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Bail d’habitation quelle est la durée du préavis du locataire ?

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Le bail d’habitation peut revêtir différentes formes selon que l’on loue un bien qui constitue la résidence principale du locataire ou une résidence secondaire, que le bien soit loué vide ou meublé. Qui dit diverses formes de contrats de bail, dit diverses règles de préavis applicables au locataire.

 

Je loue un bien qui constitue ma résidence principale

 

Louer un bien qui constitue sa résidence principale signifie que le contrat de bail est régi par les règles du bail d’habitation édictées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le locataire peut donner congé à tout moment.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou signifié par acte d'huissier ou bien remis en main propre contre récépissé / émargement.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, ou de la signification de l'acte d'huissier ou encore, de la remise en main propre.

Il faut alors distinguer selon qu’il s’agit d’un bail non meublé ou meublé qui est signé entre le bailleur et le locataire.

 

Pour le contrat de bail d’habitation non meublée

 

Le délai de préavis du congé qui émane du locataire est de trois mois.

 

Toutefois, le délai de préavis du locataire est réduit à un mois dans les cas suivants :

  • obtention d'un premier emploi
  • mutation
  • perte d'emploi
  • nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
  • pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
  • pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé
  • sur les territoires situés en zone tendue et en zone très tendue (Paris, certaines villes de région parisienne contenues dans l’annexe A bis de l’arrêté du 1er août 2014, et les grandes agglomérations listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013)
  • pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation (HLM, logement appartenant à certains bailleurs du secteur locatif, tendant à favoriser l'investissement locatif)

Le locataire qui souhaite bénéficier des délais réduits de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

 

Pour le contrat de bail d’habitation meublée

 

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un préavis d'un mois. Cette règle s’applique également lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois, pour les locataires étudiants.

 

Je loue un bien qui ne constitue pas ma résidence principale

 

Dans ce cas, le contrat de bail est régi par le code civil. Il est appelé bail civil, bail du secteur libre, ou bail de droit commun. La distinction des règles de congés du locataire se fait non pas selon que le bien est vide ou meublé mais selon que le contrat est écrit ou non.

 

Si le contrat de bail civil est écrit

 

Le principe est que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

Bien entendu, ce principe prévaut lorsque le bail stipule une durée déterminée du contrat sans possibilité de congé pour mettre fin audit bail ou qu’il prévoit que le bail prend fin à la survenance d’un évènement certain, tel que le décès de l’une des parties par exemple.

Le bail civil étant par définition un contrat qui exprime la volonté des parties, ces dernières peuvent parfaitement avoir convenu d’intégrer à l’acte des conditions de durée et de forme du préavis à donner par le locataire pour quitter les lieux. A défaut de les respecter, le bail continue et le locataire reste redevable du loyer et des charges.

Si, à l'expiration du bail écrit, le locataire reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article 1736 du Code civil, relatif aux locations faites sans écrit.

 

Si le contrat de bail civil est verbal

 

Le locataire ne pourra donner congé qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.

Cela signifie que pour délivrer un préavis, le locataire doit agir conformément aux usages propres de chaque localisation. Ainsi il doit se référer aux recueils d’usages locaux pour connaître le délai de préavis de son congé. Il est possible de se renseigner en mairie ou auprès du tribunal d’instance.

Les juges du fond apprécient souverainement la portée des usages locaux recensés par un recueil d’usages locaux.

 

Evidemment, les parties, bailleur et locataire, peuvent tout aussi bien convenir d’un commun accord formel de déroger à la règle locale en fixant une autre époque pour la fin du contrat de location. Le préavis de location est alors choisi par le loueur et le locataire.

 

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