Quels sont les critères pris en compte pour l'évaluation d'un bien immobilier ?

Le rôle de l'emplacement dans la valeur immobilière

L'emplacement est l'un des critères les plus déterminants dans l'évaluation d'un bien immobilier. Sa situation géographique spécifique influence directement sa valeur. Comprendre son impact requiert une attention particulière à plusieurs facteurs clés :

• Voisinage : l'entourage du bien, s'il est situé dans un quartier résidentiel, à proximité d'écoles, de commerces ou d'espaces verts, peut augmenter sa valeur.

• Accessibilité : la proximité des transports en commun, des axes routiers principaux et des services de proximité peuvent aussi jouer un rôle important.

• Secteur géographique : la demande et les prix varient considérablement en fonction de la région, de la ville ou du quartier où se trouve le bien.

Ces éléments sont cruciaux dans l'estimation car ils sont intimement liés à la demande des futurs acquéreurs. Un bien situé dans un emplacement privilégié aura généralement une valeur plus élevée.

L’état général du bien

L'état général du bien est un critère essentiel dans l'estimation de sa valeur. Les facteurs tels que l'usure, l'entretien et les rénovations récentes sont pris en compte. Un bien immobilier bien entretenu et rénové peut voir augmenter sa valeur sur le marché. A l'inverse, un bien nécessitant des travaux importants, comme la réfection de la toiture ou l'étanchéité d'une terrasse, entraîne bien souvent une baisse de prix. Cette décote reflète les coûts et les efforts que les futurs propriétaires devront investir pour remettre la propriété en bon état. Un bien en mauvais état, avec des problèmes structurels ou des défauts majeurs peut dissuader les acheteurs potentiels, car ils anticiperont des dépenses supplémentaires après l'achat. À l'inverse, un bien en excellent état, ne nécessitant aucune réfection immédiate, est généralement plus attrayant et peut se vendre à un prix plus élevé.

Imaginons un bien immobilier nécessitant un ravalement de façade, avec un coût variant entre 30 et 100 euros par mètre carré, selon l'état de la façade et la localisation du bien. Supposons que la façade a une surface totale de 200 m². Pour calculer le coût potentiel de ce ravalement, on doit considérer la fourchette de prix :

• Au tarif minimum de 30 euros par m², le coût serait de 30 euros x 200 m² = 6 000 euros.

• Au tarif maximum de 100 euros par m², le coût serait de 100 euros x 200 m² = 20 000 euros.

Ainsi, le coût du ravalement de façade pour ce bien se situerait entre 6 000 et 20 000 euros, un montant qui devrait être pris en compte dans l'estimation de la valeur du bien immobilier.

Les caractéristiques propres au bien à évaluer

Les caractéristiques propres au bien sont un autre élément déterminant dans l'évaluation de sa valeur. Parmi elles, on compte :

• Le type de bien : maison, appartement, studio, etc. Cela a un impact sur le prix au m², qui varie en fonction du type de bien.

• La superficie : elle est déterminante pour estimer le prix. Ainsi, la surface habitable et la surface du terrain sont essentielles à connaître.

• L'année de construction : un bien récent a généralement plus de valeur qu'un bien ancien, à condition que l'état de ce dernier ne nécessite pas de travaux importants.

• Les prestations supplémentaires : présence d'un balcon, d'une terrasse, d'un jardin, d'une place de parking ou d'un garage, etc.

• L'orientation du bien : une bonne orientation (sud ou sud-ouest) favorise l'ensoleillement et peut valoriser le bien.

• Le nombre de pièces et leur distribution : un bien avec plusieurs pièces bien agencées sera plus valorisé.

• La performance énergétique du bien : un meilleur score au niveau de la performance énergétique du logement (DPE et GES) accroît la valeur du bien.

L'évolution du marché immobilier

L'évolution du marché immobilier a une incidence significative sur l'estimation d'un bien. En 2023, le marché immobilier a connu des changements notables. D'une part, les volumes de ventes ont subi un ajustement important, indiquant une tendance à la baisse qui pourrait se poursuivre en 2024. D'autre part, les prix des logements anciens ont enregistré une baisse annuelle à la fin de l'été 2023.

L'estimation d'un bien immobilier est donc étroitement liée à l'évolution du marché immobilier, influencée significativement par les taux d'intérêt. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, emprunter de l'argent devient plus coûteux pour les acquéreurs. Cette hausse des coûts d'emprunt freine la demande, car les acheteurs sont moins finançables par les banques. En conséquence, une augmentation des taux d'intérêt peut conduire à une baisse de la valeur estimée des propriétés et donc in fine de la durée de validité, pour permettre d'ajuster le bien au prix du marché immobilier et de trouver preneur.

La performance énergétique

La performance énergétique est un critère de plus en plus déterminant dans l'évaluation d'un bien immobilier. Elle est mesurée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), un indice qui évalue la consommation énergétique des bâtiments et les émissions de CO2 associées.

Depuis la réforme de 2021, le DPE est devenu plus précis et complet, offrant une meilleure sensibilisation sur la consommation énergétique d'un logement. Il classe les biens immobiliers avec des lettres allant de A (performance énergétique accrue) à G (bien très énergivore).

Un mauvais DPE peut influencer significativement le prix de vente. En effet, les logements dits énergivores (étiquette énergie D ou E) ont tendance à subir une dépréciation, allant jusqu'à -19% pour les maisons classées F ou G (passoire thermique).

Inversement, un bon bilan énergétique peut permettre d'en augmenter le prix. Les logements classés A consomment moins de 50 kWh/m² par an et émettent moins de 5 kg de CO2 par an, ce qui est un point fort pour les futurs acquéreurs, conscients de l'impact écologique et des économies d'énergie à réaliser.

Les critères d'évaluation en copropriété

L'évaluation d'un bien en copropriété nécessite de prendre en compte des critères spécifiques à ce type de bien. Le règlement de copropriété, qui définit les droits et obligations des copropriétaires, est également à considérer.

Les données financières de la copropriété, comme l'état des impayés de charges ou les procédures en cours, peuvent affecter la valeur du bien.

Il faut aussi prendre en compte la qualité architecturale de l'immeuble, l'exposition du bien et les éventuels travaux à prévoir dans la copropriété. Enfin, la présence d'un carnet d'entretien de l'immeuble, qui retrace les travaux réalisés, peut être un plus.