architecture ;
• prestations ;
• prix.

La bonne approche consiste donc à connaître l’information et à la prendre en compte.

Pas à la repousser.

Vous envisagez de vendre votre maison à Lamorlaye ?

Avant toute publication sur SeLoger, Leboncoin, Bien’ici ou les autres portails immobiliers, notre équipe vous aide à faire le point sur les informations et documents nécessaires à une commercialisation conforme.

Chez Laforêt Immobilier Lamorlaye, l’estimation est gratuite dans le cadre d’un projet de vente et s’accompagne d’un rapport détaillé d’environ 20 pages.

Nous pouvons également vous expliquer les diagnostics à prévoir selon les caractéristiques de votre maison.

Laforêt Immobilier Lamorlaye
15 rue du Puits Bray
60260 Lamorlaye

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