Mitoyenneté : qui est responsable de quoi ?

02.05.13

Mitoyenneté : nos conseils pour bien vivre avec votre voisin

Il n’est pas toujours évident de savoir à qui appartiennent certains éléments à cheval entre deux propriétés et qui doit les entretenir ! Des arbres aux murs, faites le point sur les obligations de chacun dans notre article.

Plantations et voisinage : ce qui est à toi est à moi ?

Les branches du tilleul du voisin débordent dans votre jardin et vous cachent le soleil ?

La distance qu’un propriétaire doit respecter pour avoir des plantations près du terrain de son voisin est déterminée par les règlements administratifs locaux ou, à défaut, par les usages constants et reconnus (leur codification est confiée aux chambres d’agriculture).  En l’absence de règlements administratifs et d’usages, sachez que si l’arbre mesure plus de 2 mètres, il doit être à 2 mètres de la séparation au minimum. Moins de 2 mètres ? Il doit être planté à 50 cm minimum de la clôture. Même si des branches dépassent chez vous, vous n’avez pas le droit de couper les branches d’arbres de votre voisin. Il est dans l’obligation de les tailler et entretenir son jardin. S’il ne le fait pas, vous pouvez porter le cas devant le tribunal d’instance. En revanche, vous pouvez couper les racines, ronces ou brindilles sur votre terrain, jusqu’à la limite de la ligne séparative.

Les pommes d’à côté vous tentent ? Même si les branches dépassent chez vous, vous ne pouvez pas les cueillir ! Mais tout fruit (ou fleur) tombé dans votre jardin vous appartient.

Si vous ne savez pas où s’arrête votre terrain, il peut être nécessaire de faire réaliser un bornage.

 

Bornage de terrain : chacun chez soi

Ne pensez pas vous reporter au cadastre pour connaître les limites de votre propriété : il ne peut faire foi, n’ayant pas pour objectif de déterminer précisément les limites d’un terrain. Pour les connaître, il faut donc procéder au bornage de terrain. Si vous et votre voisin êtes d’accord, vous pouvez choisir conjointement un géomètre expert pour l’effectuer et signer le procès-verbal. Attention, une fois cela fait, vous n’avez plus de recours par voie judiciaire possible !

Si vous êtes en conflit avec votre voisin, vous pouvez porter l’affaire devant le tribunal d’instance de la ville où est situé le terrain. Il nomme un géomètre expert pour fixer les limites du terrain. Le jugement rendu par le tribunal est ensuite transmis aux deux parties.

Le document fixant les limites du terrain doit être déposé chez le notaire et publié au Service de publicité foncière (ou au Livre foncier pour les terrains situés dans le Haut-Rhin, le Bas-Rhin et la Moselle). Les frais sont répartis entre les deux parties.

 

Servitude de passage : en terminer avec un terrain inaccessible

Le propriétaire d’un terrain enclavé, appelé fonds dominant, peut demander une servitude de passage sur le terrain de son voisin, le fonds servant, afin de desservir son propre bien aussi bien en ce qui concerne le sol que le sous-sol (pour le passage de canalisations par exemple). Si l’accord est fait à l’amiable, il doit verser une indemnisation dont le montant est fixé par les deux parties au fonds servant.

Si aucun accord n’a été convenu, le tribunal de grande instance peut être saisi. Le jugement décide de :

  • l’emplacement du droit de passage ;
  • son mode d’exercice (à pied, en voiture…) ;
  • le montant de l’indemnité, proportionnellement à la gêne occasionnée. Le propriétaire du fonds servant doit apporter la preuve de cette gêne.

La servitude de passage est fixée pour 30 ans d’usage continu. Elle peut ensuite être remise en cause devant le tribunal de grande instance par le propriétaire du fonds servant si le passage n’est plus utilisé. Il doit là encore en apporter la preuve.

 

Mur mitoyen : lorsque la séparation prête à confusion

Savoir si un mur est mitoyen ou non permet de déterminer qui, de vous ou de votre voisin, est responsable de son entretien. Si aucun certificat d’acquisition ne précise son côté privatif, ce dernier peut être prouvé si l’un des voisins se comporte comme si le mur lui appartenait  («  de manière continue, publique et non équivoque ») pendant au minimum 10 ans. En cas de doute, sachez qu’il est présumé mitoyen s’il sert de séparation entre un bâtiment, ou entre une cour et un jardin, ou encore entre enclos dans les champs.

Si le mur est mitoyen, les travaux sont à la charge des deux propriétaires et réalisés d’un commun accord (sauf en cas d’urgence comme un risque d’écroulement). S’il n’y a pas d’accord, celui qui a effectué les travaux ne peut pas exiger de remboursement des frais.

 

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